부동산 임대차 계약에서 임차권 강화의 문제점 및 개선방안 연구

부동산 임대차에서 임차권 강화의 문제점과 개선방안을 연구했다.

임대차란, 당사자의 한쪽(임대인)이 상대방에게 목적물(임대물)을 사용․수익하게 할 것을 약정하고, 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 쌍무 계약이다. 우리나라는 사유재산권을 인정하는 자유시장경제질서를 근간으로 하고 있으나, 부의 편재로 인하여 부동산(토지, 주택이나 상가)의 소유자보다는 그 임차인의 숫자가 훨씬 많은 것이 현실이다. 그 결과 우리 법은 지금까지 임차인을 경제적 약자로 보아 임차인의 보호를 위해 임차권을 강화하는 방향으로 제도적 개선을 해 온 것이 사실이다. 그러나 지나친 임차권의 강화는 오히려 임차인이 법의 힘을 빌어 자신의 권리를 방만하게 주장하는 경향으로 나아가 임차인과 임대인 사이에 항변 사유의 평등이 이루어지지 않아, 임대차보호법(주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법)은 임대인에게 절대적으로 불리하게 적용되고 있는 것이 실무이다. 그로 인해 임대인이 지속적으로 자신의 재산권 행사에 제약을 받는다. 임대인 지위의 약화를 개선하기 위하여 실무적으로 활용되는 제도로는 ① 제소전 화해와 ② 공정증서의 작성 두 가지가 있다.

그러나 제소전 화해의 경우 판사 앞에서, 공정증서 작성의 경우 공증인 앞에서 당사자들이 각 약속을 한다는 것을 의미하는데, 위와 같은 사인(私人)간의 “약속”의 중요성이 위와 같이 판사나 공증인 앞에서는 유효하고, 당사자들 사이에서는 그 약속의 가치가 적다고 할 수 없음에도 그 약속의 존재에도 불구하고 우리 법은 정식 명도 소송의 재판을 받도록 정하고 있다. 이 논문의 핵심은 약속의 중요성을 인정한다면 그 손해에 대한 적절한 금액의 공탁을 하게 하고 그 이후 집행을 하게 하는 것이 필요하다는 것이다. 이에 더하여 임대인이 명도를 구할 경우 특별한 사정이 없는 한 신속한 명도재판의 진행을 위하여 송달절차를 간소화하고, 재판 기일을 신속히 지정하거나, 나아가 항소의 경우 높은 금액의 인지대를 부과하도록 하여 임대인의 사유재산권을 보호할 필요도 있다고 할 것이다. 이 논문은 기존 임차인 강화의 경향을 벗어나 임대인의 권리를 지나치게 강화하는 방향으로 오인될 수 있다. 그러나 진정한 의미는 임대인과 임차인의 무기 평등의 구현에 있다. 향후 임대인의 권한 강화라기보다는 임차인과 임대인이 서로 대등한 경제적 지위를 가진 선진사회의 시민으로서 약속의 중요성을 인식하고 이를 실천할 수 있는 추가적인 제도적 연구와 보완이 필요할 것이다.

제1장 서 론 1 1. 연구의 배경과 목적 1 2. 연구의 범위 및 방법 4 제2장 부동산 임대차계약의 현황과 임차권 강화 6 1. 부동산 임대차계약의 현황 6 2. 부동산 임차권의 강화 8 (1) 부동산 임차권 강화의 원인 8 (2) 임차권 강화의 내용 11 (가) 대항력의 강화 11 (나) 제3자에 의한 임차권의 침해 배제 13 (다) 임차권의 처분 15 (라) 임차권의 존속기간 보장 15 (마) 차임 인상한도 제한 등 19 제3장 부동산 임대차 분쟁 유형과 분쟁 해결 제도 개선의 필요성 23 1. 부동산 임차권 강화의 부작용 23 2. 부동산 임대차 관련 분쟁의 유형 27 (1) 명도 소송 27 (2) 형사 소송 32 (3) 특수한 형사적 문제 - 강제집행 이후의 침입 등 37 3. 명도에 관한 현행 제도 38 (1) 제소전 화해 38 (2) 공정증서 작성 42 4. 임대인 보호를 위한 제도 개선의 필요성 45 제4장 개선 방안 48 1. 임의 명도 약정의 유효성 48 (1) 제소전 화해에 관한 판례 분석 48 (2) 공적 기관에 의한 집행의 필요성과 그 제도적 보완 51 (3) 법적 근거 - 사유재산권 존중의 원칙과 사적 자치의 원칙 63 2. 재판절차의 신속성 확보 67 제5장 결 론 69 참고문헌 72