신축건물의 소유권 취득시기 등에 관한 고찰 : 집합건물의 구분소유권을 중심으로

신축건물의 소유권 취득 시기와 집합건물 구분소유권을 고찰했다.

우리 민법은 제215조를 통해 구분소유를 인정하였으나, 이 규정만으로는 구분소유에 관한 권리관계를 충분히 규율하지 못한다는 한계가 있었다. 따라서 구분소유관계의 효과적인 규율을 위해 1984. 4. 10.부터 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)을 제정하여 시행하기에 이르렀다. 집합건물은 토지의 효율적인 공간이용과 그 편리성을 이유로 현재에는 건축행위의 주류를 이루고 있는 실정이다. 그러나 이러한 집합건물에 대해 엄격한 일물일권주의를 관철하여 일괄적으로 거래한다는 것은 현실적으로 맞지 않아 집합건물법은 객관적으로 독립된 하나의 건물의 일부라도 일정한 요건 하에 독립된 물건으로 취급하여 구분소유권을 인정 하고 있다. 이와 같이 집합건물이 증가하면서 구분소유권과 관련된 다양한 법적 문제들이 발생하였고, 그 중 구분소유권의 성립시점은 당사자 및 제3자의 이해관계에 중대한 영향을 끼칠 수 있기 때문에 실제로 중요한 의미를 갖는다 할 것이다. 구분소유권이 성립하기 위한 요건으로는 객관적으로 건물이 구조상·이용상의 독립성을 갖출 것과 소유자의 구분행위가 존재하여야 한다.

구조상의 독립성은 구조물이 지상에 정착하고 있어야 하고(정착성), 재료를 사용하여 인공적으로 구축되어야 하며(구축성), 주벽 등 외부구조에 의하여 외기를 분단하는 구조를 가지고 있으면(외기분단성) 인정될 것이고, 이용상의 독립성은 벽 등 외부구조에 의하여 구획된 내부공간에 일정한 용도에 제공할 수 있는 생활공간이 형성되어 있다면(용도성) 인정 될 것이다. 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위라 할 것이므로, 구분소유권이 성립하기 위해서는 구분행위가 객관적으로 외부에 표현되어야 할 것이다. 한편 건물 사이의 경계벽 등이 제거되어 건물이 합체된 경우, 당사자 사이에 별다른 약정이 없는 한 동산간의 부합에 관한 민법 제257조 후문을 유추적용하여 부합 당시의 가액의 비율로 합체(합동)된 건물을 공유하는 것으로 보아야 할 것이다.

그러나 그 경계벽의 제거가 일시적인 경우라면, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 객관적으로 특정할 수 있고 또한 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그러한 복원이 용이한 것이라면, 그러한 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한 것이라고 단정할 수는 없을 것이다. 구분소유권의 성립과 관련하여 몇 가지 문제되는 것들을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 구분소유권이 구체적인 성립시점이 언제인지가 문제된다. 구분소유권은 그 성립요건인 구조상, 이용상 독립성과 구분행위가 있으면 당연히 성립하는 것이지, 구분소유권에 관한 등기까지 하여야만 그 소유권을 취득할 수 있는 것은 아니다. 다만, 건물 신축의 경우와는 달리 일반건물을 구분건물로 전환하는 경우에는 민법 제186조에 따라 등기를 하여야 구분소유권이 성립한다 할 것이다. 그리고 건물 완성 전이라도 객관적인 구분행위의 표시가 가능하며, 이후 구분건물이 완성되면 집합건축물대장의 등록이나 구분건물로서의 등기 없이도 구분소유가 성립한다고 할 것이다. 둘째, 미완성 집합건물을 양수하여 완공한 경우, 양도된 시점에서 건물이 구분소유의 대상이 될 정도로 건축이 진전되었다면 그 부분에 한하여 구분소유권을 인정할 수 있을 것인지가 문제된다.

공용부분, 대지사용권은 구분소유권의 대상인 전유부분과 분리 처분이 불가능하면서 그 전유부분의 처분에 따르게 되어 있음을 규정한 집합건물법의 입법 취지에 비추어 볼 때, 1동의 건물 전체는 구분소유권 성립의 전제요건으로 보아야 할 것이다. 따라서 미완성 집합건물을 양수하여 완공한 경우, 구분의사가 객관적으로 표시되어 있고 1동 전체의 집합건물 중 각각의 구분소유권의 객체 모두가 원시취득 될 때, 즉 1동의 건물 전체가 모두 기둥, 주벽 등을 갖춘 때에 구분소유권이 성립한다 할 것이다. 셋째, 신축 중인 집합건물의 일부에 구분소유권의 객체가 될 수 있는 일정 부분이 완성되었고, 그 건물이 공사 중인 토지에 저당권이 설정되어 있었는데, 그 토지가 저당권 실행에 기한 경매에 의해 매각되어 매수인이 토지의 이전등기를 받은 다음 그 후 변경된 건축주에 의해 건물이 완공된 경우 민법 제366조에 의한 법정지상권을 인정할 수 있는지 문제된다. 집합건물 전체는 미완성이지만 그 일부분이 구분소유권의 객체가 될 정도로 완성되었으므로 독립된 건물이 존재를 인정할 수 있고, 따라서 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 있었으므로 법정지상권의 성립을 인정할 수 있다 할 것이다. 그리고 이러한 법정지상권은 신축된 집합건물을 위해 존재하는 것이므로, 이후 건물이 완성되어 구분소유권을 원시취득 한다면 그 구분소유권을 위해서도 존재한다 할 것이다.

제1장 머리말 1 제1절 연구목적 1 제2절 연구범위 및 연구방법 2 제2장 일반적인 신축건물의 소유권 취득시기 3 제3장 구분소유권의 의의 및 발생원인 4 제1절 구분소유권의 의의 4 제2절 구분소유권의 발생원인 5 제4장 구분소유권의 성립요건 7 제1절 서설 7 제2절 1동의 집합건물 7 제3절 구조상ㆍ이용상의 독립성 8 I. 집합건물법의 규정 8 II. 구조상 독립성과 이용상 독립성의 관계 9 III. 구조상 독립성의 판단기준 11 IV. 이용상 독립성의 판단기준 15 V. 구조상 독립성을 상실한 구분건물의 권리관계 17 1. 문제의 제기 17 2. 합체(합동) 후의 구분건물에 대한 소유관계 18 3. 경계구분이 일시 상실된 경우 구분소유권의 효력 21 제4절 구분행위 23 I. 구분소유권 성립요건으로서의 구분행위 23 II. 구분행위의 성격 25 1. 견해의 대립 25 (1) 사실행위로 보는 견해 25 (2) 법률행위로 보는 견해 27 2. 판례의 입장 27 3. 검토 28 제5장 구분소유권의 성립 시기 30 제1절 서설 30 제2절 등기의 필요 여부 30 I. 문제의 제기 30 II. 등기의 요부에 대한 견해의 대립 31 1. 등기를 요한다는 견해 31 2. 등기를 요하지 않는다는 견해 33 3. 유형에 따라 달리 보는 견해 35 III. 판례의 입장 36 IV. 검토 37 제3절 성립시기에 관한 견해의 대립 39 I. 문제의 제기 39 II. 대장에의 등록을 요하는지에 대한 견해의 대립 39 1. 대장 등록 없이도 구분소유권이 성립한다는 견해 39 2. 대장에 등록해야만 구분소유권이 성립한다는 견해