택지개발사업 주변지역의 지가 변화에 관한 연구

택지개발사업 주변지역의 지가 변화를 분석한다.

본 연구의 목적은 인구의 증가와 도시의 확산에 필요한 용지를 개발하고 지가를 안정시키기 위해 펼치고 있는 택지개발사업이 오히려 택지개발사업 발표 및 개발로 인해 주변지역의 투기적 가수요를 발생시키고 이에 따라 지가 급상승 및 토지 수급 불균형을 초래하는 현상이 발생하는 것에 대해 택지개발사업 주변지역의 지가변동에 대해 실증적으로 사업단계별, 용도지역별, 지목별로 살펴보고 또한 수도권 및 지방권별로 분류하여 미치는 영향도의 차이를 파악하는 데 있다. 본 연구를 위해 택지개발사업지역 중 규모가 큰 2기 신도시 중에서지구지정부터 택지공급까지 완료되어 결과분석이 가능하며, 또한 수도권, 수도권근접, 지방권으로 대표할 수 있는 성남판교택지개발지구, 아산배방택지개발지구, 대전서남부택지개발지구의 주변지역을 사례지역으로 선정하였다. 택지개발사업으로 인한 토지가격 변화율을 나타내기 위해 사업지구 주변의 표준지의 공시지가 변동률에서 사업지구가 속한 행정구역상 모도시의 평균지가변동률을 차감하여 산출한 순지가변동률을 적용한 결과 3개 택지개발지구의 공통점으로는 첫째, 택지개발사업으로 인하여 3개 사업지구 주변지역의 지가 상승이 공통적으로 급등하였으며, 둘째, 지구지정단계 및 택지공급공고단계보다 개발계획승인단계 및 실시계획승인단계에서 순변동률의 증가폭이 높았다.

셋째, 지목별로 이미 투자가치가 반영되었을 가능성이 높은 대지나 활용도가 낮은 임야에 비해 전·답의 순변동률 증가폭이 높았다. 차이점은 지방권 택지개발 사례지역에 비해 수도권지역(수도권 및 수도권 근접) 택지개발 사례지역의 순변동률이 높았다. 지방권역인 대전서남부지구 사례지역의 평균 순변동률 5.9%에 비해 수도권역인 성남판교지구가 18.7%, 아산배방지구가 28.8%로 대전서남부지구보다 3.2배에서 4.9배 수준의 높은 순변동률을 보였다. 이와 같은 연구 결과, 택지개발사업으로 인하여 사업지구 주변지역의 지가 상승으로 사업지구 주변의 토지 소유자에게는 불로소득을 발생시키는 외부경제효과가 있는 반면 사업지구내 토지 소유자들에게는 상대적 박탈감을 야기시켜 외부불경제를 초래함을 알 수 있다. 따라서 택지개발예정지구 지정단계에서부터 택지개발 주변지역에 대해 토지거래 허가지역 지정 등 체계적인 택지개발계획이 필요하며, 사업지구내 토지소유자들에게는 기존에 부여하고 있는 혜택(例, 연접지역 토지 매입시 낮은 취등록세율 적용 등)보다 나은 기회를 제공하는 방안을 연구할 필요가 있다. 특히 지역별로 택지개발계획에 대한 차별성이 없는 상태인데, 지방권보다 순지가변동률이 높은 수도권지역에 보다 세심한 개발계획을 도입하는 방안을 검토할 이유가 있다고 보겠다. 그리고 지목별로 대지나 임야보다

전·답의 순지가변동률이 월등히 높은 것을 볼 때 택지개발사업 계획시 주변지역의 토지관리 방안 중 전 ·답의 토지거래규제를 보다 강화하는 등 지목별로 차등화된 관리방안 에 대한 검토가 필요할 것으로 보인다. 본 연구의 한계점은 첫째, 지가 상승에 대한 원인으로 택지개발사업 이외에 다른 부문에 대한 요소를 고려하지 못하였으며, 둘째, 표준지의 개별적 토지 특성에 따른 세부적인 사항에 대한 분석 요소를 반영하지 못하였고, 셋째, 연기․공주지역 행정중심복합도시와 같이 택지개발지구 지정때부터 ‘주변지역’을 미리 지정하여 실시한 지역에 대한 실제 효과를 분석해보지 못하였다. 따라서 향후에는 택지개발사업 이외에 다른 지가 상승요인 및 표준지의 개별적 토지특성을 반영하고, 택지개발사업 시행시 ‘주변지역’을 설정하여 실시한 지역에 대해 지가안정의 효과가 있었는지 실증적으로 조사하는 것도 의미있는 연구가 되리라고 판단되며 본 연구의 의의는 기존 연구가 한 지역의 택지개발사업지구 사례만을 분석한 반면, 수도권, 수도권 근접, 지방권역으로 구분하여 공통점 및 차이점을 분석한 최초의 사례라고 할 수 있다.