소규모 부정형 필지의 정형화에 따른 건축용적률 비교 분석 연구

소규모 부정형 필지의 정형화에 따른 건축용적률 변화를 분석했다.

국내 부정형 필지의 경우, 자연발생적인 주거지와 토지구획정리사업을 통해 형성된 소필지 밀집지역에 입지하고 있으며, 이후 저소득층의 주거안정을 목적으로 1984년과 1990년에 건축기준이 마련됨과 동시에 단독주택, 다세대주택 그리고 다가구주택으로 빠르게 대체되었지만, 이러한 주택공급은 서민 주거안정이라는 국가정책의 목적에 긍정적인 기여를 하는 반면, 지속적으로 기반시설 부족 문제를 가중시키는 등 주거환경이 악화되는 부작용을 초래하였다. 서울시 소필지 밀집지역 내 20년 이상된 주택의 현황을 살펴보면 72%인 것으로 조사되고 있으며, 이러한 소필지 노후 주거지의 노후화는 지금 이 시간에도 빠른 속도로 진행되고 있는 실정이다. 그러나 이러한 부정형 필지 문제를 해결하기 위해 필지의 형상을 변경하는 것도 합병 등과 같은 토지이동이 수반되기 때문에 지금까지는 현실적으로 토지소유자가 필요에 의해 건축허가 및 사용승인 등의 행위를 목적으로 토지이 동을 신청하는 경우에만 필지를 정리해주고 결과적으로 필지형상이 반듯하게 정리되는 경우는 있으나, 이는 당초부터 형상변경 목적이 아닌 수동적인 방식으로 운영되고 있는 실정이다.

이에 본 논문의 목적은 부정형 필지에 대한 정형화 과정을 통하여 건축용적률에 대한 변화 가능성을 제시하였으며, 이를 통하여 부정형 토지에 대하여 토지구획정리와 함께 건축물의 정형화로 정착율을 높이고 경제적·환경적 측면의 개선방안을 도출하고자 한다. 이러한 내용에 따른 본 논문의 결과는 다음과 같다. 첫째, 소형필지에 대한 부정형·정형 비교분석 결과, 용적율의 평균 값의 경우 사례 1을 보면, 부정형 필지의 경우 189.7%인 것과 반면에 정형화 과정을 거친 경우는 199.3%로 부정형 필지 상태에 비해서 9.6%가 높은 것으로 조사되었다. 또한 사례 2의 경우 정형화 과정을 거칠 경우가 각 층 면적 합계694.0㎡로 부정형에 비해 높게 나타난 것을 알 수 있으며, 이에 따른 용적율의 평균 값의 경우 부정형 필지의 경우 172.8%인 것과 반면에 정형화 과정을 거친 경우는 199.5%로 부정형 필지 상태에 비해서 26.7%가 높은 것으로 조사 되었다. 둘째, 중형필지에 대한 부정형·정형화 과정을 실시한 결과 각각 239.0㎡, 583.6㎡, 583.6㎡, 547.0㎡로 정형화 과정을 거칠 경우가 각 층 면적 합계1,953.2㎡로 부정형 필지에 비해 높게 나타난 것을 알 수 있다.

이에 따른 용적율의 평균 값의 경우 부정형 필지의 경우 174.0%인 것과 반면에 정형화 과정을 거친 경우는 199.6%로 부정형 필지 상태에 비해서 25.6%가 높은 것으로 조사 되었다. 셋째, 대형필지에 대한 부정형·정형화 과정을 실시한 결과, 각 층 면적의 합계 574.2㎡, 809.1㎡, 809.1㎡, 479.4㎡로 정형화 과정을 거칠 경우가 2,671.8㎡로 높게 나타난 것을 알 수 있다. 이에 따른 용적율의 평균 값의 경우 부정형 필지의 경우 158.5%인 것과 반면에 정형화 과정을 거친 경우는 189.6%로 부정형 필지 상태에 비해서 31.1%가 높은 것으로 조사 되었다. 이렇듯 총 4개 사례의 부정형 필지 및 정형필지 용적율을 분석한 결과 부정 형 필지의 경우 4개 사례 각각 187.7%, 172.8%, 174.0%, 154.3%인 것으로 분석되었으나, 정형 필지의 경우 각각 199.3%, 199.5%, 199.6%, 188.0%로 정형 필지의 경우가 평균 24.4%의 용적율을 확보 가능한 것으로 분석되었다. 이러한 결과에 따른 본 논문의 개선방안을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 소규모 필지 밀집지역은 대부분 부정형의 필지로 이루어져 있어 생활기반시설의 설치공간이 부족하다. 따라서 이러한 문제점으로 인한 제약이 많은 소규모 부정형 필지들의 건축가능 면적을 최대한 확보할 수 있도록 우선적인 정비방안 확보가 필요하다.

둘째, 부정형 소필지 밀집지역의 대부분은 소규모 도로와 면하고 있어 주차가 불편하며 일부는 불가능하다. 따라서 주차장 설치와 건축선 지정 시 가이드라인이나 혹은 예외규정을 두어 가용면적을 확보할 수 있도록 하고, 이를다양한 공간으로 활용하여 부정형 필지의 부족한 면적을 보완할 수 있도록 해야 할 것이다. 셋째, 부정형 소필지는 지적 상 불일치로 건축물과 필지 간 권리문제가 자주 발생하고 있으며, 이에 따라서 건축행위가 어려운 점이 발생한다. 따라서이러한 분쟁을 해결할 수 있는 전문교육이 필요하며, 이를 통하여 토지주간 원만한 이해 및 합의를 유도하여 부정형 소필지의 신축 및 개량에 대한 지원활동을 실시해야 할 것이다. 넷째, 부정형 소필지 대부분의 건축물은 이미 노후화가 진행된 상태이며, 기반시설 미비로 인하여 철거활동 조차 쉽지 않은 곳이 많이 존재하고 있다. 이러한 문제점으로 인하여 건축주들은 철거 및 신축 시 적절한 사업체를 선정하기 어려운 실정이다. 다섯째, 토지 소유자들이 신뢰할 수 있도록 협정체계(합의서 등)를 구축해야하며, 등기 및 절차를 간소화하는 것이 필요할 것이다. 다만, 토지등기는 국가가 무상 처리하는 것이 필요하다고 판단된다. 여섯째, 일정규모 토지의 변경이 있는 경우 등록세 및 취득세를 면제하는 등 세재혜택이 필요하며, 일반주거지역면적의 크기에 따라 차등부과하는 것이 필요할 것이다.

일곱째, 현행 부동산등기법 제37초 합필 제한의 내용 중 “이해관계자와의 협정이나 합의가 있는 경우”라는 단서조항을 추가하여 합필에 대한 탄력적인 적용할 수 있는 방안을 마련하여야 할 것이다. 부정형 필지를 그대로 계획하여 개발할 경우 건축물 형태가 부정형으로 구성되며, 따라서 평면계획 및 배치의 어려움과 낮은 용적율로 인해 토지효율을 높일 수 없는 문제가 발생한다. 반면, 부정형 필지를 정형화 한다면 건축물의부정형 형태를 막을 수 있으며, 다양한 평면계획 및 배치를 할 수 있고 용적율의 상승으로 필지효율의 극대화를 기대 할 수 있을 것이다. 또한 획일적인 필지의 딱딱한 건축물의 배치를 복합건물(맞벽건축)로 조합배치 할 경우에도 건축물의 다양성과 효과적인 평면계획 및 배치로 쾌적한 환경을 만드는 동시에 삶의 질을 높이는 것이 가능할 것이다. 본 논문은 대단위 또는 중규모의 사업 개발 형식이 아닌 개별방식의 개발행위로 각각의 소규모 부정형 필지의 소유자들이 합의하여 작은 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하여 재개발·재건축·가로정비사업과 같이 10%의 정착율을 보이는 사업이 아닌 소유자가 그 지역을 떠나지 않고 현재 필지 거주지에서 삶을 이어나가는 방안을 마련하고자 하였다.

특히 부정형 토지의 경우 개인이 개발할 경우에도 공사비 대비 수익률이 떨어지므로 사업이 취소되거나 포기하는 경우가 많으며 120~150㎡ 이하의 부정형 필지일 경우 건물에 절대적(부정형건축)인 영향을 준다. 따라서 국가차원이 아닌 민간 차원에서 이웃들과의 합의를 통해 서로 간에토지를 정형화하여 개발한다면 자산가치 상승뿐 아니라 이웃과의 소통 및 친화적 관계, 토지의 공간 확대로 쾌적함 확보와 함께 국가는 정형화에 따른 비용 절감을 민간을 자산증식의 결과를 얻을 수 있다고 사료된다.