상가재건축 사업에 대한 과세제도의 문제점 및 개선방안 연구

상가재건축 사업의 과세제도 문제와 개선방안을 연구한다.

도심의 낙후된 대규모 상가나 대단지 아파트는 도시의 경관을 해치고, 주변기반시설의 발전에 악영향을 미칠 수 있다. 대규모 상가 또는 대단지 주거지역의 구분소유자들은 본인의 자산이 노후화 되어도 건물의 구조나 형태를 완전히 변경하거나 증설하는 대수선을 혼자 진행하는 것은 거의 불가능하다. 구분소유권의 대상과 한계, 구분소유자 상호간의 법률관계, 불분명한 구분소유권과 그 공동이용부분 등을 개선하여 고층건물 등 기타 집합건물 내에서의 공동생활을 합리적으로 규율하고 그 권리관계를 간명히 공시할 수 있도록 하기 위하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 제정되었다. 이 법은 「도시 및 주거환경정비법」이 제정되기 전까지 주택재건축 사업을 규율하는 중요한 법률이었다. 현재까지도 상가재건축 사업은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 시행되고 있다. 시대에 따라 필요한 개발 사업이 달랐다. 1960년대에는 한국전쟁 이후 무질서하게 형성된 낙후된 시가지와 불법건축물 등을 정비하기 위한 토지구획 정리사업이 실시되었고, 1970년대 이후에는 경제 발달에 따른 상업 공간 확보를 위한 대규모 도시재개발이 성행하였다.

1980년대 이후에는 도시지역의 부족한 주택난을 해소하기 위하여 대규모 개발사업으로 아파트와 같은 공동주택을 공급하는 정비사업이 주를 이루었다. 1980년대 후반 본격적으로 시행되기 시작한 재건축·재개발사업은, 1984년 제정된 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과 1987년 제정된 「주택건설촉진법」에 근거하여 재건축사업이 시행되었고, 1995년 제정된 「도시재개발법」에 근거하여 재개발사업이 시행되었다. 각 개별법에 의해 그 모습을 달리하여 시행되어 오던 재건축·재개발사업은 2002년 「도시 및 주거환경정비법」의 제정으로 통폐합되어 정비사업의 한 형태로 재편되어 시행되었으며, 2017년「도시 및 주거환경정비법」에서 가로주택정비사업등을 이관하여 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 제정하여 2018년 시행하기에 이르렀다. 2002년 「도시 및 주거환경정비법」의 제정 이후, 주택재건축 사업의 원활한 사업 진행을 위하여 준공 시 까지 조세 부담을 최소화하는 방향으로 조세법의 제정 및 개정이 이루어 졌다. 「도시 및 주거환경정비법」이 시행된 같은 해 2003년 12월 30일 「조세특례제한법」제104조의 7이 신설되었다.

해당 조항에서는 공익사업인 도시정비사업의 원활한 추진을 위하여 「도시 및 주거환경정비법」의 조합을 비영리법인으로 의제하고, 재건축조합이 조합원에게 공급하는 조합원분 건물은 「부가가치세법」상 재화의 공급으로 보지 않는 것으로 하였으며, 재건축조합이 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인의 수익으로 인식하지 않는 것으로 하였다. 이에 반해 상가재건축 사업에 대해서는 위와 같은 특별한 과세문제의 취급이 없어 재건축 사업의 특성을 고려하지 않은 채 부동산 신축 판매업과 같이 과세 하고 있다. 상가재건축 사업도 주택재건축 사업과 비슷한 사업구조를 가지고 있고, 무엇보다 구분소유자의 소유권이 연속 된다는 점에서 주택재건축 사업과 유사하지만, 조세법은 상가재건축 사업을 거의 외면하고 있다. 현대사회에서 상가재건축 사업의 필요성이 점차 대두되고 있다. 대단지 아파트 내에서도 상가소유주와 주택소유주의 갈등으로 인하여 주택과 상가가 따로 재건축을 진행하는 경우가 늘고 있고, 노후 된 대형 상가건물의 재건축 또한 요구되고 있다.

상가재건축 사업이 필요한 때에 세금문제의 방해 없이 원활하게 사업을 진행하기 위하여 조세법의 지원이 필요하다. 먼저, 상가재건축 사업에 대한 과세현황을 사업 진행 절차에 따라 살펴보고 주택재건축 사업에 대한 조세제도와 비교하도록 한다. ① 사업자형태 상가재건축조합이 시행사가 되어 재건축 사업을 진행하기 때문에, 사업 초기단계에서 사업자등록은 필수 요건이다. 이때, 상가재건축조합의 사업자형태가 정해져야 하는데, 비영리법인과 공동사업자 중 어떤 형태에 해당하는지에 따라 과세문제가 달라진다. 「국세기본법」제13조는 법인 아닌 단체 중 일정 요건을 갖춘 단체로써 수익을 구성원에게 분배하지 않는 단체를 법인으로 보아 「법인세법」상 비영리법인으로 의제하도록 하고 있다. 상가재건축조합은 「민법」상 조합보다는 비법인 사단에 가깝지만, 조합원에 대하여 분양수익 등의 분배가 이루어지고 있어 「법인세법」상 비영리법인으로 보기는 어렵다. 이런 이유에서 상가재건축조합은 「소득세법」의 공동사업자로 취급되고 있다. 이에 반해, 주택재건축조합은 관련법에 조합을 법인으로 정하고 있고, 「조세특례제한법」제104조의 7 제2항에서 해당 법인을 비영리법인으로 간주하고 있다. ② 양도소득세 재건축 사업은 조합원이 조합에 본인 소유의 토지 등을 출자함으로써 사업이 시작된다.

어떤 법률의 규율을 받는 재건축 사업인지에 따라 출자단계에서의 양도소득세 발생 여부가 결정 되어 진다. 「소득세법」제88조에서 법인에 대한 현물출자를 양도로 보고 있고, 대법원 판례에서 법인이 아닌 조합에의 현물출자도 자산의 유상이전에 해당되어 양도로 본다고 하고 있어, 상가재건축조합의 조합원이 사업초기단계에서 본인의 토지를 조합에 출자하는 경우, 양도소득세 과세 대상이 된다. 그러나 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축 사업의 경우 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 건축물 등으로 바꾸어 주는 환지처분으로 보아 출자단계에서 양도소득세를 과세 하지 않는다. ③ 소득세 상가재건축조합을 공동사업자로 보아 조합원 개인별로 조합원지분에 따라 조합(공동사업)의 소득금액을 분배한 후 조합원의 타소득과 합산하여 종합소득세를 신고‧납부하게 하고 있다. 반면, 주택재건축 사업은 비영리법인에 해당하기 때문에 조합원에 대한 종합소득세 문제가 발생하지 않는다. ④ 부가가치세 재건축 사업의 분양단계에서 시행사가 공급하는 건축물은 토지와는 달리 부가가치세가 과세되는 거래이다.

그러나 주택재건축 조합이 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물은 「부가가치세법」에 따른 재화의 공급으로 보지 않는다고 「조세특례제한법」제104조의 7 제3항에서 규정하고 있다. 즉, 주택재건축 사업의 경우 일반분양분은 부가가치세가 과세되는 거래이나, 조합원분양분은 부가가치세가 과세되지 않는 거래이다. 그러나 상가재건축조합의 공급에 대하여는 세법에서 특별히 정하고 있는 바가 없어, 해당 물건을 최초로 취득하는 일반분양분과 같이 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 공급하는 조합원분양분 토지 및 건축물도 부가가치세가 과세되는 거래에 해당하게 된다. 지금까지 상가재건축 사업의 과세문제를 살펴보고, 주택재건축 사업의 과세문제와 비교하였다. 다음으로 상가재건축 사업과 주택재건축 사업을 비교하여 두 사업의 유사한 점을 살펴보도록 한다. ㉠ 공익성 정비기반시설이란, 도로‧상하수도‧구거‧공원‧공용주차장‧공동구, 그밖에 주민의 생활에 필요한 열‧가스 등의 공급시설 등을 말하는 것이다. 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축 사업과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 소규모재건축 사업으로 건설되는 정비기반시설은 국가 등에 무상으로 귀속된다.

이와 유사하게 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 상가재건축 사업에서는 건축심의 통과 등의 조건으로 통상적으로 기부채납이 이루어지고 있다. 이러한 점에서 주택 및 상가재건축 사업 모두 공익성이 있다고 할 수 있다. ㉡ 주변환경의 개선 주택재건축 사업은 노후‧불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 위하여 각 사업에서 요구하는 일정 세대수 이상의 동의를 얻어 진행하는 사업이며, 상가재건축 사업도 이와 유사하게 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되는 등으로 인하여 지나치게 많은 수리비가 드는 경우 구분소유자 80%의 동의를 얻어 결의 하는 사업이다.

재건축사업으로 인하여 노후 된 대형 건물과 주변 환경이 개선되는 점에서 두 사업이 유사하다고 할 수 있다. ㉢ 조합원 소유권의 계속성 유지 상가재건축 사업에서도 주택재건축 사업과 같이 조합이라는 형식을 빌려 기존 소유자(조합원)가 기존 건물 및 구분대지권을 조합에 출자한 후 출자지분만큼 새로운 집합건물을 돌려받는 사업 구조로 조합원의 소유권 계속성이 유지되는 구조이며, 소유권의 표시 방법도 상업용 건축물 역시 아파트와 유사하게 전유부분과 구분대지권형식으로 소유권을 표시하고 있다. ㉣ 사업절차 및 진행방식 두 사업 모두 재건축결의, 조합설립, 시장‧군수 등의 건축심의, 관리처분계획, 분양신청, 분양공고 및 매도청구 등으로 중요한 사업절차가 유사하게 진행되고, 특히 그 중 관리처분계획은 모든 재건축 사업에서 빠질 수 없는 재건축 사업의 핵심 절차로써 자리하고 있다. 지금까지 상가재건축 사업에 대한 과세상 취급을 알아보고, 주택재건축 사업과의 유사점을 비교하였다. 조세법이 두 가지 사업을 차별하지 않는 것이 조세의 형평성과 중립성을 지키는 것이라 첨언하며, 사업진행 단계에 따른 현행 과세의 문제점을 파악하고, 그에 대한 개선방안을 제시한다. 첫 번째, 조합이 공동사업자 형태를 취함에 따라 사업의 첫 단계인 사업자등록 단계에서부터 사업자등록증의 신청 및 정정 시 서류를 준비하는 어려움이 있고, 사업자형태가 공동사업자로 정해짐에 따라 구성원들의 사업소득문제도 함께 발생하게 된다.

이에 대한 개선방안으로 다음과 같이 제시한다. - 「조세특례제한법」제104조의 7 제2항에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 대형 상가 재건축의 경우 구분소유자 20인 이상으로 구성된 조합은 비영리법인으로 보는 것으로 개정 한다. 여기서 20인을 기준으로 삼은 것은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서 20인 미만의 토지등 소유자 단체는 조합이 아닌 주민합의체를 구성하도록 하고 있고, 「소득세법」의 공동사업자 형태를 취하고 있기 때문이다. 두 번째, 조합원이 조합에 본인의 토지 등을 출자하는 단계에서 양도소득세 문제가 발생하게 되는데 사업초기에 대규모 양도소득세가 발생하여 사업 진행에 많은 부담을 주고 있다. 양도소득세의 개선방안은 다음과 같다. - 「소득세법」제88조 제1호 가)목에, 관리처분계획에 따른 소유권 처분을 실시하는 재건축사업의 경우 환지처분과 유사한 것으로 보는 단서를 추가‧개정하여 양도소득세 과세이연을 하여야 한다. 세 번째, 재건축 사업의 진행 단계에서 실현되지 않은 소득의 분배로 종합소득세 과세 문제가 발생하게 되는데, 이는 영업활동 등으로 인한 소득이 아닌 자산의 가치증가에 대한 미실현소득에 불과하다. 이러한 소득의 종합소득 합산으로 세금뿐만 아니라 사회보험료와 불필요한 세무행정 비용까지 소요하게 하고 있다.

이에 대한 개선방안으로 다음과 같이 제시한다. - 조합원소득의 구분을 사업소득이 아닌 배당소득으로 하고, 원천징수에 의한 분리과세로 종결될 수 있도록, 「소득세법」제17조 제1항과 「소득세법」제14조 제3항에 “「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 설립된 조합(단, 20인미만의 단체는 제외)에서 발생한 소득금액을 각 공동사업자 분배한 금액”을 추가하여 개정한다. 마지막으로, 조합에서 조합원에게로 종전의 토지를 대신하여 공급되는 조합원 분양분 토지 및 건축물의 이전 시 부가가치세가 과세 되어 오히려 시행사인 조합에게 불필요한 부가가치세 납부 문제가 발생 하게 되는데, 이에 대한 개선방안으로는, -「부가가치세법」제26조 제1항 부가가치세가 면세되는 재화에 ‘조합원에게 종전의 토지를 대신하여 공급되는 토지 및 건축물’ 항목을 추가하거나, 「조세특례제한법」제104조의 7 제3항에 ‘「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분계획과 유사한 타 법률의 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 공급되는 토지 및 건축물’ 또한 재화의 공

【 목 차 】 제 1 장 서론 1 제1절 연구배경 1 제2절 연구목적 3 제 2 장 상가재건축 사업의 개요 및 주택재건축 사업과의 비교 6 제1절 상가재건축 사업의 근거 법령 6 1. 정비사업 근거법령 연혁 6 2. 상가재건축 사업과 주택재건축 사업의 근거 법령 12 가. 도시정비법의 상가재건축 사업 12 나. 집합건물법의 상가재건축 사업 13 다. 근거법령별 주택재건축 사업 14 제2절 재건축 사업의 진행절차와 진행방식 18 1. 재건축사업의 진행절차 18 가. 상가재건축 사업의 진행절차 18 나. 재건축 사업별 진행절차 비교 26 2. 사업시행자 27 가. 사업시행자의 역할 27 나. 상가재건축 사업의 사업시행자 28 다. 주택재건축 사업의 사업시행자 28 라. 재건축 사업별 사업시행자 비교 29 3. 미동의자 매도청구 30 가. 상가재건축 사업의 미동의자 매도청구 30 나. 주택재건축 사업의 미동의자 매도청구 30 다. 재건축 사업별 미동의자 매도청구방식 비교 31 4. 소유권 이전방식 32 가. 상가재건축 사업의 소유권 이전방식 32 나. 주택재건축 사업의 소유권 이전방식 32 다. 소유권 이전방식의 비교 33 제4절 상가재건축 사업과 주택재건축 사업의 유사점 34 1. 재건축사업의 공익성 34 가. 주택재건축 사업의 정비기반시설 35 나. 상가재건축 사업의 기부채납 36 2. 재건축사업으로 인한 주변환경의 개선 37 3. 조합원 소유권의 계속성 유지 38 4. 사업의 진행절차 및 진행방식 38 제 3 장 현행 과세제도와 상가재건축 사업에 대한 세법적용 40 1. 사업자형태 40 가. 개인이 아닌 단체