연구 요약
연구 요지 (AI)
도시개발·재개발·재건축사업의 취득세 과세체계를 연구했다.
초록
도시개발사업 및 재개발사업, 재건축사업은 발전하게 된 역사적 배경이 다르지만, 도시개발법 및 도시 및 주거환경정비법의 제정으로 인하여 현재는 비슷한 형태의 사업구조방식을 띄고 있다. 도시개발법에 의한 도시개발사업은 수용방식 또는 환지방식, 혼용방식을 채택하고 있고, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발사업, 재건축사업은 관리처분계획 및 이전고시의 절차를 따르고 있다. 그런데 재개발사업은 도시개발법의 환지방식을 준용하고 있다. 그리고 도시 및 주거환경정비법의 관리처분계획 및 이전고시는 도시개발법의 환지계획 및 환지처분과 법적으로 비슷한 성격을 지닌다. 이와 같이 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업은 부동산 개발사업이면서, 사업절차에 관하여 공법적 통제를 받는다는 점에서 공통점을 지니고 있다. 즉 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업은 공법 체계의 면에서 볼 때 서로 깊은 연관성을 지니고 있다. 그런데 2023년 3월 이전 지방세법에서는 공익성이 강한 도시개발사업, 재개발사업 관련 부동산 취득세 과세에 대해서는 규정하지 않으면서, 민간 주도의 재건축사업 관련 부동산 취득세 과세요건은 규정하고 있었다. 도시개발사업, 재개발사업은 지방세법이 아닌 구 지방세특례제한법에서 예외적으로 납세자가 청산금을 부담하는 경우 그 ‘청산금에 상당하는 부동산’에 대해서 취득세를 과세하는 규정을 두었다. 종전 취득세 규정은 다음과 같은 문제점이 있었다.
첫째, 지방세법이 아닌 지방세특례제한법에 취득세 과세요건을 규정한 것은 법체계 적합성에 반하였다. 둘째, 도시개발사업 및 재개발사업에서 차용하고 있는 행정법상 환지법리를 지방세법상 취득세의 법적 성격은 고려하지 않고, 무비판적으로 수용하였다는 문제가 있었다. 셋째, 도시 및 주거환경정비법의 제정으로 재개발사업과 재건축사업이 통합되어 하나의 규율체계를 갖추었는데, 재개발사업에서 발생하는 부동산의 취득세는 면제하고, 재건축사업에서 발생하는 부동산의 취득세는 과세하는 것으로 차별을 두는 것은 도시 및 주거환경정비법의 제정 취지에 반하였다. 이와 같이 종전 취득세 규정은 여러 문제점을 내포하고 있었으므로 2023년 3월 개정된 지방세법(이하 ‘현행 지방세법’)에서 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업에 관한 부동산 취득세의 과세 제도를 전면적으로 정비하였다. 지방세법 제7조 제4항, 제16항을 신설하여 도시개발사업, 재개발사업 관련 부동산 취득세의 과세 근거를 마련하였다. 또한 지방세법 제7조 제16항에서 도시 및 주거환경정비법의 제정 취지를 반영하여, 재개발사업과 재건축사업에 관한 부동산 취득세 과세를 동일하게 맞추었다. 이에 본 연구는 현행 지방세법이 어떠한 과세논리를 바탕으로 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업 관련 부동산 취득세의 과세체계를 정비하였는지 살펴보고, 정비된 과세규정이 과연 타당한지 검증하는데 목표를 두었다.
첫째, 환지나 신탁의 문제를 논의소재 삼아 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업에 있어서의 부동산 취득세 과세논리를 재정립해 보았다. 과거 지방세특례제한법에서는 취득세 본질을 실질설에 따라 판단하여 환지를 과세원인으로 포착하지 않았다. 그러나 현행 지방세법은 취득세의 본질을 형식설에 따라 판단한다. 환지가 이루어지는 과정을 실체적으로 살펴보면, 도시개발사업이나 재개발사업으로 인하여 재화의 이전이 발생하고, 종전 부동산의 가치는 변화한다. 행정법학의 공법 개념적 차원이 아니라 재화 이전을 그 담세력 징표로 포착하는 취득세 고유의 법 논리에 따르면 환지로 인해 과세계기(taxable event)는 분명히 발생한다고 봄이 정당하다. 한편, 도시 및 주거환경정비법이 제정되어 재건축사업에 관리 처분계획 및 이전고시 절차가 도입되었음에도, 신탁제도는 여전히 활용되고 있다. 이는 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획 및 이전고시의 법적 효력에 한계가 있다는 점에서 비롯된다. 관리처분계획 및 이전고시는 행정처분에 해당하나, 사업시행자에게 조합원 소유 부동산을 확보하고 관리, 처분할 수 있는 권능까지 부여하고 있지 않다. 따라서 사업시행자는 신탁제도를 활용하여 재건축사업 대상 부동산에 대한 고권적 권능을 확보한다.
재건축사업에서 사업시행자가 조합원 소유 부동산에 대해 신탁등기를 경료하는 것은 사업의 원활한 수행을 위한 방편이므로 신탁도관론의 입장에서 취득세는 비과세하는 것이 타당하다. 반면 사업시행자가 조합원으로부터 취득한 토지 중 조합원 이외의 자에게 이전하는 토지에 대해서는 사업시행자가 그 토지에 대해 법률상 소유권을 행사하는 것이고, 거래 상대방이 존재하기 때문에 신탁실체설의 입장에서 취득세를 과세하는 것이 타당하다. 둘째, 현행 지방세법 중 도시개발사업에 관한 취득세 규정의 문제점과 개선방안을 제시하였다. 즉, 도시개발사업에 관한 지방세법 제7조 제4항은 과세요건이 불명확하게 규정되어 있음에 주목하였다. 지목변경 취득세는 토지의 소유자가 동일한 상태에서 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 과세요건으로 한다. 그런데 도시개발법상 환지처분으로 인한 법률상 소유권 발생 시점과 지방세법상 지목변경 취득세의 납세의무 성립 시기 사이에 모순이 발생한다. 즉 도시개발법에 의하면 환지처분이 공고된 날의 다음 날을 기점으로 하여 토지의 소유권이 변동되는데, 지목변경 취득세는 그 이전에 납세의무가 성립한다. 이러한 법령간 모순의 해결대안으로 지방세법상 납세의무자 등 의제규정의 개정을 그 개선방안으로 제시하였다.
셋째, 현행 지방세법 중 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업 등 각 개발사업에 관한 부동산 취득세 규정들에 공통되는 몇 가지 문제점과 개선방안을 제시하였다. 그 하나의 문제로, 지방세법 제7조 제16항에서 면적을 기준으로 취득세 과세와 비과세를 구분하는 것이 타당한지 검토해 보았다. 취득세의 담세력을 재화의 이전이라는 사실 또는 법률행위에 두고 있는 이상 재산에 대한 실질적인 이익을 누리고 있는지를 기준으로 하여 취득세의 과세와 비과세를 구분하기는 어렵다. 현행 지방세법은 취득세의 유통세로서의 성격에 중점을 두고 과세논리를 재정립하였으므로 면적을 기준으로 하여 과세와 비과세를 구분하는 것은 현행 지방세법이 취한 과세논리와 맞지 않는다. 이에 현행 지방세법의 입법취지에 맞는 개정안을 제시하였다. 다른 하나로, 적용법령에 따라 체비지의 원시취득 혹은 승계취득 여부가 달라진다면 체비지의 취득원인을 무엇으로 판단할지의 문제를 살펴 보았다. 지방세법 제7조 제16항에서 도시개발사업이나 재개발사업, 재건축사업으로 신축된 건축물은 원시취득, 토지는 승계취득 대상으로 규정하 고 있다. 그런데 이는 도시개발법의 환지처분 법적 효과와 상충된다. 도시개발법에서는 환지처분으로 인하여 사업시행자가 체비지를 원시취득한다고 규정하고 있는데, 지방세법에서는 환지처분으로 인하여 사업시행자가 토지를 승계취득한다고 규정하고 있기 때문이다.
지방세법의 독자적인 기준을 적용하여 체비지의 취득원인을 판단하기 위해서는 입법적 보완이 필요하다는 점을 지적하였다. 마지막 문제점으로, 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업 공히 지방세법상 건축물 및 토지의 취득시기가 미흡하게 규정되어 있음을 지적하였 다. 조합원용 부동산과 비조합원용 부동산은 납세의무자와 과세대상이 특정되는 시점이 다르기 때문에 서로 구분할 필요가 있다. 이런 견지에서 도시개발사업, 재개발사업, 재건축사업 모두 조합원용 건축물의 부속 토지는 건축물의 취득시기와 동일하게 발생하도록 개정하며, 도시개발사업 및 재개발사업의 비조합원용 토지의 취득시기는 재건축사업의 비조합원용 토지의 취득시기와 동일하게 개정하는 것으로 입법대안을 제시하였다. 본 논문은 취득세 본질론의 측면에서 도시개발사업, 재개발사업, 재건 축사업의 취득세 과세논리를 재정립함으로써, 나름의 검토기준을 제시하였다. 하지만 각 사업은 개별 법령을 토대로 시행되고, 개별 법령에는 고유한 법리가 존재한다. 따라서 지방세법에서 취득세 과세논리를 재정립하였다 하더라도 개별 법령과 상충되는 지점은 발생할 수밖에 없다. 이를 해결하기 위하여 타 법령과 상충되는 규정은 그 의미를 명확하게 하기 위한 입법적 개선방안을 제시하였으며, 현행 법령의 미비점에 대해서는 일련의 개정안을 제시하였다.
목차
제1장 서 론 1 제1절 연구 목적 1 제2절 선행 연구 검토 5 1. 선행 연구의 개관 5 1) 재개발사업, 재건축사업 세제에 대한 연구 5 2) 도시개발사업 세제에 대한 연구 10 2. 선행 연구와의 차별성 11 제3절 연구 방법과 그 내용 13 제2장 도시개발사업, 도시정비사업의 취득세 과세제도 15 제1절 도시개발사업의 개요 및 취득세 과세제도 15 1. 도시개발법에 의한 도시개발사업 15 1) 개념 및 연혁 15 2) 사업절차 16 3) 사업시행방식 16 4) 사업시행자 17 5) 도시개발사업 절차도 18 2. 도시개발사업 절차단계별 세법상 쟁점 20 3. 도시개발사업 관련 취득세 규정 21 1) 과거 지방세특례제한법 규정 22 (1) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 내용 22 (2) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 문제점 24 2) 2023년 3월 개정된 지방세법 규정 내용 29 (1) 토지의 지목변경 취득세 29 (2) 토지 증가분에 대한 취득세 30 (3) 취득세 과세표준 명확화 31 (4) 승계조합원에 대한 취득세 31 3) 소결 32 제2절 도시정비사업의 개요 및 취득세 과세제도 33 1. 도시정비법에 의한 도시정비사업 33 1) 개념 및 사업의 종류 33 2) 사업시행자 35 3) 관리처분계획 36 4) 준공인가 38 5) 이전고시 39 6) 도시정비사업 절차도 40 2. 도시정비사업 절차 단계별 세법상 쟁점 42 3. 재개발사업 관련 취득세 규정 44 1) 과거 지방세특례제한법 규정 44 (1) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 내용 44 (2) 구 지방세특례제한법 제74조
발행 정보
2024. 서울시립대학교 세무전문대학원 국내박사 학위논문