상가임대차에서 임대인의 권리보호

상가임대차에서 임대인 권리 보호와 임차인 보호의 범위를 검토했다.

사유재산권을 보장하는 자본주의체제에서는 아무리 산업화되었다할지라도 그리고 사회적 약자를 배려한다고 하더라도 소유자보다 이용자를 더 우대할 수는 없을 것이다. 그럼에도 불구하고 상가건물임대차보호법은 소유자인 임대인 보호에 소홀한 경향이 대단히 많다. 즉 임차인이 경제적인 약자라는 관점에서 임차인을 과도하게 보호하려는 것이 아닌가 우려된다. 또한 부동산경기의 침체나 부동산시장의 혼란 등으로 소위 역전세의 난이 발생하고 있는 현실에서 임차인만이 항상 경제적 약자라고 하는 것은 문제가 있다고 할 것이다. 특별법은 어디까지나 특별한 관계를 규정하는 것으로 만족해야 한다. 따라서 그 적용범위가 제한되어야 한다. 이러한 관점에서 영세민들의 생존권보장을 위해 제정된 주택임대차보호법에서도 주거용 건물로 그 적용범위를 제한하고 있는데, 동등한 경제적 지위에서 상호의 이익을 추구하는 상가뿐만 아니라 모든 건물에까지 임대차의 적용범위를 확장하고자 하는 법률안은 용납되어서는 안 될 것이다. 임대인의 재산권을 보장하고 동시에 임차인의 임차권의 보장할 수 있는 균형있는 상가임대차보호법은 계약갱신청구권에 관한 규정의 개정을 통해서 실현될 수 있다고 생각한다.

즉 현행법상의 계약갱신청구권에 관한 내용을 2원화하여 ) 당사자 간 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ⅱ) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 일부를 전대한 경우, ⅲ) 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우, ⅳ) 그 밖에 계약을 갱신하기 어려운 정당한 사유가 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고, 이러한 사유 이외의 ⅰ) 임차인이 3월 이상 차임을 연속으로 연체한 경우, ⅱ) 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우, ⅲ) 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차계약상 중대한 위반을 한 경우, ⅳ) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, ⅴ) 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의로 파손 또는 멸실한 경우, 더 나아가 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 한 때와 임차물의 일부가 임차인의 과실에 기하지 아니하고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해지할 수 있도록 규정하고, 또한 기한의 정함이 없는 경우에 해지통지를 할 수 있는 것과 같이 임차인이 파산한 경우에도 해지통지를 할 수 있도록 개정함으로써 현행법상 상대적으로 열위에 있는 임대인의 권리를 적절히 보호할 수 있을 것이다.

第1章 序論 = 1 第1節 硏究의 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 2 1. 연구의 범위 = 3 2. 연구의 방법 = 3 제2장 임차권에 관한 일반적 고찰 = 5 제1절 임대차의 의의와 사회적 작용 = 5 Ⅰ. 賃貸借의 意義와 社會的 作用 = 5 1. 임대차의 의의 = 5 2. 임대차의 사회적 작용 = 7 제2절 임차권의 법적 성질 = 8 Ⅰ. 不動産賃借權의 物權化 = 9 1. 연혁 = 9 2. 學說 = 10 Ⅱ. 不動産賃借權의 物權化 內容 = 11 1. 對抗力의 强化 = 11 2. 第3者에 의한 賃借權에 대한 事實的 侵害의 排除 = 14 3. 賃借權의 處分 = 16 4. 賃借權의 存續保障 = 18 제3절 주택임대차보호법의 법적 성질과 내용 = 19 Ⅰ. 住宅賃貸借保護法의 法的 性質 = 19 1. 特別法規性 = 19 2. 社會法規性 = 20 Ⅱ. 住宅賃貸借保護法의 主要內容 = 20 1. 適用範圍 = 20 2. 對抗力 = 21 3. 賃借保證金의 回收 = 22 4. 賃借權登記命令制度 = 23 5. 住宅賃貸借 其間과 契約의 更新 = 24 6. 保證金과 借賃의 增減請求權 및 임차권의 승계 = 26 第3章 商街賃借權에 대한 考察 = 28 第1節 序說 = 28 第2節 商街建物賃貸借保護에 관한 比較法 = 29 Ⅰ. 영국의 임대차법 = 29 1. 영국임대차법의 특색 = 29 2. 營業用 建物賃貸借 關係의 內容 = 31 Ⅱ. 프랑스의 영업건물의 임대차법 = 40 1. 프랑스 임대차법의 특색 = 40 2. 營業用 建物賃貸借의 內容 = 41 Ⅲ. 독일의 영업용건물임대차법 = 49 1. 獨逸 賃貸借法의 特色 = 49 2.