서울시 용도지구별 밀도 제한이 도시 공간 높이에 미치는 영향 분석

서울시 용도지구별 밀도 제한이 도시 공간 높이에 미치는 영향을 분석했다.

용도분류는 건축규제의 가장 기본이 되는 법 운용수단이나 한국의 현행 용도분류는 관련법에서의 중복규정이나, 상이한 분류 및 분류체계나 분류 내용상의 문제점등으로 인한 운용상의 경직성 등으로 일반인들은 물론 전문가들로 하여금 많은 민원을 발생케 하고 경제적 손실은 물론 행정권자의 자의적 법해석으로 법의 투명성도 잃었고 용도분류상의 법 적용의 모호성을 악용한 건축물들로 도시환경마저 해치고 있는 실정이다. 이러한 다양한 특성을 가지는 도시경관은 토지이용의 극대화란 개발논리 아래 급격히 왜곡되었고 이와 같은 경관왜곡은 물리적 측면에서 정주공간으로서의 피폐, 사회적 측면에서는 지역성의 결핍 문화적 측면에서는 역사·문화의 단절 등 다양한 차원에서 포괄적으로 나타나고 있다. 도시전체의 특성이 사라지고 있으며 역사·문화의 유산들이 개발의 물결에 잠식당하고 있고 지형의 고저차를 고려하여 건물의 높이가 높아야 할 곳과 낮아야 할 곳에 대한 검토 없이 고층화로 수익을 기대할 수 있는 용도가 지정된 지구에서의 건물만이 높아지는 경향으로 서울의 곳곳에서 예측치 못한 고층 건물군이 산술적이고 법적인 검토 하에서만 난립되고 있는 실정이다.

이러한 현상의 원인을 법상의 용적률 및 건축물 높이 기준에 있다고 보며 경관에 대한 시민의 관심은 높아지고 있어, 도시 및 자연경관을 효과적으로 관리하기 위한 제도의 정비가 필요한 시점이며, 건축물 높이제한 방식이 최고 높이기준으로 대체되고 있는 시점에서 도시차원의 높이 관리 방향 설정 및 방법론 모색이 중요한 과제로 대두되고 있다고 본다. 따라서 건축물 높이기준의 역할, 기능을 고찰하고 우리나라 사선제한과 밀도규제 제도, 서울시의 건축물 높이관리 제도를 도시, 지구, 필지차원에서 분석해보고 사례지역으로써는 서울시 25개 자치구 가운데 일부지역을 한정하여 밀도제한에 의한 개발상황을 도시경관차원에서 재검토하여 서울의 건축물 높이 관리의 필요성 및 지구특성에 적합한 경관조성을 위한 건축물 높이 기본 방향을 제시하고자 한다. 첫째, 건축물의 높이와 도시기본계획에서 설정하고 있는 도시중심지의 위계가 상호 조화를 이루도록 해야 할 것이다. 둘째, 서울의 지형은 한강을 기준으로 강북과 강남의 고저차가 있으며 이러한 고저차를 고려한 심도있는 높이계획 즉 지역·지구에 의한 용적률을 적용하되 주변의 건축물과 지형적 요소를 고려한 건축물의 체계적인 높이 관리 기준이 필요하다.

셋째, 기능적으로 중요한 도시지역을 중심으로 민간의 개발압력을 도시 관리방향에 적합하도록 유도하여 적정한 지역에 한해 현행 용적률하에서 고층개발이 이루어지도록 함으로써 공간적기능과 시각적인지의 상호조화를 유도하여 바람직한 도시 이미지 형성에 기여할 수 있을 것이다. 마지막으로 지구차원에서는 다양한 지구여건을 세밀히 반영하여 지역상황에 적합한 높이기준을 수립함으로써 도시 정체성의 증진과 이미지의 형성에 부합할 수 있는 높이관리가 이루어져야 할 것이다. The classification of use is the basic law and administrative means to regulate buildings but currently the use classification in Korea has so double application, dissimilar classification system, the problem of contents that has caused much public complaints as well as economical damage and transparency loss by voluntary interpretation of administrator.

Also Buildings built by ambiguity of law application on use classification is getting worse urban environment. Urban landscape that has various characteristic has rapidly distorted under development logic of land use's maximization, and such urban landscape distortion is appearing impoverishment of settlement space in physical side as well as shortage of regional characteristic in social side and discontinuation of history and culture in cultural side.

The urban characteristic is disappearing and historic and cultural assets are encroached by the excessive development and buildings are getting high in any district and region where expected profit can happens without consideration on the difference between high and low of land. Therefore sporadic and high rise buildings that are not matched in harmony are standing within whole urban area. The first reason of these phenomenon is in the building height standard and floor area ratio on the architectural code. It is time to manage efficiently urban and natural landscape and to equipment of system because citizens' interest on urban landscape is rising.

Also it is necessary to consider administration direction's set and methodology in urban respect because the limitation way of building height is substituted for maximum height standard. As a result, this research is to suggest basic building height direction for the necessity of height management and urban view which is compatible with existing conditions and district characteristics. To proceed this research, first considered the role of building height standard, function and density control and building height limitation of the width of the road and the analyzed Seoul's height control institution through several district out of 25 district of Seoul in respect of urban, district and lot.

First, this research based on the status quo suggests that the building height would be mutually harmony with urban central hierarchy which is establishing on city master plan. Second, the topography of Seoul is that Mountain develops in north, northwest, northeast province on the whole and the south province is low, opening basin of flat U shape. And Han River flows through east and west of Seoul and forms natural boundary of the north and the south and, Seoul's topography has original difference between the north and the south by Han River.

For that reason, Characteristic element that reflects topography difference and urban landscape and building height must be considered with floor area ratio application by regional and district. Third, a functionally important urban district needs to be guided development aspiration of private corporation so as to he proper with urban administration direction and the district for high density, high-storied development should be developed under current floor area ratio and contributed to forming urban desirable images.

Finally it will be possible height administration which is compatible with urban identity and formation of image when reflecting suitable height standard and various district situation in detail.