재건축 개발이익 환수의 실태분석과 개선방향에 관한 연구 = A Study on the actual conditions investigation & improvement of the redemption system of development benefit for reconstruction of apartments : focused on the criteria for compulsory construction of rental housing

재건축사업의 개발이익 환수 실태와 임대주택 의무제도 개선을 연구했다.

우리나라는 그동안 매우 다양한 개발이익 환수제도를 도입․운영해 왔으나, 그러한 개발이익 환수제도는 외환위기, 경제활성화, 규제완화 등의 여러 이유로 직접적인 환수제도를 폐지함으로써 기형적인 개발이익 환수체계로 남게 되었다는 비난이 뒤따를 수밖에 없었다. 특히 재건축사업과 관련해서는 무주택 서민들로 하여금 주택마련 기회의 폭을 넓혀 주고자 하는 제도의 본 취지보다는 아파트 재건축시장에서의 투기세력 개입이라는 부작용까지 감수할 수밖에 없었던 것도 사실이다. 이러한 측면에서 개발이익의 사유화에 따른 사회적 문제를 해결하고 개발이익을 근본적으로 환수하고자 이번에 마련된「도시 및 주거환경정비법」에서의 ‘임대주택 공급의무화’라는 새로운 재건축 개발이익 환수제도는, 뒤늦게나마 재건축에 대한 잘못된 인식과 제도적 결함을 근본적으로 시정하겠다는 적극적인 의지를 보여주는 시도라고 볼 수 있다. 개정된 내용에 따르면, 재건축조합은 재건축 시 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 주택을 정부(지자체나 주택공사 포함)에 매각해야 하는데, 정부는 이 제도의 도입으로 재건축 조합원들의 토지지분이 감소하기 때문에 세대 당 약 2천만원～7천만원 정도의 개발이익 환수효과가 발생한다고 예측하였다.

재건축 개발이익 환수의 제도적 필요성이 긍정적으로 받아들여지는 근거는 상대적으로 택지가 부족한 도심지역에서의 재건축사업은 한정된 토지의 효율적 이용이라는 큰 이점을 가지며, 그로 인한 정상지가 상승 이상의 개발이익이 발생되어지는데, 이를 적절한 수단을 통해 사회로 환원시킬 수 있다는 공익적 명분을 가진다는 것이다. 이러한 점들을 감안해 볼 때 본 제도를 도입한 현 정부의 정책적 의지와 시도는 재건축 개발이익에 대한 기대심리와 그에 따른 투기수요의 가세, 그리고 가격상승으로 이어지는 가격불안 요인의 일부를 완화하는 측면에서도 긍정적으로 평가되기에 충분한 이유가 될 수 있다. 그럼에도 불구하고 일부 시민단체들은 개발이익이 제대로 환수되지 않는다고 주장하는가 한편, 재건축 조합들은 지나친 규제로 인하여 재건축이 사실상 불가능하게 되었다고 반발하고 있으며, 그로 인해 실제로 서울의 주요 재건축 아파트 값이 대폭 하락하기도 하였고, 이 제도가 시행될 경우 재건축 수익성이 크게 떨어진다 하여 재건축을 포기하거나, 제도의 위헌성을 다투는 헌법소원이 현재 헌법재판소에 제기되어 있는 실정이다.

무엇보다도 일정 비율의 임대주택 건설의무화를 통해 재건축 개발이익을 환수하고자 하는 현행 재건축 개발이익 환수방안과 관련하여 주된 논란의 대상은 아파트 재건축사업에서 실제로 과도한 개발이익이 발생하는 것인지, 그 개발이익은 어디에서 파생하는 것인지, 그리고 그 개발이익은 환수되어야 함이 마땅한 것인지, 환수함에 있어서 이를 대물환수에 의하는 것이 타당한지 여부 등에 초점이 모여지고 있다는 점이다. 결국 정부의 현행 임대아파트 공급의무화에 따른 재건축 개발이익 환수방안은 ‘무주택 서민의 주거안정’, ‘주택가격의 안정’, ‘계층간의 융화’를 기할 수 있다는 본래 취지에 대해서는 충분히 설득력이 있으나, 다른 한편 자칫 재건축사업이 너무 지연되거나 추진이 무산되면 대도시에서의 주택공급에 차질을 빚게 됨은 물론 부동산시장경제 전반의 질서를 위축시킬 수도 있는 양날의 칼을 동시에 지닌 제도라 볼 수 있다. 따라서 본 연구는 개발이익 환수제도 중 특히 현행 재건축 개발이익 환수제도의 도입․시행과 관련하여 논란이 되고 있는 제도의 장점 또는 그 구조적․운영상의 문제점을 고찰하고 그러한 문제해결을 위한 바람직한 방향을 제시함으로써 본 제도의 안정적 정착과 효율적 운영을 도모하고자 하는데 그 목적이 있다. 이를 크게 두 가지 측면에서 세분하면 다음과 같다.

첫째, 아파트 재건축사업과 관련하여 당해 사업에서 발생되어지는 개발이익의 규모 및 그 파생원인 등을 조명해 보고, 그러한 개발이익 환수의 당위성을 어디에서 찾을 수 있으며 그 구체적 근거와 환수방법 등은 어떠한 방식으로 접근해 볼 수 있는지를 밝히고자 한다. 둘째, 재건축 아파트의 개발이익을 환수하는 방안으로서 고안․적용되고 있는 임대아파트 건설의무화에 대한 제도적 실효성을 평가하고자 한다. 즉, 개정법률이 시행된 시점을 전후로 한 용적률의 적용 기준 등을 토대로 재건축아파트의 가격결정 요인 및 수익성 분석을 행하고, 이를 바탕으로 현행 제도운영상의 모순을 치유함으로써 향후 제도적 보완 및 발전방향을 모색하는데 기여하고자 한다.

목 차 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 3 제3절 연구의 방법 5 제2장 재건축 개발이익 환수제도 고찰과 연구분석의 틀 9 제1절 개발이익의 개념 및 개발이익 환수의 근거 9 1. 개발이익의 개념 9 2. 개발이익 환수의 목적과 그 근거 12 제2절 개발이익 환수방법의 유형 및 현행 구성체계 15 1. 개설 15 2. 조세에 의한 개발이익 환수 17 3. 부담금 등에 의한 개발이익 환수 20 4. 기타(토지수용 보상시 개발이익 배제) 25 제3절 재건축 개발이익 환수제도 27 1. 재건축 및 재건축사업의 개념 27 2. 재건축 개발이익의 환수 31 제4절 선행연구 검토 37 1. 연구의 동향 37 2. 문제의식(분석의 시각) 44 3. 선행연구의 한계 및 시사점 45 제3장 재건축 개발이익 환수의 실태분석 49 제1절 조사개요 49 1. 분석대상 50 2. 분석방향 51 제2절 분석내용 52 1. 임대주택 의무비율 10% 대상 아파트의 재건축 개발이익 비교 52 2. 임대주택의무비율 25% 대상 아파트 66 제3절 분석결과 및 평가 70 1. 분석결과 70 2. 평가 71 제4장 재건축 개발이익 환수제도의 문제점 및 개선방향 75 제1절 제도 운영적 측면 75 1. 획일적 의무비율 적용에 따른 지역차 개선 75 2. 재건축 임대주택 입주 대상층의 명확화 76 3. 개발이익의 활용에 대한 기준 및 운용안 보완 78 4. 대체 지불방안 마련 79 5. 임대주택 관리방안 마련 79 제2절 법률적 측면 81 1. 재산권보장 및 형평성 문제 81 2. 평등권 위반 여부 문제 84 3