서울시 지구단위계획 수립기준 제안에 관한 연구 : 밀도관리방안을 중심으로

서울시 지구단위계획의 밀도관리 기준과 운영방안을 제안했다.

2000년 7월 도시계획법의 개정 이후 특정지역에서의 도시정비 목표를 이루고 지구 내 문제를 해결하기 위한 구체적인 계획을 수립하기 위한 방법으로 지구단위계획이 도입되었다. 지구단위계획은 광범위한 도시지역에 적용되는 용도지역제의 획일성과 보편성의 문제를 보완하여 일반 도시계획에서 정할 수 없는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건축물의 배치 등을 결정하고 조정할 수 있어 지속가능한 도시개발 및 도시관리를 달성 할 수 있는 유용한 제도이다. 특히 환경용량이 초과되었다고 간주되는 서울시로서는 지구단위계획에 의한 도시관리가 매우 중요한 과제이다. 지구단위계획이 지속가능성을 확보하기 위해서는 환경적 측면은 물론 사회적 형평성, 경제적 효율성 면에서도 긍정적 평가를 받아야 하는데 지구단위계획제도 운용과정에서 용도지역의 상승수단으로 이용하거나 토지주의 개발이익을 극대화하는 수단으로 이용되어지고 있다. 이에 본 연구는 지속가능하며 보다 발전된 지구단위계획을 이루기 위한 방향을 점검하고 곧 재정비시기에 도래할 100여 개의 지구단위계획구역들이 지구특성을 반영한 계획 수립을 하기 위한 대안을 마련해보고자 다음과 같이 사례연구를 실시하였다.

연구의 내용은 민간과 공공의 끊임없는 마찰이 계속되고 있는 개발밀도를 조정함에 있어 지구특성을 반영한 밀도 조정 및 계획을 이루기 위한 방법을 모색해 보고자 지구단위계획구역을 중심으로 지구단위계획의 구역형태와 지정목적, 기초적인 현황조사 및 분석으로 이루어 졌다. 연구결과를 요약하면 첫째, 기준용적률을 설정하는 기준, 방법 및 과정이 명확하게 확립되어야 할 것이다. 기준용적률은 각 지구의 중심지 위계, 용도지역, 전면도로의 폭원, 대지의 계획규모, 대지 형상 등을 감안해 설정하는 것이 바람직할 것이다. 본 연구에 의한 설정방법은 현재의 밀도 기준보다는 훨씬 실현성이 높다는 것을 확인할 수 있다. 하지만 이렇게 설정된 용적률이 단지 지구단위계획구역자체만의 한정된 분석에 의해서 이루어진다면 커다란 효과를 얻지는 못할 것으로 판단된다. 예를 들면 간선도로, 상하수도, 학교, 공원 등과 같은 규모가 큰 도시기반시설의 영향권을 설정하고 분석하여 허용 가능한 용량을 설정해야 할 것이다. 그리고 허용용적률의 경우는 기반시설의 일정량을 추가확보를 담보로 하여 기준용적률의 일정 범위이내에서 결정되는 것이 바람직할 것이며, 상한용적률의 경우는 법정용적률의 초과를 목표로 하되, 과밀개발의 우려가 없는 범위 내에서 설정될 수 있도록 용적률의 한계를 설정할 필요가 있다.

둘째, 지구단위계획에 있어 인센티브 운용실태를 분석한 결과 인센티브 양이 과도하고 원칙이 없는 인센티브 기준 적용 및 용적률 일변도의 인센티브 요소, 그리고 유연하지 못한 인센티브 운영체계로 많은 문제점이 발생하고 있다. 이러한 문제점을 해소할 수 있는 방안으로 합리적인 인센티브 항목의 구분, 실효성 있는 인센티브 범위 기준을 제시, 인센티브 적용대안을 다양화하고 이를 산정하는 과정을 제시하였다. 이를 통해 지구단위계획 계획요소의 성격과 공공기여도에 따라 인센티브 항목에 따른 효과적인 적용기준과 인센티브 적용범위를 제시하고 산정과정을 예시했으며, 인센티브 적용방식은 추가형과 제거형을 혼합하여 운용하는 방안을 제시하였다. 인센티브 적용방식의 대안별 검토결과에 따라 본 연구에서 향후 지구단위계획에서의 인센티브 적용방안은 원칙적으로 기준(허용)용적률에 인센티브를 추가하는 현행 인센티브 운용체계(추가형)를 유지하되, 기존 지구단위계획의 인센티브 지침 운용에서 나타나는 형평성 문제와 실효성 문제를 보안 할 수 있는 인센티브 혼합형을 당해 지구단위계획구역의 여건에 따라 선별적으로 선택하여 적용하는 것이 바람직한 것으로 판단된다.

특별히 본 연구는 생활권 중심의 지구단위계획의 공간위계에서 지구단위계획의 방향을 제시하고, 구역마다의 계획 목적과 내용을 분석ㆍ정리함으로써 향후 지구단위계획의 지정 혹은 재정비시 지구의 문제를 해결하고, 지속가능하고 계획된 지구상을 이룩하기 위한 지구단위계획에 새로운 대안을 제시하는 기초자료로 이용될 수 있을 것이다.