재건축 이전고시 전 강제집행에 관한 연구: 도시정비법을 중심으로 : . = A Study on Compulsory Execution Before the Public Notice of Transfer in Reconstruction Projects: Focusing on the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments

재건축사업 이전고시 전 강제집행의 쟁점과 실무 개선방안을 연구했다.

본 연구는 재건축 이전고시 전 조합원분양분에 관한 강제집행절차에서 문제 되는 실무상 쟁점과 그에 관한 법리분석 결과를 제시하고 그 법리분석 결과가 실무에서 작동 가능한지, 예상되는 부작용이 있는지, 궁극적으로 어떤 제도 설 계가 필요한지 등에 대한 개선방안을 제시함으로써 정비사업에 타당한 강제집 행 실무처리 방향을 모색하기 위해 작성된 것이다. 재건축사업에서 강제집행은 정비사업으로 대지 및 건축물이 축조되기 전에는 조합원 분양계약 등 사법상 계약에 근거한 （가）압류, 가처분 등이, 위 건축물이 실체법상 건물로 성립된 이후에는 미등기건물 자체를 목적으로 한 부동산경매 가 이루어질 수 있는데, 이러한 실무처리는 정비사업으로 조성된 대지 및 건축 물이라는 같은 대상을 두고 전자는 조합원의 후자는 조합의 책임재산으로 각각 을 취급하게 되는 이른바 ‘책임재산의 귀속 모순’문제를 야기하게 된다. 한편 정비사업은 환권방식을 채택하여 종전재산에 대한 권리는 환권처분（이전고시） 이 있을 것을 전제로만 종후재산에 대한 권리로 환권되므로, 이전고시가 없는 상태에서 강제경매가 개시되어 신축미등기건물에 대한 직권보존등기가 경료되 는 경우 신축건물은 종전재산에 갈음하여 환권된 것이 아니라 종전재산과 전혀 다른 새로운 물건（건물）으로 취급되는 이른바 ‘공용환권 단절’문제도 야기된다.

위와 같은 문제점을 해결하기 위해서는 우선 관리처분인가로 재건축 종전건 물이 철거된 경우 종전 건물가액과 종전토지가 일체를 이루어 조합원분양권으 로 변환되고 그 조합원분양권은 남아 있는 토지에 그 전부가 화체（化體）되었다 고 볼 수 있도록 재건축 토지등소유자 범위를 개정하여야 한다고 제안하였고 차선으로 입법적 개선이 있기까지 이전고시 전 예외적으로 강제집행을 허용하 더라도 조합명의 직권보존등기는 가급적 불허하여 종후재산은 가급적 조합원의 책임재산으로 취급되도록 강제집행 선례를 축적해 가는 것이 정비사업에 타당 하다고 밝혔다. 그 이유는 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물에 관한 소유권 은 환권처분（이전고시）을 전제로만 생성되는 것이기 때문에 정비사업이 계속되 는 상태에서는 환권처분이 없는 한 조합이든 조합원이든 종후재산에 대해 어떠 한 권리（소유권）를 가지는 것이 아니므로 그 결과 종후재산에 권리를 가지는 것을 전제로 한 강제집행은 원칙적으로 불허할 것이나, 예외적으로 강제집행을 허용하는 경우에도 도시정비법상 사업방식 등에 의해 생긴 재산권이나 신축미 등기 건물은 여전히 정비사업의 결과로 산출된 재산권인 점을 감안하여, 그 최 종권리귀속자 또한 도시정비법상 관리처분계획（인가 또는 변경인가）를 통해 예 정된 분양대상자, 즉 조합원이 되는 것이 맞기 때문이라고 하였다.

이에 대해 관련 전문가들은, 재건축에서 환권처분（이전고시）이 없는 한 조합 의 소유권도 조합원의 소유권도 발생하지 않은 것이므로 이전고시 전까지 종후 재산은 양자 중 어느 1인의 책임재산도 아니며 그 결과 양자 중 어느 1인을 전 제로 한 강제집행도 허용되지 않는다는 입장과 정비사업 구역 내 강제집행은 일반적인 경우와 달라 민사집행법 제81조 해당 여부로만 그 허용여부를 판단하 면 안 되고 장래 이전고시의 가능성 등 개별사안에 따라 구체적이고 종합적으 로 판단하되 종후재산 소유권은 어디까지나 도시정비법의 적용을 전제한 소유 권이라는 한계가 있는 것인 만큼 그것의 최종 귀속자 또한 그 범위 내에서 정 해져야 한다는 견해가 있었다. 주요어 : 재건축, 이전고시, 환권처분, 공용환권, 조합원분양권, 재건축 미등기 건물, 직권보존등기

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 3 1. 시간적 범위 3 2. 내용적 범위 3 제3절 연구의 방법 및 과정 4 제2장 이론 및 선행연구 고찰 6 제1절 재건축사업과 권리변환 구조 6 1. 재건축사업의 개념 6 2. 재건축절차 6 3. 재건축의 권리변환 7 4. 소결 17 제2절 조합원분양권의 법적성격 18 1. 관련 판례법리 18 2. 조합원분양권의 개념 19 3. 조합원분양권의 법적성격 19 제3절 이전고시 이전 강제집행에 관한 법적기초 20 제4절 선행연구 및 연구차별성 22 제3장 재건축 이전고시 전 강제집행 쟁점과 문제점 분석 24 제1절 이전고시 이전 강제집행의 쟁점 24 1. 책임재산 귀속 모순 쟁점 25 2. 공용환권 단절 쟁점 26 제2절 조합원 채권자의 강제집행과 문제점 26 1. 소유권이전등기청구권 강제집행과 문제점 26 2. 조합원분양권 등 강제집행과 문제점 29 제3절 조합 채권자의 강제집행과 문제점 32 1. 신축미등기건물의 집행적격 32 2. 조합명의 직권 보존등기의 문제 34 3. 공용환권 단절과 종전 권리자 보호 문제 36 제4절 권리취득자 경합과 채권자 보호 문제 38 1. 각 강제집행의 권리취득자와 조합원 사이 권리경합 문제 38 2. 이해관계인 보호 문제 40 제5절 책임재산 귀속 모순과 공용환권 단절 문제 44 1. 책임재산의 귀속 모순 44 2. 공용환권의 단절 문제 45 제4장 전문가 인터뷰 46 제1절 개요 46 1. 전문가 선정의 기준 46 2. 조사방법 및 질문의 구성 47 제2절 인터뷰결과 48 1. 요약 48 2. 책임재산