토지거래허가제구역의 지정과 해제 및 누적 지정효과가 아파트 가격에 미치는 영향

토지거래허가구역 지정·해제와 누적 지정이 아파트 가격에 미친 영향을 분석했다.

ABSTRACT Effects of the Designation, Revocation, and Cumulative Designation of Land Transaction Permit Zones on Apartment Prices Jung, ByungHo Dept. Urban and Real Estate Development Graduate School of Real Estate Convergence Hanyang University The Land Transaction Permit Zone is a representative real estate regulatory policy introduced to curb speculative real estate transactions and promote transactions for genuine residential purposes. Since 2020, the policy has been applied to apartment transactions in Seoul and has gradually expanded from the Gangnam area to other major redevelopment and high-priced residential districts.

Subsequently, the policy underwent several changes, including additional designations, partial releases, and redesignations. However, previous studies have reported conflicting findings regarding the effectiveness of the policy, and empirical research examining the effects of repeated policy changes on apartment prices remains limited. Accordingly, this study empirically analyzes the effects of the designation, additional designation, release, and redesignation of the Land Transaction Permit Zone on apartment prices. The analysis focuses on apartment complexes with more than 500 households located in six districts of Seoul: Gangnam, Seocho, Songpa, Mapo, Yongsan, and Seongdong.

Unlike previous studies that mainly examined the initial designation in 2020, this study distinguishes each stage of policy implementation and investigates the cumulative effects of repeated designations. To achieve this objective, apartment transaction data from January 2018 to July 2025 were analyzed using three empirical models: a baseline regression model (Model A), a Difference-in-Differences-based multiple linear regression model (Model B), and a Difference-in-Differences-based cross-classified multilevel linear regression model (Model C).

In addition, apartment characteristics, locational characteristics, regional characteristics, and market characteristics were controlled to estimate the net effects of the policy. The empirical results show that the designation of the Land Transaction Permit Zone did not consistently suppress apartment price increases. Although the additional designation period showed some moderation in price growth, analyses incorporating the interaction between policy periods and designation types indicated that apartment prices continued to increase in several designated areas. In contrast, positive price effects were observed in some areas following the release of the regulation.

Furthermore, as the number of repeated designations increased, both the magnitude and statistical significance of the policy effects tended to decline. The cross-classified multilevel linear regression model also produced smaller coefficients and weaker statistical significance for several policy variables, indicating that regional and apartment-level structural characteristics play an important role in estimating policy effects.

Overall, the findings suggest that the effects of the Land Transaction Permit Zone vary according to the timing of policy implementation, designation type, and the structural characteristics of regions and apartment complexes, rather than simply whether an area is designated. Therefore, future operation of the Land Transaction Permit Zone should consider regional market characteristics and market adaptation to repeated regulations instead of relying on uniform regulatory measures. In addition, more accurate evaluation of policy effectiveness requires analytical approaches that adequately reflect the structural characteristics of regions and apartment complexes.

Keywords: Land Transaction Permit Zone, Land Transaction Permit System, Apartment Prices, Cumulative Effects, Multilevel Linear Regression Model, Repeated Designation 국문요지 토지거래허가구역은 부동산 시장의 투기적 거래를 억제하고 실수요 중심의 거래를 유도하기 위한 대표적인 부동산 규제정책이다. 특히 2020년 이후 서울시를 중심으로 강남권 아파트를 시작으로 주요 재건축 및 고가 주거지역까지 지정 범위가 확대되었으며, 이후 추가 지정, 일부 해제 및 재지정이 반복적으로 이루어졌다. 그러나 토지거래허가구역의 정책효과에 대해서는 주택가격 안정에 기여하였다는 평가와 가격 상승을 충분히 억제하지 못하였다는 평가가 공존하고 있으며, 반복적인 정책 변화가 시장에 미치는 영향에 대한 실증연구는 상대적으로 부족한 실정이다. 이에 본 연구는 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 용산구, 성동구의 500세대 이상 아파트를 대상으로 토지거래허가구역의 지정, 추가 지정, 해제 및 해제 후 재지정이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다.

기존 연구들이 주로 최초 지정 효과에 초점을 맞춘 것과 달리, 본 연구는 정책 변화 과정을 단계별로 구분하고 반복 지정에 따른 누적효과까지 함께 분석하였다는 점에서 차별성을 가진다. 이를 위하여 2018년 1월부터 2025년 7월까지의 아파트 거래자료를 활용하였으며, 기본모형, DID 기반의 다중선형회귀모형, DID 기반의 다수준 선형회귀모형을 적용하여 정책효과를 비교·분석하였다. 또한 아파트의 물리적 특성, 입지 특성, 지역 특성 및 시장 특성 변수를 함께 통제하여 정책의 순효과를 추정하였다. 분석 결과, 토지거래허가구역 지정이 아파트 가격을 일관되게 억제한다는 증거는 확인되지 않았다. 추가 지정 시기에는 일부 가격 상승세 둔화가 나타났으나, 지정 유형과 정책 시기의 상호작용을 고려한 분석에서는 일부 지정지역에서 가격 상승효과가 지속되는 것으로 나타났다. 반면 규제 해제 이후에는 일부 지역에서 가격 상승효과가 확인되었으며, 반복 지정이 누적될수록 정책효과의 크기와 통계적 유의성이 감소하는 경향이 나타났다. 또한 다수준 선형회귀모형에서는 일부 정책효과가 축소되거나 유의성이 약화되어 지역 및 단지 수준의 구조적 특성이 정책효과 추정에 중요한 영향을 미치는 것으로 확인되었다.

이상의 분석 결과를 종합하면 토지거래허가구역은 단순히 지정 여부만으로 가격을 안정시키기보다는 정책 시행 시기와 지정 유형, 지역 및 단지의 특성에 따라 상이한 효과를 나타내는 것으로 확인되었다. 따라서 향후 토지거래허가구역 정책은 획일적인 규제보다는 지역별 시장 특성과 반복 지정에 따른 시장 적응 효과를 함께 고려하여 운영될 필요가 있으며, 정책효과를 보다 정확하게 평가하기 위해서는 지역 및 단지의 구조적 특성을 반영한 분석이 함께 이루어져야 할 것이다. 주제어: 토지거래허가구역, 토지거래허가제, 아파트 가격, 누적, 다수준 선형회귀모형, 반복 지정