연구 요약
연구 요지 (AI)
용산역세권 개발사업의 사업성 분석 모델을 연구했다.
초록
2013년 10월 단일프로젝트로는 단군이래 최대의 사업이라 불렸던 서울 용산국제 업무지구 개발사업(이후 용산역세권개발사업)이 최종 무산됐다. 한국철도공사(이하 코레일)은 대한토지신탁에 토지대금 1조197억원를 반환함에 따라 토지에 대한 소유권이전절차를 진행하고 있다. 사업시행자인 드림허브프로젝트금융투자(주)는 도시개발법에서 규정한 국공유지를 제외한 토지면적 3분의2이상 소유요건에 미달돼 자격이 자동 상실됐다. 따라서 용산역세권개발사업의 손실규모는 1조 5,600억원으로 출자사, 서부이촌동 주민 등 관련자가 손해배상 소송이 진행될 것으로 전망된다. 용산역세권개발사업이 실패한 이유는 PF구조상 문제, 자금조달 문제, PFV와 AMC의 운영체체의 문제, 투자자간의 이해충돌, 컨트롤 타워의 부재 등의 문제들이 있지만 그 중에서도 부동 시장 분석실패에 따른 객관적 사업성분석의 어려움으로 주주사간 사업방향을 결정할 수 없는 갈등을 초래하였다. 2005년 1월 1일자로 철도청에서 공기업으로 새로 출범한 코레일은 만성적인 적자를 해소하기 위해 철도요금 인상, 고속열차 KTX 개통 등으로 여객화물 운송 수입증대에 많은 노력을 기울였지만 2005년부터 2008년도까지 유류비, 인건비, 제세공과금 상승으로 수입증대에 비해 비용증가율이 높아 영업손실은 해년마다 5~7천억원으로 그 적자폭이 계속 증가하고 있다. 이에 코레일은 보다
안정적이고 장기적인 수익창출 방안을 적극적으로 모색하게 된다. 이러한 대안으로 코레일에서 철도역세권 개발사업을 추진하였다. 코레일은 신속한 개발을 위해 우선 개발이 가능하고 당시 사업성이 어느 정도 담보된다고 판단한 용산역 주변 정비창 부지를 1차 역세권 사업부지로 선정한다. 사업의 원활한 추진을 위해 서울시와 공동협약을 체결하고 사업자 공모를 통해 삼성-국민연금컨소시엄을 사업시행자로 선정한다. 코레일이 지분(약 25%), SH공사 4.99% 등이 참여한 명목 회사인 “드림허브프로젝트금융투자주식회사”(이하 PFV)와 자산관리회사 “용산역세권개발주식회사(이하 AMC)”를 2007년 12월 설립하였다. 당시 코레일은 본 사업으로 토지매각대금 8조원과 개발이익배당금 등 1조 8천억원의 수입을 예상하며 코레일의 적자을 획기적으로 줄일수 있으며, 실제적으로 2007년도 1차 매각대금 수입으로 코레일은 재무재표상 흑자를 달성한다.
그러나, 이러한 공모형 민관합동 PF(Project Financing)사업은 공공부문과 민간 부분이 서로의 다양한 장점을 이용하고 단점을 보완하며 사업의 위험을 나누고 이를 통해 큰 시너지효과를 기대할 수 있다는 장점이 있는 반면에 현실적이고 합리적인 사업성분석 없이 민간사업자로 선정되기 위한 업체들의 과열경쟁, 높은 토지가격 제시로 인한 사업성 저하, 여러 가지 원인으로 인한 사업지연, 사업종결 이후의 활성화 실패 및 상업공동화 현상 등 다양한 문제들이 발생하였다. 이러한 배경 하에 사업기획단계의 체계적이고 객관적인 사업성분석에 대한 중요성은 더욱 부각되고 있다. 따라서 본 연구에서는 용산역세권 개발사업의 초기 사업의 수익성 검토결과를 분석하여 문제점을 도출 하여 코레일의 부지를 되돌려 받은 이후 시나리오별 사업의 수익성 모형을 구축하고 현금흐름할인법(Discounted Cash Flow Method)의 순현가법과 내부수익률법을 사용하여, 내부수익율(IRR), 순현가(NPV), 투자자수익률(ROI : Return On Investment)을 산정하였다. 또한 민감도 분석(Sensitivity Analysis)을 통해 선택 가능한 개발대안별 사업성에 영향을 미치는 요인(분양가, 사업기간, 부채차입비율 등)이 내부수익율, 순현가, 투자수익율에 어떠한 영향을 미치는지를 분석했다.
하지만 용산역세권 개발사업에서 사용한 기존의 사업성 분석 모델은 복합개발사업의 다양한 변수들을 반영하고자 수식연계가 복잡하고, 입력데이터 추가로 인한 대용량화 및 연산과 관련된 데이터 확인곤란으로 컴퓨터의 구동시간이 상당시간 소요되어 면적, 분양가 등 다양한 정량적인 변수를 시뮬레이션 하기에는 부적합 하였다. 따라서 본 연구에서는 대규모 복합개발사업에 적합하고 합리적인 의사결정을 위해 단시간에 경우의 수(시나리오)에 대한 최적의 사업성 분석이 가능한 새로운 수익성 분석모델을 제시하고자 한다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 2 제2장 부동산개발사업 사업성 분석에 관한 이론적 고찰 4 제1절 사업성 분석 4 1. 사업성 분석의 개념 및 절차 4 2. 사업성 분석의 필요성 및 기준 6 3. 경제성 분석 7 제2절 의사결정 14 1. 개념 및 필요성 14 2. 의사결정기법 15 제3절 모델 구축 18 1. 모델의 개념 및 필요성 18 2. 모델의 구축 방법 18 제4절 선행연구 고찰 21 제3장 부동산개발사업 사례 연구 23 제1절 용산역세권개발사업의 이해 23 1. 사업의 배경 23 2. 사업의 개요 25 3. 사업시행 구조 27 4. 수입과 지출규모 27 5. 사업의 문제점 27 제2절 사례 분석 31 1. 사업성 분석의 기본가정 31 2. 사업성 분석 결과 31 3. 사업성 분석 모델 평가 32 제4장 사업성 분석 모델 연구 34 제1절 사업성 분석모델 프로세스 34 제2절 사업성 분석모델 구축 38 1. sUBT모델 프로세스 흐름도 로직(Logic) 38 2. 입력 값(Input Data) 42 3. 연산 (Input Data System) 44 4. 입력 값 과 연산(ID & IDS) 50 5. 결과 값(Output Data) 51 제3절 사업성 분석 모델의 활용 53 1. 입력 값(Input Data) 53 2. 연산 (Input Data System) 55 3. 입력 값 과 연산(ID & IDS) 55 4. 결과 값(Output Data) 55 5. 사업성분석 모델 평가 57 제5장 결론 59 참고문헌 60
발행 정보
2013. 동의대학교 경영대학원 국내석사 학위논문