지구단위계획의 운용실태 및 개선 방안 : 충주시사례를 중심으로

충주시 지구단위계획의 운용 실태와 개선 방안을 검토했다.

지구단위계획은 토지의 이용을 효율적이고 구체적으로 활성화하고 도시의 기능 향상 및 도시미관을 증진시키기 위해 만들어진 종합적인 계획이다. 먼저 제1종 지구단위계획은 토지이용을 합리화·구체화하는 계획이다. 제2종 지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 개발, 관리하기 위하여 수립하는 계획이다. 제1종 지구단위계획의 경우 지정목적에 따라 기존시가지 정비·관리·보전 또는 신시가지 개발, 복합 구역 등으로 유형을 구분할 수 있다. 2004년 8월 현재 전국의 제1종 지구단위계획 수립현황을 살펴보면, 전국적으로 534개소의 구역이 지정되어 있다. 이중 354개소가 신시가지 개발형으로 가장 많은 유형을 차지하고 있었다. 제2종 지구단위계획의 경우에는 각각의 유형의 목적에 따라 기반시설 종류·건축기준 등 계획의 항목이나 상세 정도를 다르게 할 수 있다. 그러나 기반시설의 배치와 규모, 건축물 용도제한, 교통처리계획 둥은 반드시 포함하여야 한다. 2004년 8월 현재 전국의 제2종 지구단위계획 수립현황을 살펴보면, 전국적으로 322개소의 구역이 지정되어 있다. 이중 119개소가 주거형으로 가장 많았다. 2007년 10월 현재 충주시 지역의 경우는 10개소의 제1종 지구단위계획, 7개소의 제2종 지구단위계획이 지정·운영되고 있다. 제 1종 지구단위계획구역 10개소 중 3개소가 산업단지이고,.

7개소는 기존시가지 정비를 위해 지정된 것으로 조사되었다. 제2종 지구단위계획구역은 주거형과 관광휴양형이 4개소, 산업형과 특정 지구단위계획구역이 3개소인 것으로 나타났다. 본 연구에서는 제1종과 제2종의 17개소 중 각각 5개소를 선정하여 검토하였다. 그러나 현재 운용되고 있는 충주시 지구단위계획에서의 지침상의 문제점으로는 토지이용의 기준설정에서 주거용지의 비율이 부적절하게 적용되고 공공시설용지 기준의 부재가 문제점으로 나타났다. 제도 운영상의 문제점은 계획 수립 시 기초조사에서 사업성기능 확인할 수 없는 문제점과 복잡한 협의 및 심의절차가 있다는 문제점을 알 수 있다. 본 연구에서는 이러한 문제점을 해결하고 지구단위계획 운용체계를 개선하는 방안을 마련하였다. 먼저 지구단위계획에 대한 논문에서 지구단위계획제도 도입의 문제점과 활성화를 위한 모색, 제2종 지구단위계획제도 개선과제 도출을 알아보았다. 수립지침에서는 기존의 도시설계 운용지침과 상세계획 수립지침, 지구단위계획 수립지침을 통해 개선방안을 제시하였다. 첫째, 제2종 지구단위계획은 관리와 개발사업의 기능을 동시에 부여하거나 개별사업법을 확보하여 제2종 지구단위계획은 관리 기능만을 수행 할 것을 제시하였다. 둘째, 토지이용의 기준설정을 위해 주거용지와 도로의 비율을 지역여건에 따라 차등 적용하고 일률적인 용적률 기준 대신 평균층수 개념도입을 제시하였다.

셋째, 예비절차 도입을 통해 개발가능성의 여부를 미리 판단한 후 개발계획을 수립하도록 하고, 복잡한 협의 및 심의절차를 공동심의를 통한 절차의 일원화를 시키는 것이 바람직한 것으로 판단되었다. District Unit Planning is a comprehensive plan designed to facilitate land use efficiently and specifically and improve urban functionalities and landscape. Planning Class 1 focuses on rationalizing the land use. Planning Class 2 aims at developing and managing controlled areas or development facilitation areas. District Unit Planning Class 1 is divided into reorganization, management and maintenance of existing towns, development of new towns and composite areas according to the designated goals.

As of August, 2004, a total of 534 areas were designated as Class 1 areas all over the nation, 354 of which were new town development, accounting for the most part. Planning Class 2 can vary the planning details such as the type of infrastructure and construction standard depending on the purpose of each type. But the arrangement and size of infrastructure, restriction in the purpose and traffic control system must be included. As of August, 2004, a total of 332 areas were designated as Class 2 areas all over the nation, 119 of which had residential purposes, accounting for the most part.

As of October 2007, the city of Chungju had 10 Class 1 areas and 7 Class 2 area designated or in place now. Three of the 10 Class 1 areas were for industrial purposes and the rest for reorganization of existing towns. Of the Class 2 areas, 4 were for residential and tourism purposes and 3 were for industrial and district unit planning areas. For the purpose of this study five out of the total 17 Class 1 and Class 2 areas combined were selected and studied.

It was found that there are problems in the guidance for the District Unit Planning currently operational in Chungju was that the proportion of the residential areas against the land use criteria was unduly applied and there is not standard for the land for public facilities. With regard to operation of the institution, there is no way to know the economic feasibility in the stage of planning and complex negotiation and evaluation process. This study was intended to solve these problems and improve the way to operate District Unit Planning.

First of all, the literature on district unit planning was studied to find its problems and activation and the solution to improve Class 2 planning is derived. In addition, ways for improvement was presented through development of guidance for existing urban operation, detailed planning and district unit planning. First, District Unit Planning Class 2 needs to focus on securing both management and development or functioning management roles by setting up relevant individual laws.

Second, in order to set up a standard for land use, the proportion of residential areas and road needs to be differentiated depending on the local situation and the concept of average story needs to be adopted instead of uniform occupation rate. Thirdly, feasibility study must be conducted to decide the need to continue the development before planning. In addition, the complex negotiation and evaluation process needs to be simplified, using joint evaluation.