영미법상의 토지와 건물 간의 법적 관계에 관한 연구

영미법을 중심으로 토지와 건물의 법적 관계를 고찰한다.

토지와 건물을 별개ㆍ독립한 부동산으로 파악하는 법적 구성이 오늘날의 사회적ㆍ경제적 상황 아래서는 현행법의 해석론상 많은 문제점을 안고 있을 뿐 아니라 토지ㆍ건물과 관련되어 발생하는 법적 문제를 적절하게 해결하는 기능을 수행하고 있지 못한 문제점이 있으므로, 이에 갈음하는 새로운 법적 구성을 할 필요가 있다. 이러한 새로운 법적 구성을 위하여 영미법에서의 토지ㆍ건물 간의 법적 구성을 살펴보고 영미법에서는 이러한 문제들을 어떻게 처리하고 해결하고 있는가에 관하여 고찰하고자 한다. 영미법은 토지에 부착된 것은 토지소유자의 물건이 된다고 하는 원칙을 채택하고 있다. 그런데 이 원칙의 연원을 보면, 역시 로마법의 “지상물은 토지에 따른다(superficies solo cedit)”는 법언(法諺)을 원용하고 있다. 그래서 영미법에서의 이러한 원칙을 이해하기 위해서는 먼저 이러한 로마법에 있어서의 토지와 건물 간의 법적 구성에 대하여 고찰할 필요가 있다. 왜냐 하면 로마법은 그 후의 유럽 여러 나라의 법제도에 단지 시대적으로 선행한다고 하는 이유에서만이 아니라, 로마법이 그 이후의 세계의 법제도 및 법이론에 미친 영향의 너무나도 크기 때문이다. 다음으로 영국법상 토지 및 건물에 대한 소유권 개념을 검토하기로 한다.

주지하듯이 영국법은 커먼로(보통법)과 형평법으로 이원화되어 법원리가 발전되어 왔기 때문에 우리의 소유권이나 권리 개념과 많은 상이한 점이 있다. 따라서 영국법상 토지와 건물 간의 법적 구성을 논하기 전에 이러한 소유권이나 권리에 관한 개념을 한번 짚고 넘어갈 필요가 있을 것이다. 이어서, 토지와 건물 간의 관계에 관하여 로마법의 원칙을 취하고 있는 영국법에서는, 건축 도중의 공작물은 어떠한 성질을 가지며, 나아가 건물이 완성되었을 때 누구가 그 건물에 대한 소유권을 취득하는가에 관하여 살펴보고자 한다. 그러기 위하여는 영국법상의 부합의 원리 및 정착물(fixture)과 비품(fitting)의 구별에 관하여 고찰할 필요가 있다. 이와 관련하여 목조가옥의 토지에의 부합 여부 등에 관한 1997년 귀족원(Hause of Lords)의 Elitestone Ltd v. Moris 사건 등도 살펴본다. 그리고 난 다음, 영국에 있어서 로마법상의 원칙에 대하여 예외를 인정하는 경우가 있는지, 있다면 그 인정근거와 배경을 고찰한다. 여기서 먼저 지상 또는 지하공간에 대하여 독립한 소유권을 인정하는 이른바 ‘공간구분소유권(flying freehold)’의 내용을 살펴본다. 이어서 1967년의 ‘부동산임차권개혁법(Leasehold Reform Act 1967)’의 내용도 고찰한다.

이 법에 의하면, 타인의 토지를 임차하여 건물을 건축한 경우 그 건물이 토지ㆍ건물 일체의 원칙에 의하여 토지소유자의 것이 되는 것이 아니라, 형평법(Equity)상으로 그 건물은 임차인에게 귀속하는 것으로 규정하였다. 이에 대해서는 법적으로는 아니지만 사실상 “지상물은 토지에 따른다”는 원칙으로부터 결별을 선언한 것이라고 하는 평가가 행해지고 있다. 그리고 플랫식 공동주택[집합건물]에 대하여 구분소유권을 인정한 2002년의 ‘Commonhold and Reform Act’의 내용을 자세히 살펴본다. 한편 영국법상 토지와 건물을 일체물로 파악하는 경우, 토지와 건물에 대한 공시는 어떻게 하는지, 그리고 토지 또는 건물의 소유권의 양도나 임대 또는 담보를 설정하는 경우 어떠한 방법이나 형식을 취하는지 등에 관해서도 살펴본다. 마찬가지로 토지와 건물을 별개의 물건으로 파악하는 예외적인 경우에도, 소유권의 공시방법, 양도ㆍ임대 또는 담보설정의 방법, 나아가 강제집행의 방법 등에 관하여 자세하게 살펴본다. 다음으로, 이상과 같은 내용의 순으로 미국법의 내용에 관하여도 고찰한다. 끝으로 이상에서 고찰한 내용들을 기초로 하여, 과연 우리나라에 있어서는 토지와 건물 간의 법적 구성을 어떻게 하는 것이 적절할 것인가를 고찰하면서 향후의 입법론적 방향을 모색해 보기로 한다.