주택재건축사업의 매도청구권에 관한 연구

주택재건축사업에서 반대 토지등소유자에 대한 매도청구권을 연구했다.

1960대 이후 산업화의 진전은 도시인구 집중화 현상을 만들었고 이는 주택문제, 환경문제, 교통문제 등 많은 도시문제를 발생시키는 계기가 되었다. 특히, 당시 신축된 건축물들은 시간의 경과에 따라 물리적, 기능적, 경제적 감가로 인하여 노후·불량한 건축물로 전락하면서 도시 슬럼화를 가져오고 있다. 이에 정부는 슬럼화 된 도시를 새로운 환경으로 개선하고자 하는 환경개선차원에서 지난 2003년 7월 「도시 및 주거환경정비법」을 제정 되었다. 본 법에 의하여 추진되는 정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위한 사업임에도 불구하고 토지등소유자 일부가 사업에 비협조적이거나 반대하는 경우가 있어 법은 재건축을 희망하는 다수의 의견을 들어 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 매수청구권이나 매도청구권을 사업시행자 또는 조합에 부여하고 있다. 본 연구는 조합설립인가처분, 최고절차 및 매도청구권 행사기간, 매도청구금액에 대한 고등법원과 대법원의 각 소송사례를 분석하여 문제점을 찾아 제시하고 이러한 문제점에 대한 개선방안을 제시하고자 한다. 첫째, 주택재건축사업에 있어서 조합원 자격의 확대하여야 한다.

주택재건축사업이 진행되는 당해 토지내의 토지나 건축물만을 소유한 자는 조합원의 자격 자체를 얻을 수가 없는데도 불구하고 본인의 의사와 관계없이 매도청구의 대상이 된다. 조합원의 지위를 취득할 수 있는 토지등소유자는 재건축사업에 대한 동의여부를 선택 할 수 있는 것과 비교할 때 형평성에 맞지 않아 이를 개선하여 상대적인 차별감을 없애고 토지 또는 건축물만을 소유한 자에게도 재건축사업에 참여 할 수 있는 자격을 부여하고 재건축사업을 하는 당해 내 토지등소유자와 토지 또는 건축물만을 소유한 자에게도 평등하게 각자의 권익을 보호하고 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원의 자격을 확대 하여 재건축사업을 진행하여야 한다. 둘째, 매도청구가격산정의 객관성을 높이고 토지수용제도 도입과 사용료를 지급하여야 한다. 매도청구가격산정 시에는 반듯이 재건축 이후 개발이익이 포함되어야 하며 재개발사업에서의 시가산정방식을 도입하여 다수의 감정평가사가 수차례 감정을 하여 시가를 산정하듯이 객관성을 높여야 한다. 매도청구금액과 관리처분인가 후 현금청산에 대하여 현금청산을 통일시키고 청산금액에 대하여는 지연 손해금을 지급하는 방식이 필요하다. 그리고 재건축사업 부지내의 영업시설에 대한 영업 손실 보상 또한 이루어져야 한다. 매도청구가격을 지급 받기 전까지의 당해 토지의 사용료도 현실에 맞게 지급하여야 한다.

또한 토지취득방식도 매도청구에 의한 방식과 수용하는 방식을 병행하여 주택재건축사업에 필요한 토지취득기간을 줄여 재건축사업이 원활히 될 수 있도록 하여야 한다. 셋째, 매도청구의 행사요건을 완화하고 매도청구기간의 연장하여야 한다. 주택재건축조합설립 후 조합은 매도청구대상자인 제건축사업에 미동의한 토지등소유자에 대하여 즉시 최고를 한 후 2개월의 회답기간을 준 후 회답기간의 종료일 다음날부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하여야만 한다는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제48조에 규정에 따라 재건축조합은 이 기간을 경과 하지 않으려고 우선 매도청구권을 행사하는 경우가 많아 소송이 필요이상으로 제기되는 문제가 있다. 이에 대하여는 1회에 한하여 기간을 연장하는 방법과 회답기간이나 매도청구행사기간을 즉시 2개월이 아니라 최소 6개월 정도로 연장하여 재건축사업의 필요성과 개발이익에 대하여 미동의토지등 소유자에게 충분히 설득할 필요가 있다. 그리고 매도청구권을 행사하기 전 반듯이 중재제도를 활용하는 방법도 있는데 이는 소송보다 시간이 짧게 걸리고 양측의 주장을 제3자(중재원)입장에서 균등하게 조율할 수 있는 계기가 되므로 적극적으로 도입 하여야겠다.

또한 주택재건축사업이 조합원들의 이익을 위하여 하는 사업이기는 하나 노후되고 불량한 주택을 재건축하는 것이 도시정비사업의 일부이므로 공익적인 목적도 달성할 수 있는바 재개발사업과 마찬가지로 토지취득 방식을 수용방식으로 통일하는 방법도도입할 필요가 있다. 넷째, 조합설립인가처분에 하자가 발생 하였을 시 이에 대한 행정소송을 90일 이내에 제기 하여야 하는데 이는 매도청구소송에 피소된 미동의토지등 소유자 입장에서는 큰 부담으로 작용 할 수밖에 없다. 이를 개선하려면 조합설립인가처분에 중대하고 명백한 하자가 발생 시 양 당사자 간의 조정심판을 할 수 있도록 관련법을 개선하고 이 경우에는 행정소송을 제기하여야 하는 기간을 90일 보다는 많은 기간을 주어 이에 대한 법률적 검토를 충분히 한 후 그 결과에 따라 행정소송을 제기하도록 하여야겠다. 본 연구는 주택재건축사업시 매도청구권으로 인하여 발생 할 수 있는 문제점을 제시하고 이를 개선하고자한다. 매도청구제도는 토지 및 구분소유자 중 재건축에 반대하는 소수의 미동의자들 중 일부가 재건축사업 추진을 고의로 방해하여 개인적인 이익을 추구하고 자 알박기를 통하여 부당이득을 노리는 자들로부터 사업의 원활한 진행을 위하여 당해 토지 나 건축물의 소유권을 강제로 취득하기 위한 제도이다.

주택재건축사업에 반대하는 토지 및 건축물의 미동의자들로 인한 찬성하는 다수의 조합원에게 증가되는 재건축사업의 부담금의 문제를 해결하기 위하여 소송 사례를 분석하여 당면한 문제점을 돌출시키고 이를 객관적이고 합리적으로 해결하여 주택재건축사업의 기간이 시행자의 의사와는 관계없이 장기화되어 사회적비용의 증가와 주택재건축사업이 사업성의 악화로 인한 손실을 줄이고 선의의 미동의 토지등소유자의 권익도 함께 보호하는데 본 연구의 목적을 두었다. 또한 매도청구로 인한 현금청산 시 가격을 산정하는 시점과 목적 토지 및 건축물에 대한 합리적이고 정당한 평가를 하여 현금청산 대상자들과 법적 분쟁을 최소화 하여 주택재건축사업이 원활하게 진행될 수 있도록 이에 대한 문제점 제시와 그에 대하여 개선 방안을 제시하였다. 주택재건축사업조합에서는 하루라도 빨리 사업을 성공시켜야 주택재건축사업으로 인한 이익이 극대화되는데 주택재건축사업을 반대하는 토지등소유자의 반대로 사업이 실패한다면 그 손실은 고스란히 주택재건축사업에 동의한 다수의 조합원의 부담으로 되는 것이 현실이다. 이러한 매도청구권은 주택재건축사업에서만 적용하는 주택재건축사업을 진행하는 조합에 부여된 권리이지만 주택재건축을 반대하는 토지등소유자에게는 크나큰 부담으로 작용 하는 것이다.

매도청구권의 본래 취지는 주택재건축사업의 원활한 진행을 하는 것을 목적으로 하였는데 이 제도가 개인의 이익을 위하여 주택재건축에 동의하지 않는 토지등소유자들에게는 시간을 끄는 수단으로 사용 되고 있어 사업기간의 연장으로 인한 사회적 비용의 증가 등 사회적인 문제점으로 나타나고 있어 이를 개선하고 자 본 연구를 하게 되었다. 수 년 전 부터 수도권을 중심으로 일산, 동탄, 판교, 김포, 평택, 등 수많은 신도시들이 건설되었는데 이는 이들 신도시들이 시간이 지나 노후화되었을 때는 모두 재건축사업의 대상이 될 수 있으므로 현재 주택재건축사업에서의 매도청구권제도의 문제점을 면밀히 파악 하여 주택의 재건축사업이 원활하게 진행 될 수 있는 제도적 장치가 필요하므로, 본 연구가 주택재건축을 시행하는 조합에서는 사업이 원활하게 진행되어 매도청구제도의 본래 취지를 살리고 주택재건축사업조합의 이익을 극대화하고 주택재건축에 반대하는 토지등소유자들에게는 소유한 토지 및 건축물에 대하여 정당한 보상이 이루어져 개인의 재산권 침해에 대한 분쟁을 최대한 줄이는 계기가 되기를 기대한다.

표 목 차 ⅲ 그림목차 ⅳ 국문초록 ⅴ 제 1 장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 3 3. 연구의 흐름도 4 제3절 선행연구 5 1. 매도청구과 관련된 선행연구 5 2. 현금청산과 관련된 선행연구 9 제2장 주택재건축사업시 매도청구권의 일반적 고찰 14 제1절 주택재건축사업의 일반적 고찰 14 1. 주택재건축사업의 의의 및 필요성 14 2. 주택재건축사업과 관련된 관계법령의 검토 18 3. 주택재건축 사업 추진 절차 20 제2절 매도청구권에 대한 일반적 고찰 22 1. 매도청구권의 의의 및 입법 취지 22 2. 매도청구권의 위헌성 여부 23 3. 매도청구권 행사 24 4. 매도청구가격의 산정 25 제3절 매도청구권에 의한 현금청산 27 1. 현금청산의 의의 및 입법취지 27 2. 현금청산의 행사 28 3. 매도청구권과의 관계 29 제3장 매도청구권 및 관련 판례 분석 30 제1절 분석대상 소송사례 현황 30 제2절 판례를 통한 소송현황 및 현황 분석 결과 30 1. 매도청구권에 관한 판례 현황 30 2. 관할지역별 소송현황 32 3. 조합이 원고인지 피고인지에 따른 구별 33 4. 조합의 승소 여부에 따른 구별 34 5. 매도청구권에 대한 분쟁 사유 35 제3절 소송사례의 분석 37 1. 조합설립 인가처분에 대한 판례 분석 37 2. 최고절차 및 매도청구권 행사기간 42 3. 매도청구금액 49 제4장 분석의 결과 54 제1절 매도청구권제도의 소송사례 분석으로 나타난 문제점 54 1. 조합설립 인가처분의 문제점 54 2. 최고절차