부동산경매에서 주택임차인 법적지위 향상방안

부동산 경매에서 주택임차인의 법적 지위 개선 방안을 연구했다.

「주택임대차보호법」은 1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정되어 2011. 4. 12. 법률 제10580호까지 12차례 개정되면서 국민 주거생활의 안정을 목적으로 주택임차인의 법적지위를 향상시켜 왔다. 그러나 자가주택에 거주하지 못하고 불안정한 채권적 전·월세 형태로 거주하는 주택임차인이 많아 임차주택이 경매가 진행될 경우 주택임차인은 불안정한 지위를 갖게되어 선의의 피해가 발생하기도 한다. 본 연구는 「민법」의 특별법인 「주택임대차보호법」과 「민사집행법」을 바탕으로 하여 부동산경매에서 주택임차인 법적지위에 관한 법률적 내용을 분석하고, 헌법재판소 결정과 대법원 판례를 검토하여 다음과 같은 주택임차인의 법적지위 향상방안을 제시하였다. 첫째, 주택의 인도만으로 대항력이 발생되어야 하고, 대항력은 주택의 인도를 한 당일부터 즉시 효력이 발생되어야 한다. 전입신고와 같은 날에 담보물권이 설정되어 경합하는 경우 주택임차인은 대항력을 상실할 수 있으므로 주택임차인의 법적지위를 보장하기 위해서는 주택의 인도를 한 당일부터 즉시 대항력 효력이 발생하도록 하는 것이 필요하다. 둘째, 선순위 주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유하고 진행된 제1경매절차에서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우, 제2경매절차에서 대항력과 우선변제권을 모두 인정해 주어야 한다.

보증금 전액에 대하여 배당요구를 하고 우선변제권을 행사하였으나 보증금 전액을 변제받지 못하고 일부 배당받은 주택임차인은 그 잔액에 대하여 제2경매절차에서 대항력만 인정할 것이 아니라 우선변제권 역시 인정하여 주택임차인의 법적지위를 향상시킬 필요가 있다. 셋째, 매각으로 주택과 대지의 소유자가 달라진 경우 대지 소유자가 임대인인지의 여부에 관계없이 무조건 대지의 환가대금에서 우선변제권을 인정할 것이 아니라 임대인 소유의 대지가 매각된 경우에만 우선변제권을 인정하여야 한다. 즉, 미등기 주택임차인의 대지환가대금에 대한 우선변제권을 인정하므로 확정일자 있는 임차인이 그 대지만 경매될 경우에도 주택과 대지의 소유자가 달라진 경우 대지 소유자가 누구든지 간에 관계없이 그 환가대금에 우선변제권을 인정할 것이 아니라 임대인 소유의 대지인 경우에만 우선변제권을 인정하도록 함으로써 임대인 소유가 아닌 대지 소유권자의 불측의 피해를 방지하는 것이 필요하다. 넷째, 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 가격산정의 기준을 ‘매각가격’이 아니라 ‘감정가격이나 매각가격 중 높은 가격’을 기준으로 개선해야 한다. 통상적으로 매각물건은 100%의 감정가격보다

낮은 가격으로 매각되므로 소액임차인의 최우선변제를 받을 수 있는 가격산정의 기준 금액은 감정가격 이하가 될 수 있어 소액임차인의 최우선변제 범위가 협소해 질 수 있기 때문에 최우선변제의 가격산정 기준을 ‘매각가격’이 아닌 ‘감정가격이나 매각가격 중 높은 가격을 기준’으로 개선할 필요하다. 본 연구는 부동산경매에서 주택임차인 법적지위 향상방안을 제시하여 주택임차인의 주거안정을 위해 도움이 되기를 기대한다.

목 차 표 목 차 ⅲ 그림목차 ⅳ 국문초록 ⅴ 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 3 제3절 선행연구의 고찰 5 1. 선행연구의 검토 5 2. 선행연구의 시사점 및 차별성 8 제2장 부동산경매와 주택임대차보호법에 관한 이론적 고찰 9 제1절 부동산경매의 이론적 고찰 9 1. 부동산경매의 개념 9 2. 부동산경매의 유형 10 3. 부동산경매의 절차 12 제2절 주택임대차보호법의 이론적 고찰 17 1. 주택임대차보호법의 입법배경과 목적 17 2. 주택임대차보호법의 적용범위 19 3. 주택임대차보호법의 주요내용 21 제3장 주택경매 및 주택임차인 법적지위 분석 23 제1절 주택경매 현황 분석 23 1. 전국 경매물건 현황 23 2. 서울 주택경매 현황 24 3. 주택임차인 현황 분석 28 제2절 주택임차인 법적지위 검토 32 1. 주택임차인의 대항력 32 2. 주택임차인의 우선변제권 36 3. 주택임차인의 최우선변제권 39 4. 부동산 임차권의 물권화 구별실익 42 제3절 주택임차인 법적지위에 관한 판례 검토 43 1. 주택임차인의 대항력 공시방법과 발생시기 43 2. 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인의 우선변제권 재행사 44 3. 미등기 주택임차인의 대지환가대금에 대한 우선변제권 47 4. 소액임차인 최우선변제권의 주택가액 한도 50 제4장 주택임차인의 법적지위에 관한 문제점 및 향상방안 52 제1절 주택임차인의 법적지위에 관한 문제점 52 1. 주택임차인의 대항력의 문제 52 2. 제2경매절차에서 우선변제권 재행사 소멸 53