開發密度 및 環境의 質 指標 設定方向 硏究 : 宅地開發事業地區를 中心으로

택지개발사업지구의 개발밀도와 환경의 질 지표 설정 방향을 연구한다.

1960년대 이후 촉발된 우리사회의 산업화와 도시화는 다른 어느 나라보다도 짧은 기간에 급진적으로 진행되면서 도시내 주택문제를 낳게되었다. 이에 따라 필요한 주거용지를 공급하기 위하여 1970년대까지는 구획정리사업법에 의한 구획정리사업과 주택건설촉진법에 의한 국민주택용지조성사업이 주로 사용되었으며, 1980년대 이후로는 택지개발촉진법에 의한 공영택지개발사업과 산업입지및개발에관한법률에 의한 산업단지개발사업이 주로 활용되고 있다. 그러나 공동주택 건설대상지의 지가 상승 및 정부의 물량공급 위주의 주택정책으로 1985년 10월 이후 공동주택 건축기준이 완화되어 공동주택단지는 고밀도 단지로 건설되고 있다. 또한 소득수준의 향상 및 정부의 차량위주의 교통정책으로 가구당 차량보유대수가 증가함에 따라 주택단지내 주차문제가 발생하였다. 이를 해결코자 주택건설기준등에관한규정 및 교통영향심의에서 주차장 설치기준을 강화하였다. 이에 따라 주차장 설치비용이 주택가격에 상당한 영향을 미치고 있으며 공동주택단지의 주거환경의 질을 열악하게 만드는 원인이 되고 있다.

따라서 본 연구에서는 개발밀도 상승 및 주차장 설치기준 강화에 따른 주거환경의 질을 파악하기 위하여 1994년에 택지개발예정지구로 지정되어 현재 개발중에 있는 중규모(30만~100만㎡) 택지개발사업지구를 수도권지역에서 사업시행주체별로 1지구씩 선정하였고 특수지역개발사업지구로 신도시 차원에서 개발되고 있는 안산고잔지구를 사례지구로 선정하였다. 그리고 사례지구를 통하여 개발밀도 및 환경의 질 지표를 분석한 결과 개발밀도 지표 설정방향은 첫째, 현재 용적률만으로 규제하고 있는 개발밀도 지표에 호수밀도 개념을 제도화하여 택지개발사업시 주차 및 위락공간이 부족해지지 않는 범위인 200호/ha미만으로 호수밀도 기준을 설정하여야 할 것이다. 둘째, 공동주택단지계획시 지표설정에 있어서 주택규모를 감안하여 주택규모별로 30%씩 차등을 두어 용적률을 50㎡이하는 140%이하, 60㎡이하는 170%이하, 85㎡이하는 200%이하, 85㎡초과는 230%이하로 적정하게 설정 할 것을 제안한다. 그리고 택지가격에 따라 20%범위 내에서 조정할 수 있다. 셋째, 안산고잔지구와 같이 택지개발지구에서도 상세계획에 개발계획에서 정한 달성가능 용적률보다 10%를 낮추어 기준용적률을 정하고 주거환경을 제고할 수 있는 항목을 설정하여 그에 따라 인센티브 용적률을 가산하여 주거환경 제고 수단으로 이용할 것을 제안한다.

넷째, 주택소비자의 다양한 주택수요에 대응하고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위하여 택지개발시 일정비율(20~30%)을 연립주택용지로 확보하여야 할 것이다. 다섯째, 수용인구 산정에 필요한 가구당 인구수는 개발계획 목표년도에 따라 도시기본계획 지표를 적용하고 수용호수 산정에 필요한 평균평형은 주택규모에서 최상위평형을 적용하여야 한다. 그리고 환경의 질 지표 설정방향을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 주거환경의 질을 고려한 환경의 질 지표로 세대당 생활가능공간면적과 세대당 휴게용 옥외공간면적을 상세계획에 도입하여 공동주택건설시 일정수준 이상의 면적을 확보하도록 유도할 것을 제안한다. 둘째, 환경의 질 지표값 산정방식이 연구자마다 다르게 계산되고 있는 것을 체계화하여 통일할 수 있는 가칭 환경의 질 지표 산정지침으로 하나의 기준을 마련할 것을 제안한다. 셋째, 지하주차장 설치가 주택가격에 미치는 영향이 크므로 지하주차장 건설비용이 최소화되면서 일정수준 주거 환경의 질을 확보할 수 있도록 개발밀도를 하향 조정해야 한다. 즉 주택규모 60㎡이하에서는 지하주차장비율이 40%를 초과하지 않는 범위내에서 용적률 170% 이하가 적정할 것으로 판단하며, 60~85㎡규모는 지하주차장비율이 50%를 초과하지 않는 범위내에서 용적률 200%이하로 설정할 것을 제안한다.