지구단위계획의 법제도 개선방안 연구

지구단위계획의 법제도와 개발행위 규제 개선방안을 연구했다.

In order to prevent reckless development, although the systems such as development permission, land suitability assesment, district unit plans and etc are in operation under the land-use system of preplanning· post-development based on 「Act on Planning and Land Use」that has come into effect in 2003, the possibility to expand development activities due to continuous increase in land demands still exists.

Especially, the operation and fundamental purposes of regulations for district unit plans subjected as 「Housing Law」 since during the process of the administrative procedures that authorizes housing construction plans according to「Housing Law」, the regulation that deals with items by consulting with related organizations for district unit plans, subject process has increased, and changes in conditions for various figures domestically and internationally, timely and spacial land-use plans are required.

In addition, since based on the simplification of procedures such as the omission of deliberation at urban planning committees that have a strong intension to encourage in district unit plans subjected by 「Housing Law」, it is operated to increase the levels of use districts, many problems including slumism around the area have emerged. This study that considered such realistic situations places great importance on a lawful consideration for lack of finality such as a conflict of interests and development plans related to the restrictions of district unit plans operated under the law.

Therefore, this study focused on legal issues on various problems and development plans for district unit plans. The problems on district unit plans can be widely divided into the stage of selecting districts, the stage of establishing plans and operation of the plans. The problems that appears during the stage of selecting districts can be the issues of selecting districts from wide areas, ambiguous issues on the stage of establishing the plans, and the limitation of dividing the types of district unit plans.

In the stage of establishing the plans, the flexibility of planning elements, the issues of securing distinction, and the confusion of planning elements companied by the changes in urban management plans can be considered. In the stage of operation plans, the issues of the uniform decision on district plans, the issues of the activation of resident's suggestions and the issues of securing public service for district unit plans can be considered.

As legal and systematic development plans for the problems on the district unit plans are suggested, in order to resolve the problems caused by the disharmony between district unit plans and housing construction plans in the stage of selecting districts, firstly, thee ranges of the objects to be treated rapidly and shortly should be narrowed and the objects to be analyzed in detail and in the long-term should be expanded.

Secondly, the purpose of the first notion of district unit plans should be reflected, achieving the purpose of speed of 「Housing Law」by establishing special guidelines for 「Housing Law」focusing on processing the subject of 「Housing Law」 regardless of the guideline of district unit plans Next, in order to overcome the problems of the stage of establishing plans, first of all, slumism around the areas should be resolved legally and systematically.

Secondly, if a negotiator for district unit plans is an elementary government, city and province planning committee should deliberate major issues within one month and if a negotiator is a local government, a local city planning committee should deliberate the issues. The examination of suitability is conducted and follow-up procedures should be performed. Lastly, in order to resolve the problems in the stage of operating the plans, first of all, the plans to reduce the duration of process the subject of the first grade of district unit plans should be systematized.

Secondly, a main contractor should have a educational service that summarizes regulations or notices that regularly change more than once in a year, complementary documents and etc and the systems that allow the contractor to make an active effort to seek plans to solve the problems and have an enough time to think, exchanging the situations of the contractor and the competent institutions after listening to the difficulties of the contractor. Thirdly, it is needed to change the standards to clarify ambiguous and unclear elements on the regulations such as the first grade of district unit plans and etc.

난개발을 방지하기 위하여 2003년부터 시행된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 기반을 둔 선 계획·후 개발의 국토 이용체계에서는 개발행위 허가, 토지적성평가, 지구단위계획 등의 제도를 운영하고 있으나, 지속적인 토지의 수요의 증가로 인한 개발행위의 확산 가능성은 상존하고 있는 실정이다. 특히「주택법」에 따라 주택건설사업계획을 승인하는 행정절차 이행 과정에서 지구단위계획에 대하여 관계기관과 협의하면 의제로 처리하는 규정이 마련되어 있고, 의제처리는 날로 증가하고 있으며 국내외적으로 다양한 모습의 여건변화와 시간적, 공간적인 토지이용계획 창출 변화가 요구되고 있어 「주택법」으로 의제되는 지구단위계획을 위한 관계 법령상의 운영 및 제도의 근본적인 취지 개선과 변경 필요성이 제기되고 있는 실정이다. 또한 「주택법」으로 의제하는 지구단위계획에서 주택 촉진적인 요소가 짙은 시·도 도시계획위원회 심의 생략 등 절차 간소화에 따라 용도지역 상향을 위한 주된 목적 차원으로 운영하여 주변지역 슬럼화가 예상되는 등 많은 문제점이 대두되고 있다. 위와 같은 현실적 상황을 고려하여 본 연구는 현행법상 운용되고 있는 지구단위계획의 규제와 관련하여 이해관계의 대립 등 합목적성의 결여와 그 개선방안에 대한 법적 고찰을 하는 데 주안점을 두고 있다. 따라서 본 연구는 지구단위계획에 관한 여러 가지 문제점 및 개선방안을 주로 법적인 사항에 초점을 맞추었다.

지구단위 계획의 문제점은 구역지정 단계, 계획수립 단계 및 계획운영 단계 등으로 크게 구분할 수 있다. 구역지정 단계 중에 나타나는 문제점으로는 광범위한 구역지정대상 문제, 구역 지정의 원칙의 모호한 문제 및 지구단위계획 유형 구분의 한계 등의 문제를 들 수 있다. 계획 수립 단계 중에서는 계획요소의 유연성과 차별성 확보 문제 및 도시관리계획 변경을 수반하는 계획요소 혼란문제를 들 수 있다. 계획운영 단계에서는 획일적인 지구단위계획 결정권 이행문제, 주민제안 활성화 문제 및 주민제안 지구단위계획의 공공성 확보 문제를 들 수 있다. 이러한 문제점에 대하여 지구단위계획의 법제도적 개선방안을 제시하면 우선 구역지정 단계에서 지구단위계획과 주택건설사업계획간 부조화로 인한 문제점을 해소하기 위해 첫째, 단기적이면서 신속하게 처리하고 싶은 대상은 범위를 좁혀야 하고 장기적이면서 세부적으로 분석해야 하는 대상은 넓혀야 한다. 둘째, 지구단위계획 수립 지침과 무관하게 「주택법」 의제처리되는데 초점을 맞춘 「주택법」 의제처리 특별 지침을 신속하게 수립하여 「주택법」의 신속성의 목표를 살리면서 제1종 지구단위계획 수립 취지가 제대로 반영될 수 있도록 하여야 한다. 다음으로 계획수립 단계의 문제점을 극복하기 위해서는 우선 법제도적으로 주변지역 슬럼화 발생을 해소해야 한다.

둘째, 지구단위계획 협의권자가 기초자치단체일 경우는 시·도시계획위원회 심의를 지방자치단체일 경우는 지방도시계획위원회 심의를 1개월 이내에 주요 쟁점사항에 대하여 받도록 하여 우선 타당성 검토가 선행되면 후