부산광역시 공동주택 가격변화 요인에 관한 연구 - 부동산 규제 정책을 중심으로 -

정부의 부동산 규제정책이 부산 공동주택 가격에 미친 영향을 분석했다.

국문요약 부산광역시 공동주택 가격변화 요인에 관한 연구 - 부동산 규제 정책을 중심으로 - 본 연구는 정부의 부동산규제책이 부산광역시 15개 구의 공동주택가격에 영향을 미쳤는지에 대한 실증분석을 통해 정부의 부동산 정책이 본래의 목적에 맞게 서민의 주거를 안정시키고 양극화 해결에 도움을 주었는지 확인하고자 정부의 부동산 규제 정책을 시간적, 공간적인 관점에서 양적분석 하였다. 특히 공동주택에 대한 부동산규제책이 공동주택매매가격에 미치는 효과성을 패널데이터 회귀분석 하였다. 패널데이터의 시간적 범위는 2006년부터 2023년까지 총 18년간의 데이터를, 공간적 범위는 부산광역시 강서구를 제외한 15개 구의 공동주택매매가격지수를 종속변수로 정하였고, 경제적·지역적·정책적 요인 총 14가지의 독립변수가 종속변수에 미치는 영향을 분석하였다. 패널회귀 분석에 앞서 14가지 독립변수와 종속변수와의 상관관계를 분석하여 상관관계가 높은 독립변수들을 선별하고 상관분석 이후 독립변수 간 강한 상관관계가 있을 때 발생할 수 있는 다중공선성(Multicollinearity)을 검증하였다.

다중공선성 문제가 발생한 변수를 제거 후, OLS(pooled ordinary least square), 고정효과모형(fixed-effect model), 확률효과모형(random-effect model)중 적합한 모델을 선정하고자 F-test, Breusch-Pagan test, Hausman test를 실시한 결과 고정효과모형이 적합한 것으로 나타났고 모형의 설명력은 89.4%로 나타났다. 고정효과모형으로 분석을 시행한 결과는 다음과 같다. 첫째, 경제적 요인에서는 코스피 지수가 한 단위 높아질수록 아파트 매매가격지수는 각각 0.01 상승하고, 국내 실업률이 1% 높아질수록 11.16 하락하며, 기준금리가 1% 상승할수록 0.39 상승하였다. 둘째, 지역적 요인에서는 지가지수가 한 단위 증가할수록 아파트 매매가격지수가 0.80 상승하고, 사설학원은 통계적으로 유의한 영향력이 없었다. 셋째, 대출 규제에서는 LTV가 1% 높아질수록 아파트 매매가격지수가 0.05 하락하고, DTI가 1% 높아질수록 0.19 상승하였다. 넷째, 조세 규제에서는 양도소득세 중과가 없는 시기는 있는 시기에 비해 아파트 매매가격지수가 10.27 높고, 종합부동산세 중과가 없는 시기는 있는 시기에 비해 8.71 높았다.

다섯째, 법률규제에서는 재건축초과이익환수제가 없는 시기는 있는 시기에 비해 아파트 매매가격지수가 2.04 높고, 분양가상한제가 없는 시기는 있는 시기에 비해 7.05 높으며, 투기과열지구제가 있는 시기는 없는 시기에 비해 15.07 높았다. 분석 결과가 주는 시사점과 정책제언은 다음과 같다. 첫째, 경제적 요인에서는 실업률이 공동주택매매가격에 주는 영향이 크므로 경기 부양정책 사용 시 통화정책과 맞물리는 부동산 정책과의 충돌에 유의해야 한다. 불황에 경기부양을 위해 금리를 인하하는 정책이 부동산시장을 과열시키는 경우가 많기 때문이다. 또한 기준금리의 상승에도 오히려 주택가격은 상승하는 것으로 확인되었으므로 부동산시장 과열을 막기 위한 수단으로서의 통화정책에 주는 시사점이 크다. 둘째, 서울시에서는 사설학원 수의 증가가 공동주택의 매매가격을 상승시키고 학원들이 모여있는 특정 지역의 공동주택매매가격 상승은 결국 다른 지역으로 전이된다는 연구 결과가 있었지만 모든 지역이 그렇지는 않다는 것이 본 연구에서 확인되었다. 부산광역시의 주요구 (해운대구, 동래구, 수영구)에는 다른구와 비교해 상대적으로 학원가가 많이 형성되어있는데 서울시 강남 3구와 같은 주택경기 과열에 영향을 주는 요인은 아니었다는 것을 시사한다. 셋째, 대출 규제는 차입 활용을 막아 부동산시장 과열을 막으려는 대표적 규제책이다.

하지만 실수요자에게 주택구매의 기회를 박탈하고 전세가격의 상승으로 더 큰 고통을 안겨주는 역효과를 가져왔다. 본 연구에서는 공동주택 가격변화에 미치는 대출 규제의 효과가 크지 않은 것으로 확인되었다. 특히 담보인정비율인 LTV는 규제하면 오히려 공동주택의 가격이 상승하는 것으로 나타났다. LTV를 낮추어 대출 규제를 하게 되면, 실수요자들은 소득수준을 넘어설 정도로 상승한 주택을 구매할 기회가 사라지게 된다. LTV의 효과가 없다면 LTV 규제는 시행하지 않고, 대출 상환능력이라 할 수 있는 DTI만 규제하는 것이 상대적으로 나은 정책일 수 있다. 넷째, 조세 규제는 그 시행 여부의 효과를 정확히 분석하기가 어렵다. 본 연구에서는 더미변수를 활용하여 시행 시기에 따라 시행(1)과 미시행(0)으로 구분하여 분석하였다. 그 결과 양도소득세 중과와 종합부동산세 중과의 시행이 공동주택가격 안정에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 다만, 선행연구에서 확인한 바와 같이 지역별로 그 효과의 여부가 달라지므로 전체적으로 시행하기보다는 지역과 가격을 아우르는 선별적 시행이 필요하다. 다섯째, 법률규제는 규제책의 종류에 따라 다르게 나타났다. 재건축초과이익환수제도와 분양가상한제는 공동주택가격에 시행의 효과가 음(-)의 관계로 나타났지만, 투기과열지구제는 시행이 오히려 공동주택가격을 높이는 결과를 가져왔다.

이는 서울과 수도권에서 투기 과열을 막기 위한 대책을 지방 광역시에도 같게 시행해온 것이 부동산가격안정에 영향을 미치지 않았음을 시사한다.