도시 내 토지이용혼재의 특성 분석 : 인천 부평구 일원을 중심으로

인천 부평구의 토지이용혼재와 용도지역제 운용을 분석했다.

우리나라는 지난 반세기의 역사동안 급격한 산업화와 도시화를 경험하는 과정에서 도시의 건조환경이 사전계획에 근거하여 유의 적절하게 배치되지 못하고 양적인 성장에 치중한 나머지 다양한 형태의 난개발 현상을 낳았다. 난개발 현상은 지리적 스케일에 따라 교외지역에서의 도시 스프롤과, 기성시가지 내부에서의 토지이용상의 혼재로 특징지을 수 있다. 기성시가지 내 토지이용의 혼재는 도시 기능을 구성하는 각 용도(use)들이 혼재된 상태를 지칭한다. 도시 내 토지이용혼재에 따른 문제는 단지 용도의 혼합으로 인한 결과가 아니라 용도간의 입지와 분포 특성으로부터 야기된다. 본 연구는 기성시가지 내부에서 관찰되는 토지이용혼재 현상을 도시 난개발의 한 유형으로서 조명하고, 토지이용의 통제수단으로서 활용되는 용도지역제의 운용에 관해 검토하였다. 이를 바탕으로 인천 부평구 지역 내에서 적용되고 있는 용도지역제와 토지이용의 혼재 특성을 고찰하였으며, 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 우리나라의 도시 내 토지이용의 혼재는 제도적 차원에서 토지이용의 통제수단으로서 채택되고 있는 용도지역제의 한계로부터 야기된다. 즉, 우리나라는 자연발생적인 도시가 많아 토지의 형태가 불규칙하고 용도의 혼재가 심하여 용도지역제로서 적극적으로 도시를 형성하는데 한계가 있다.

또한, 각 용도지역에서 허용되는 범위가 너무 광범하고, 건축물의 행위제한 구조도 단순하여 주변의 경관이나 개발양상과 긴밀한 조화를 이루지 못하고 있다. 둘째, 인천 부평구 일원을 사례로 도시 내 토지이용혼재 특성을 분석한 결과, 용도지역상으로 준공업지역에 해당하는 청천1동 지역은 공동주택과 공장의 비율이 각각 절반에 육박할 뿐만 아니라, 주택들은 소 블록 내에서 공장 전후면에 입지하여 불규칙한 패턴으로 혼합된 양상을 띠었다. 일반상업지역으로 지정된 부평4동 지역에서도 단독주택 및 공동주택 등의 주거용도와 제2종 근린생활시설 및 숙박·영업·판매시설 등의 상업용도, 교육연구 및 복지시설, 업무시설 등이 고르게 분포하였다. 특히, 상업용도와 업무용도들은 블록 외곽의 간선도로변을 따라 집중 분포함으로써 블록 내부의 주거용도 등을 포위하는 양상을 띠었다. 셋째, 토지이용혼재에 따른 주민들의 근린환경 불만족은 대기 및 소음환경과 시각환경 부분에서 높게 나타났다. 또한 기반·공공시설의 용량 초과에 따른 편의시설과 주차시설의 부족도 차례대로 지적되었다.

Under rapid industrialization and urbanization over last fifty years in Korea, urban built environment has not been orderly disposed and caused lots of improper urban development patterns. Improper urban development can be classified into two types, urban sprawl in suburban area and mixed land use in the inner city, by geographical scale. Problems of inner city mixed land use is derived not only from mix of uses but also from location and disposition of uses. This study, firstly considered mixed land use as a kind of improper urban development, secondly examined zoning regulation in Korea, and lastly investigated its characteristics in Bupyeong-gu, Incheon.

The research findings can be summarized as followings. First, inner city mixed land use is caused by the defects of zoning regulation as instrument of land use control. Basically, there is a limit to form a city with zoning regulation because of irregular land division in the old city. Moreover, a range of land use permitted in each zone is too wide and building restriction is relatively simple. Second, the result of analysis into characteristics of land use in Bupyeong-gu, Incheon is as follows. Chungchun1-dong, which is designated as semi-industrial zone, contains almost one half of apartments and factories respectively.

Houses in small block area are located on the front side and rear side of factories in irregular pattern. Bupyeong4-dong, which is designated as general-commercial zone, contains residential uses such as detached houses or apartments, commercial uses, educational and welfare facilities, and business uses. Residential uses are surrounded by commercial and business uses which mainly located along the outer road. Finally, this study conducted questionnaire survey by asking residents what they are dissatisfied with neighborhood environment caused by mixed land use. The survey revealed that residents living in research area are dissatisfied with air, noise, and visual environment.

Residents also pointed out a shortage of convenience facilities and parking lots which is derived from excess of infrastructure capacity.