用途地域變更에 따른 開發利益의 測定 方法에 관한 硏究 : 公示地價를 活用한 事例分析을 中心으로

공시지가를 활용해 용도지역 변경으로 인한 개발이익을 측정했다.

어느 토지의 용도지역변경으로 지가가 상승됨으로써 발생된 개발이익에는 토지소유자의 투자확대 및 기타 경제, 사회적 요인들에 의한 개발이익도 포함되어 있기 때문에 이들 용도지역 외의 요인에 의한 개발이익을 분리 측정하는 것이 본 연구의 기본 과제이다. 본 연구에서는 “어느 분석대상지역 토지의 용도지역 변경으로 발생된 순개발이익은 용도지역 변경 후 개발이익을 측정하고자 하는 특정년도의 지가에서 같은 특정년도에 용도지역이 변경되지 아니했다고 가정한 경우의 지가를 차감한 값이 된다.”는 개념모형을 설정하였다. 그러나, 용도지역이 변경된 후 특정년도의 용도지역 미변경 가정시 지가를 알 수 없기 때문에 본 연구의 핵심은 용도지역 미변경시의 지가를 산정하는데 있다. 본 연구에서는 새로이 제안된 개별공시지가 산정 원리를 적용하여 화성시 향남면 및 서울특별시 양천구 목동지역 등의 토지 계 109,036㎡에 대한 용도지역 미변경시의 지가와 개발이익을 유추․측정하였다. 개별공시지가 산정원리를 적용하여 본 연구의 핵심부분인 용도지역 미변경 가정시 분석대상토지의 지가산정에 대한 논리적 근거는 다음과 같다. 첫째, 용도지역 미변경 가정시에 사용될 수 있는 비교표준지를 적정히 선정한다면 분석대상 토지의 용도지역 미변경 가정시의 경제, 사회적 요인 등 일반적 토지 특성은 위 선정된 비교표준지의 가격에 모두 반영된 것으로 볼 수 있다.

둘째, 나머지 분석대상 토지와 비교표준지의 물리적 특성의 차이는 토지가격 비준표상 용도지역별 적정가격 배율을 적용하면 분석대상 토지의 용도지역 미변경 가정시의 지가가 산정된다. 또한 사례분석결과 용도지역 미변경가정시 사용될 수 있는 비교표준지 선정기준을 다음과 같이 마련할 수 있었다. ① 용도지역 변경 이전부터 비교표준지가 분석대상지역 밖에 위치한 경우는 당초 비교표준지를 그대로 사용할 수 있다. ② 당초 비교표준지를 근거로 지가가 산정된 토지가 용도지역이 변경되지 아니한 분석대상 지역 밖에 있다면 그 토지를 당초 비교표준지에 대체되는 “대체표준지”로 사용할 수 있다. ③ 그러나 분석대상지역 밖에 당초 비교표준지에 의하여 지가가 산정된 토지가 없는 경우에는 “새로운 대체표준지”를 선정하고 “수정지가배율”을 적용한다. 또한 개별공시지가 산정원리를 적용하여 측정된 결과치를 기준으로 비교대상토지 이용방법에 의한 측정결과치와의 오차를 계산함으로써 그 측정의 신뢰도를 검증하고 그 유용성을 검토하였다. 이에 따라 비교대상토지 이용방법에 의한 개발이익의 측정모형을 “검증모형”으로 사용하였다. 비교대상토지 이용방법은 실제 측정 불가능한 용도지역 미변경 가정시의 분석대상 토지의 평균지가변동율 대신 분석대상 토지와 인접해 있고 용도지역이 변경되지 아니한 비교대상토지 전체의 평균지가변동율을 사용하는 방법이다.

그러나 두 지역 토지는 완전히 일치되는 평균지가 변동율을 갖고 있지 않기 때문에 본 연구에서는 두 지역 토지의 용도지역 변경이전 평균지가 변동율의 차이를 반영해 주는 다음과 같은 검증모형 선정기준을 설정하였다. 첫째, 먼저 용도지역 변경이전 수년간 두 지역 토지의 평균 지가변동율이 모두 같은 방향으로 유사한 등락 추세에 있는 경우는 용도지역 변경 직전년도의 평균지가 변동율의 차이를 반영해 주는 검증모형의 적용이 타당한 것으로 나타났다. 둘째, 위 두 지역 토지의 평균지가변동율이 일관성도 없이 서로 다른 방향의 등락 추세를 갖고 있는 경우는 용도지역 변경이전 3년간의 평균지가 변동율의 평균치의 차이를 반영해 주는 검증모형을 적용하는 것이 타당한 것으로 나타났다. 본 연구는 2개 지역의 사례분석 결과에 불과하므로 이를 일반화되기 위하여는 앞으로 더 많은 사례에 대한 분석이 이루어져야 할 것이다.