不動産 프로젝트 파이낸싱에 관한 硏究 : 國內·外 事例를 中心으로

부동산 개발금융의 현황과 개발사업 자금조달 문제를 연구했다.

프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 특정 프로젝트의 미래의 현금흐름(cash flow)을 보고 사업성을 판단하여 해당 프로젝트의 수행과정에 소요되는 자금을 조달하는 금융기법이다. 정부에서는 일련의 세계경제위기와 맞물려 지속적인 하강국면을 맞고 있는 국내경제의 침체심화를 근절하고, 재정지출과 유동성 공급의 증대를 통하여 경기를 부양과 금융시장 안정을 도모하고자 1994년 [사회간접자본시설에 대한 민간투자법(舊민간자본유치촉진법, 이하 투자법)]을 제정하였다. 현재는 프로젝트를 수행할 민간자본의 유치를 촉진하기 위해서는 수익성이나 자금조달 뿐만 아니라 제도적 뒷받침이 있어야 한다는 취지하에 [프로젝트금융투자회사법(안)]이 국회계류중이다. 우리나라에서는 [투자법]의 제정 이후, 장기간에 걸쳐 대규모의 투자가 요구되는 사회간접자본시설의 건설 및 운영사업, 에너지 사업에 적용되어 왔으며 최근에 들어서는 그 기법이 각종 부동산개발과 건설 및 연구개발에 본격적으로 도입되고 있다. 부동산 프로젝트 파이낸싱 사업의 시행시 사업주체는 사업을 회사와 분리하여 금융기관과 회사가 공동으로 출자한 법적으로 독립된 별도의 특수목적회사(SPC)를 설립하여 추진하게 된다. 이때 사업은 당해 회사의 신용도에 상관없이 당해 프로젝트의 사업성에 기초하여 지원되므로 금융지원 활성화가 가능해진다.

또한 법(안)이 통과되면 금융기관도 여신한도 등 자산운용상의 제한에서 자유로울 수 있다. 사업당사자 및 이해관계자에게 있어서 프로젝트 파이낸싱은 위험을 최대한 분산할 수 있고 프로젝트와 지분출자자 등 이해관계인의 관계가 완전 분리되어 사업을 투명하게 진행시킬 수 있다. 이렇게 SPC 설립을 통하여 프로젝트 파이낸싱을 적극 활용하면 주택 및 부동산개발, 설비 및 통신의 증설, 자원개발 등 대형 프로젝트의 시행 및 사회간접자본을 확충하는데 금융지원 활성화를 통해 내수 진작 및 경기 활성화가 가능해 질 수 있는 것이다. 그러나, 과정이 복합적이고 서류작성도 복잡하여 시간이 많이 소요되며, 정치적 위험 등에 대한 다양한 보험비용 등도필요하게 된다. 또한, 참여자가 다수인 경우나 합작기업의 형태로 추진될 경우 금융(financing)계약과 운영(operation & management)계약을 작성하는데 많은 이해관계가 얽혀 의사결정이 복잡하게 되는 문제점이 발생할 가능성이 생긴다. 고로, 기술적타당성(feasibility analysis)과 재정분석 (financial analysis) 등이 철저하게수행되지 않는다면 사업실패는 명약관화하며 대규모의 사업에 투자되는 고비용 또한 만만치 않은 장애물일 수 밖에 없다.

우리나라에서는 2000년 이후 프로젝트 금융에 대한 인식이 확산되어 SOC뿐만 아니라 주택건설 등의 대규모 부동산개발사업, 영화산업 등에 프로젝트 금융이 도입되고 있으나 전체 프로젝트금융의 성공률이 20%에 미치지 못한다는 것이 통설이다. 이는 프로젝트 금융의 대부분이 SOC에 투자되고 있으며 미미한 수익률과 건설회사들의 연쇄부도로 인한 실패사례가 많았음에 기인한다. 실제로, 국내최초 프로젝트 파이낸싱의 성공사례로 여겨지고 있는 인천신공항고속도로의 경우에도 2000년 개통이후 1년간의 실제수익이 예상수익률 대비 50%정도에 불과하여 양허협정(concession agreement)을 통해 예상수익률의 90%를 보장했던 정부에서 나머지 손실분40%에 해당하는700억원 이상을 국고지원하였고 프로젝트 사업자는 손실을 빌미로 해당 프로젝트의 제3자 매각을 추진하고 있다. 그러나, 업계에서는 원래 예상수익률의 90%만으로도 사업주체에게는 전혀 손해가 되지 않을 것이라고 확신하고 있다. 이는, 정부에서 금융비용을 포함한 원가 및 예상수익률을 정확하게 분석하고 타당성을 부여하였다면, 이미 지원한 금액에서 150억원 이상을 절감할 수 있었을 것이라는 결론이 도출된다. 더구나, 단기간동안의 수익성과를 빌미로 SOC 프로젝트 본래의 취지에 어긋나는 제3자 매각을 진행한다면 모든 추가비용과 손실이 정부와 국민세금의 부담으로 돌아오게 된다.

상기 예로써 SOC 프로젝트 파이낸싱의 경우에 정부가 양허협정 등을 통해 미래현금흐름의 부족분을 메워주고 있는 것이 큰 문제로 대두되고 있다는 것이 드러난다. 또한, 최근에는 이율의 하락으로 인해 은행간의 사업수주 과당경쟁으로 인한 프로젝트사업 자체수익률이 하락하고 있는 실정이다. 또한, 최근 들어 프로젝트 금융 본래의 특성대로 투자자의 소구권이 약화되거나 없어지고 있는 추세여서 금융기관의 대출위험은 더욱 커지고 있는 추세다. 아직까지 부동산 프로젝트 파이낸싱은 그 사업성과 그 미래가치 및 현금흐름에 대한 불확실성, 복잡한 금융구조, 인식의 부족, 법적제도의 미비 등으로 한국적 상황에맞지않는 금융기법으로 여기지고 있다. 그러나, 관련법이 제정되어 부동산 개발분야에 있어 다양한 프로젝트 이해관계인의 보증과 금융참여를 통하여 위험을 분산할 수 있는 프로젝트 파이낸싱의 장점을 활용하게 된다면 부동산컨설팅 및 금융부문에서도 새로운 방식의 금융방식이 자리를 잡고 부동산 자본시장은 더욱 역동적으로 도약의 발판을 마련할 수 있을 것이다.