地區次元의 都市計劃으로서 都心再開發事業의 詳細計劃 適用方案 硏究

도심재개발사업에 지구단위 상세계획을 적용하는 방안을 연구했다.

지구차원의 도시계획이란 지구라는 공간적인 범위를 계획하는 과정으로 일단의 시가지를 형성할 수 있는 범위내에 도시 기능의 효율적인 배분과 기반시설 및 공공시설 그리고 이에 부수되는 오픈스페이스 등을 종합적으로 배치하여 효율적인 도시공간환경을 구성‧조정하는 계획이라 할 수 있다. 이러한 계획은 용도지역지구제와 같은 획일적인 규제와 개개의 건축단위에 대한 개별 행위규제보다는, 일정한 구역별 또는 지구차원의 단위별로 그 지역의 특수성과 장점을 되살릴 수 있는 계획이 될 수 있다. 우리나라 공간계획체계는 종합적인 도시계획과 개별적인 건축계획 사이에 효율적인 연계체제가 미비하고, 용도지역지구제에 의해 도시내 모든 토지이용을 일률적으로 규제하고 있어 지역의 특수성과 잠재력을 반영하는 계획을 유도하는데는 미흡하다는 등의 많은 문제점을 내포하고 있다. 따라서 점차 사회가 복잡 다양해지고 도시 기능이 고도로 세분화되어가고 있는 현시점에서 도시 전체를 거시적이고 종합적으로 규제하는 도시계획과 개개 건축단위 규제를 행하는 건축계획의 중간단계에서 두 계획을 효율적으로 연계시킬 수 있는 지구차원의 도시계획체계의 정립이 요구되고 있다. 우리나라 계획체계에서 지구차원의 도시계획이 제역할을 다할 수 있으려면 기존 용도지역지구제의 재조정이 필요하며, 장기적으로 현 용도지역지구제 중심의 도시계획체제를 점차 지구차원의 도시계획체제로 발전시켜 나가야 한다.

그리고 지구차원의 도시계획은 소극적인 지역제의 한계를 벗어나 도시 전반의 공간구성을 효율적으로 관리‧유도하기 위해 도시의 거시적인 토지이용방향에 따라 지구차원에서 계획을 수립하여 규제보다는 적극적인 유도와 계획의 조정, 그리고 개발 후의 관리를 할 수 있는 제도가 되어야 한다. 이에 따라 본 연구에서는 우리나라 도시 공간상에 지구차원의 도시계획으로서 상세계획의 위상과 역할을 재조명하여 개선방향을 제시하고, 도심재개발사업을 사례로 하여 효율적인 상세계획 운용방안을 제시하였다. 먼저 지구차원의 계획에 관하여 개념과 계획요건을 고찰하고, 70년대 이후 지구단위의 규제형식으로 제정되어 우리나라 도시공간상에 적용되어온 국내 제도를 고찰하며, 국외 제도로는 지구단위개발에 관련한 일본, 독일, 미국의 제도를 검토하였다. 그리고 우리나라에 적용가능한 지구차원의 도시계획으로서 상세계획의 향후 위상과 역할, 이에 따른 개선방향을 논하였으며, 지구차원에서 도심의 개조와 관리수단으로서 활용도가 높을 것으로 예상되는 도심재개발사업에 대한 상세계획의 효율적인 운용방안에 관하여 논의하였다. 이상과 같은 연구를 통하여 다음의 제안을 할 수 있었다. 첫째, 향후 기존 용도지역지구제 중심의 도시계획체제를 상세계획체제로 전환할 필요가 있으며, 이를 위해 현 상세계획의 위상과 역할의 재조정이 필요하다.

둘째, 상세계획의 위상은 현재의 3단계 도시계획체계내에서 도시기본계획과 도시관리계획의 계획 목적을 달성하기 위한 수단이 되어야 하고, 그 하위에 개별사업들과 건축계획에 대하여 직접적인 구속력을 갖는 제어수단이 되는 위상으로 변경되어야 한다. 셋째, 상세계획의 역할은 기성시가지 전반에 걸쳐 적용되면서 기존 도시개발사업들을 체계적으로 계획‧관리할 수 있는 종합적인 도시관리형 계획수단이 되어야 하고, 지역적 특성을 반영하기 위한 지자체형 계획수단이 되어야 하며, 개발대상지구의 이해집단의 적극적 참여가 보장되는 주민참여형 계획이 되어야 한다. 넷째, 상세계획은 계획의 질적 제고와 완결성있는 사업수단이 되기 위해 계획수립시 방침결정단계와 정비결정단계의 2단계 계획체제가 되어야 한다. 다섯째, 도심재개발사업의 효율적인 계획 유도 및 사업성 제고를 위해 도심재개발사업의 사업성과 상세계획의 계획성을 전략적으로 제휴하여 두 체계의 효율적 연계운용을 극대화하고, 도심재개발사업 초기부터 상세계획 절차에 따른 제어를 통하여 지구차원의 입체적‧일체적 개발을 유도할 수 있어야 한다. 여섯째, 도심재개발사업시 상세계획은 계획지구의 개발단위별로 순차적인 단계화 개발방안을 마련하여야 하며, 차후의 개발방향에 대응하는 단계적 계획과 개발 관리가 될 수 있어야 한다.

일곱째, 상세계획은 사유권의 공적인 이용과 개발이 가능하도록 개발권이양, 공유대지의 설정 등과 같은 제도의 도입을 통해 인센티브 정책이 강화되어야 한다.