不動産權利分析을 위한 地籍關聯 公簿의 判讀 硏究 = (A) Study on the Reading of Cadastral Record Book for Analysis of the Real Estate Title

부동산 권리분석을 위한 지적 관련 공부의 판독 실태와 개선방안을 연구했다.

본 연구의 목적은 효율적인 부동산권리분석을 위한 지적관련 공부의 판독에 대한 실태를 조사 · 분석하고, 이를 토대로 지적관련 공부의 판독에 관련된 문제점과 개선방향을 제시하는데 있다. 이상과 같은 연구목적을 효율적으로 달성하기 위한 시간적 범위로는 우리나라에 부동산권원보험업이 한국금융감독원으로부터 처음 인가를 받은 2001년 6월부터 2004년 11월 현재까지로 하며, 공간적 범위로는 우리나라를 대상으로 한정하고, 내용적 범위로는 효율적인 부동산권리분석을 위한 지적관련 공부의 판독에 관련된 문제점을 토대로 지적관련 공부의 판독에 관련된 개선방향을 제시하는 것으로 한정하였다. 이상과 같은 세부목표를 달성하기 위한 접근방법은 법률적 접근방법을 사용하고, 조사방법으로는 부동산권리분석에 대한 이론적 고찰은 문헌조사법을 사용하며, 분석방법은 記述的 分析法을 사용하기로 한다. 이상과 같은 방법으로 실태를 조사 · 분석한 결과 부동산권리분석을 위한 지적관련 공부의 판독과 관련된 문제점으로 다음과 같이 나타났다.

첫째, 다양한 지적관련 공부로 인하여 공적인 장부를 관리하는 기관 또한 다원화되어 이로 인해 지적공부 상호간의 불일치, 대장과 도면의 불일치, 지적공부와 부동산등기부와의 불일치, 지적공부와 현실정보가 불일치 하는 등 지적관련 공부의 등록정보에 대한 신뢰도가 부족한 것으로 나타났으며, 둘째, 지적관련 공부는 국가의 공적인 장부임에도 불구하고 그 내용과 정보에 대하여 공신력이 부족하여 지적관련 공부를 믿고 거래한 자는 법적인 보호를 받기 어려운 것으로 나타났다. 셋째, 사법상의 소유권범위인 눈에 보이지 않은 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률이 정하는 물권 등은 등기 없이도 소유권 취득이 가능하기 때문에 지적관련 공부만으로는 종합적인 권리를 판독하는데 어려움이 있는 것으로 나타났다. 마지막으로, 지적관련 공부의 이용은 자료정보의 이용보다 기본정보로서 더 많이 이용되고 있으나, 현재의 지적관련 공부는 사회적인 변화를 공적인 장부에 적극적으로 등록하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 도출된 문제점을 토대로 개선방향을 제시하면 첫째, 다양한 지적관련 공부의 유형을 단순화하여야 할 것이다. 현재 우리나라의 지적관련 공부는 다원화된 법률과 행정기관, 그리고 여러 공적인 장부를 통해 여러 경로로 공시되고 있다. 이러한 문제점들은 대상 부동산을 사용 · 수익 · 처분하기 어려우며, 설사 불일치되는 대상을 발견하였다

하더라도 신속하게 정정하기란 쉽지 않다. 따라서 지적관련 공부유형을 단순화하여 공시정보를 공적장부에 기록 · 관리하게 하여 지적관련 공부의 불일치 등을 해소할 수 있을 것이다. 둘째, 지적관련 공부의 공신력 확보에 대한 제도적 장치가 시급히 마련되어야 할 것이다. 지적관련 공부에 대한 공신력이 확보되고 제도적으로 정착하게 된다면 지적관련 공부의 판독과 권리분석활동이 신속 · 정확하게 이루어질 것이다. 셋째, 지적관련 공부에 대한 등록정보를 확대하여 지적관련 공부 이외에도 공 · 사법분야로 대상을 확대 판독함으로써 대상 부동산의 종합적이고, 안정적인 부동산권리분석을 기대할 수 있을 것이며, 수집된 자료들의 효율적인 운영을 위해서는 부동산권리분석용 종합장부를 개발하여 대상 부동산의 종합적인 토지표시사항, 소유자사항, 각종 권리사항 · 이용사항 · 규제사항, 주변환경사항, 조세사항 등을 모두 포함하여 대상 부동산의 현황과 직접 비교 · 분석할 수 있어야 할 것이다. 넷째, 임장활동을 통한 지적관련 공부에 대한 정보의 한계성을 극복하여야 할 것이다. 우리나라의 부동산공시제도는 법 · 행정이 모두 다원화되어 있으며, 지적관련 공부의 공신력이 부족하고, 공적인 장부를 위조 또는 변조하여 범죄를 행사하는 사례들이 있다. 따라서 현장의 임장활동을 실시하여 지적관련 공부의 등록사항에 대한 한계성을 보충하여야 할 것이다.

그러므로 현실대상의 일치여부를 물리적 · 권리적 · 가치적 · 이용규제적인 분석활동을 실시함으로서 위험적인 요소들을 사전에 예방할 수 있을 것이다.

〈 국문요약 〉 = ⅰ 목차 = ⅵ 표목차 = ⅶ 그림목차 = ⅶ Ⅰ. 序論 = 1 1. 硏究의 目的 = 1 2. 硏究의 範圍 및 方法 = 2 1) 연구의 범위 = 2 2) 연구의 방법 = 2 3. 先行 硏究動向의 檢討 = 5 Ⅱ. 不動産權利分析의 理論的 考察 = 7 1. 不動産權利分析의 槪念 = 7 2. 不動産權利分析의 必要性 = 9 3. 不動産權利分析의 方法 = 10 Ⅲ. 地籍關聯 公簿의 判讀 實態 分析 = 12 1. 地籍關聯 公簿의 判讀 實態 = 12 1) 지적공부 = 12 (1) 토지대장과 임야대장 = 12 (2) 지적도와 임야도 = 13 (3) 경계점좌표등록부 = 14 (4) 공유지연명부 = 14 (5) 대지권등록부 = 15 2) 부동산등기부 = 16 3) 개별공시지가확인서 = 16 4) 토지이용계획확인서 = 17 2. 地籍關聯 公簿의 判讀 分析 = 18 1) 지적공부의 판독 분석 = 18 (1) 토지대장과 임야대장의 판독 분석 = 18 (2) 지적도와 임야도의 판독 분석 = 20 (3) 경계점좌표등록부의 판독 분석 = 23 (4) 공유지연명부의 판독 분석 = 25 (5) 대지권등록부의 판독 분석 = 27 2) 부동산등기부의 판독 분석 = 29 3) 개별공시지가확인서 판독 분석 = 33 4) 토지이용계획확인서 판독 분석 = 34 Ⅳ. 地籍關聯 公簿 判讀의 問題點과 改善方向 = 38 1. 問題點 = 38 1) 판독자료의 다양성 및 불일치성 = 38 2) 판독자료의 공신력 부족 = 39 3) 사법상 소유권범위에 대한 판독의 어려움 = 39 4) 부동산권리분석을 위한 등록정보의 부족 = 40 2. 改善方向