연구 요약
연구 요지 (AI)
서울 주택재개발사업의 수익성에 영향을 미치는 요인을 분석했다.
초록
도시는 탄생, 성장, 쇠퇴 및 소멸의 과정 속에서 주택재개발은 쇠퇴기에 나타나 도시를 재생하여 다시 성장과정을 겪는 일련의 과정을 거친다. 열악한 주거환경임에도 불구하고 사업성이 낮아 주택재개발사업을 추진하지 못하는 지역에 대해 공공의 적극적인 참여가 필요하며 이는 도시관리의 주체는 공공의 역할이기 때문이다. 이에 본 연구는 기존 주택재개발사업의 사례와 실증적 요소를 계량적으로 분석하여 주택재개발사업이 추진될 수 있는 여건을 수익성 측면에서 고찰하고 주택재개발사업이 지속성 있는 도시정비 수단으로 제 역할을 할 수 있는 방안을 검토하고자 주택재개발사업의 수익성에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 본 연구의 대상지는 서울시 주택재개발을 대상으로 한정하였고 연구의 방법은 다음과 같다. 첫째, 주택재개발 수익성과 관련된 기존 문헌들을 고찰하였다. 기존 문헌 고찰시 각 문헌에서 사용된 변수들을 조사하였고 주택재개발 수익성에 대한 정의를 하였다. 둘째, 서울시 주택재개발 현황은 서울 열린데이터 광장을 활용하여 조사하였고 2016년 8월 현재 서울시 주택재개발추진현황은 301개 구역으로 조사되었다. 셋째, 301개 구역 중 관리처분인가를 득한 대상지역 121개 구역을 도출하였다. 이는 주택재개발사업성(총지출금액 및 총수입금액 등)을 파악하기 위해서는 관리처분인가 단계가 완료되어야하기 때문이다.
넷째, 121개 구역 중 서울시, 지자체 및 조합 등을 방문하여 관리처분내역서를 파악할 수 있는 80개 구역을 최종 연구대상지역으로 선정하였다. 대상지역의 구역현황, 단계별 행정기간 및 관리처분내역서 등을 조사하였다. 다섯째, 선정된 80개 구역을 대상으로 빈도분석(Frequency Analysis)을 통해 구역의 현황을 조사하였다. 여섯째, 수익성은 조합의 관리처분내역서에서 총수입에서 총사업비를 뺀 후 총사업비로 나눈 것으로 설정하였으며, 상이한 단위의 변수들로 인해 분석과정에서 왜곡되는 효과를 제거하고자 자연로그를 사용하여 표준화 단위로 환산하였다. 일곱째, 종속변수인 수익성에 미치는 요인을 분석하기 위해 회귀분석(Regression Analysis)을 하였다. 본 연구의 종속변수는 수익성이며, 독립변수는 크게 지리적 특성(지하철역과의 이동거리, 거주가구 및 국·공유지 면적), 행정적 특성(뉴타운사업, 사업기간), 전략적 특성(시행전 평가액, 정비건축물 수, 최고층수, 임대용적률, 분양권자수)으로 구분하였다. 독립변수는 기존 문헌고찰을 통해 사용되었던 변수 중 의미가 중복되는 변수를 제거하여 본 연구에서 활용하였다. 본 연구의 목적을 위해 다음과 같은 총 10개의 가설을 설정하였다.
<가설 1-1> 주택재개발사업으로 준공된 신규주택이 지하철역과의 이동거리가 가까울수록 주택재개발수익성이 높아질 것이다. <가설 1-2> 주택재개발구역내 거주가구수가 많을수록 주택재개발수익성이 낮아질 것이다. <가설 1-3> 주택재개발구역 내 국·공유지면적이 많을수록 주택재개발수익성이 높아질 것이다. <가설 2-1> 뉴타운(촉진지구) 구역 내 주택재개발사업은 단독으로 추진하는 주택재개발사업에 비해 주택재개발수익성이 높을 것이다. <가설 2-2> 주택재개발사업에 따른 사업기간이 빠를수록 주택재개발수익성은 높을 것이다. <가설 3-1> 주택재개발 시행전 토지등의 평가금액이 높을수록 주택재개발수익성이 높을 것이다. <가설 3-2> 주택재개발구역 내 정비건축물수가 많을수록 주택재개발수익성은 낮아질 것이다. <가설 3-3> 주택재개발구역 내 건립되는 주택의 층수가 높을수록 주택재개발수익성은 높아질 것이다. <가설 3-4> 주택재개발구역 내 건립되는 임대주택의 용적률이 높을수록 주택재개발수익성은 낮아질 것이다. <가설 3-5> 주택재개발구역 내 분양권자수가 많을수록 주택재개발수익성은 낮아질 것이다. 회귀분석 결과는 다음과 같다.
독립변수들 중에서 지하철과의 이동거리, 사업기간, 정비건축물수는 종속변수인 수익성에 통계적으로 유의미한 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉, 주택재개발사업 구역이 지하철역으로의 접근성이 떨어질수록, 사업기간이 길수록, 정비건축물 수가 많을수록 수익성은 감소한다고 말할 수 있다. 구체적으로 지하철과의 이동거리가 1% 증가하면 주택재개발사업의 수익성은 2.55% 감소한다. 또한 총 사업기간이 1% 증가하면 주택재개발사업의 수익성은 12.07% 감소하며, 정비건축물수가 1% 증가하면 주택재개발사업의 수익성은 8.43% 감소한다. 이에 비해 뉴타운 또는 촉진지구 지정 여부, 시행전 평가액은 종속변수인 수익성에 통계적으로 유의미한 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉, 뉴타운 또는 촉진지구 지정구역이 미지정구역에 비해 주택재개발사업의 수익성이 더 높다. 그리고 시행전 평가액이 1% 상승하면 주택재개발사업의 수익성은 8.77% 증가한다. 또한 총 사업기간이 1% 증가하면 주택재개발사업의 수익성은 12.07% 감소하며, 정비건축물수가 1% 증가하면 주택재개발사업의 수익성은 8.43% 감소한다. 이 외에 거주가구, 국공유지면적, 최고층수, 임대용적률, 분양권자는 주택재개발사업의 수익성에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 나타나고 있다(p<.05).
종속변수에 대한 독립변수들의 상대적 영향력의 크기를 나타내는 표준화계수(β)를 통해서 볼 때 종속변수인 주택재개발사업의 수익성에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 시행전 평가액(0.578)이다. 그 다음으로는 정비건축물수(-0.499), 사업기간(-0.385), 뉴타운 또는 촉진지구 지정 여부(0.269), 지하철과의 이동거리(-0.268)의 순으로 수익성에 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 4 제2절 연구의 범위 및 방법 6 1. 연구의 범위 6 2. 연구의 방법 8 제2장 주택재개발사업 관련 이론적 연구 11 제1절 주택재개발사업의 변천 11 1. 주택재개발사업의 배경 11 2. 주택재개발사업의 연혁 12 3. 정비사업의 유형 20 4. 전국 주택재개발사업 현황 29 5. 주택재개발사업의 권리변환 35 6. 주택재개발사업의 문제점 37 제2절 서울시 주택재개발사업 정책 39 1. 서울시 주택재개발 정책의 변천 39 2. 서울시 2025 도시 및 주거환경정비 기본계획 42 3. 서울시 주택재개발사업 현황 44 4. 서울시 정비구역 직권해제 정책 48 제3절 주택재개발사업 시행효과 51 1. 주택시장 안정 51 2. 세입자 주거안정 52 3. 기반시설 확보 52 4. 물리적 환경개선 53 5. 도시의 사회문제 개선 54 6. 도시경제적 효과 55 제4절 주택재개발사업 수익성에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 56 1. 개발이익 56 2. 관리처분에서의 개발이익 60 3. 재개발사업에서의 주체별 개발이익 64 4. 주택재개발사업의 수익성에 관한 기존 연구 고찰 68 5. 선행연구 검토 73 제3장 연구설계 77 제1절 연구모형 및 가설의 설정 77 1. 연구모형의 설계 77 2. 연구가설의 설정 78 제2절 분석대상 및 변수의 설정 81 1. 분석대상의 선정 81 2. 변수의 설정 및 측정 83 제4장 실증분석결과 88 제1절 기술통계 분석 88 1. 변수의 기술통계량 88 2. 주택재개발사업의 지역특성별 차이
발행 정보
2017. 건국대학교 대학원 국내박사 학위논문