부동산 취득세의 과세표준 체계 정비에 관한 연구

부동산 취득세 과세표준 체계의 문제와 정비 방향을 연구한다.

□ 연구목적 ○본 연구는 취득세 과세표준과 관련하여 선행연구와 실무에서 제기되는 문제와 해석상 논란의 원인을 분석하고, 해외 입법례에서도 발견되는 보편타당한 원칙을 종합하여 취득세과세표준 체계를 합리적으로 정비하기 위한 근거와 방향을 제시하도록 함 - “사실상의 취득가격”의 범위는 취득세 불복사건의 주요 쟁점이자, 선행연구도 일차적으로 신고한 가액에 의하도록 하는 과세표준 결정 구조의 문제, 납세자 집단 간 또는 취득 물건 간 공평과세의 문제, 사실상의 취득가격 범위에 대해 문제를 제기하고 있음 - 현 체계가 정립된 것은 1960년대로 그 당시 일본 등 주요 해외 제도의 영향을 받은 점을 고려할 때 우리 지방세법의 연혁과 해외 입법례의 동향을 비교 분석할 필요가 있음 □ 주요내용 ○취득세는 대중적인 조세이자 납세자의 자발적 신고를 전제하는 방식에 의함에도 불구하고 1961년 기본 틀을 정립한 이후 지방세법상 과세표준의 원칙과 특례가 복잡하게 구성됨 - 지방세법 제10조 제1항에서 원칙인 “취득 당시의 가액”은 1949년 제정 당시 세법상 시가에 기반한 “당해 취득물건의 가격”에 근거하는 것인지 명확하지 않음 - 동법 제10조 제2항에서 “취득 당시의 가액”은 시가표준액을 최저한으로 하는 “신고한 가액”으로 한다고 하면서 동법 제10조 제5항의 “사실상의 취득가격”은 특례로 작용 - 2006년 부동산거래신고제 도입 이후에는 취득세 과세표준의 원칙 규정에도 불구하고 특례인 “사실상의 취득가격”에 관한 조항이 주로 적용됨 - 특히 사실상의 취득가격 범위에 관한 규정은 어디까지나 예시적 의미 밖에 없기 때문에 예시되지 않은 비용과 예시된 비용도 그 법리에 부합하는 것인지는 해석의 영역임 ○지방세법상 시가표준액은 시가와의 관련성만 인정되며 그 지향점이나 수준이 명확하지는 않고, 감정평가액과는 구분되는 과세 목적의 평가·산정액이라 할 수 있음 - 제도적으로 토지와 주택에 대한 시가표준액은 시장가치 원칙에 따라 적정가격을 반영하는 방식에 의하고, 건축물에 대한 시가표준액도 원칙 규정은 없으나 세법상 시가를 반영하기 위한 방식을 갖추고 있음 - 1980년대까지 시가표준액 제도는 시가 반영방식이 제한적이었고 객관성이 담보되지 않아 이를 보완하기 위해 취득세에서 사실상의 취득가격 조항이 도입된 것이지만, 2000년대 중반까지 시가표준액 제도는 시가 반영방식의 정착에 따라 정비되었고, 취득세 과세표준도 시가표준액의 정비 수준에 맞춰 취득세 과세표준의 신고가액 수준도 높아짐 - 2005년 이후 주택에 대한 시가표준액은 실거래가격 수준을 더욱 반영하도록 변경되었고, 2006년 부동산 매매에 대한 실거래가격 신고제도 실시 및 지방세법상 사실상 취득 가격 조항 추가에 따라 사실상의 취득가격이 적용되는 영역이 확대됨 ○주요 해석론은 취득세 과세표준의 원칙에 대한 심층적인 논증 없이 사실상 취득가격설에 의해 전개되었고, 사실상의 취득가격 범위에 관한 입법례에 일부 반영되었으나, 여전히 사실상 취득가격의 의미와 법인 장부에 의한 사실상의 취득가격은 명확하지 않아 입법론 체계의 점검과 입법적 개선이 요구됨 - 취득세 과세표준 원칙에 대한 소위 사실상 취득가격설의 주된 논거는 취득세 과세표준 조항의 체계적 해석과 실질과세원칙에 국한되며, 취득세 과세체계 전반의 정합성과 입법론적 성격에 대한 논거는 부족함 - 사실상의 취득가격 조항의 입법 취지는 객관적으로 신빙성 있는 자료에 의한 “재산의 취득가격”이 사실상의 취득가격으로 추정됨에 국한되고, 재산의 취득가격에 포함되지 않는 부대비용과 같이 취득행위에 소요된 비용 전반으로 확대하는 것을 상정하지 않음 - 사실상의 취득가격 범위에 관한 법리를 정립한 1984년 및 1996년 대법원 판례는 기업 회계와 취득세 과세표준 법리와의 관계에서 비판의 소지가 크고 그 연장선에서 현재까지 쟁송으로 이어지고 있음 ○부동산취득세를 과세하는 일본, 독일, 미국의 경우 취득세 과세표준의 원칙은 과세평가액에 의하거나 세법상 시가 개념에 부합하는 취득대가로 하고, 취득물건 자체의 평가액이나 대가(반대급부) 이외에 부대비용을 포함하지 않음 - 일본, 독일, 미국 모두 부동산 거래시 유통세로서 수득세(양도소득세)나 재산세와 구분되는 형태의 부동산취득세나 부동산이전세를 과세함 - 유통세로서 과세객체가 되는 취득행위의 취득원인은 일본이 우리나라와 동일하게 가장 광범위한 반면, 독일과 미국은 유상취득에 한정하여 과세됨 - 일본은 모든 취득원인에 대해 일률적으로 과세평가액에 의하는 한편, 독일과 미국의 경우 반대급부의 가치를 기준으로 하면서 경우에 따라 과세평가액을 함께 적용하는데, 공정시장가치에 가까운 실거래가격을 과세표준으로 함 - 취득물건 자체의 대가 이외에 부대비용을 포함하지 않고, 민간 감정평가액을 활용하지 않음 - 일본의 과세평가는 “적정한 시가”에 의하도록 하여 시가의 일정 비율을 과세평가액으로 산정하는 반면, 독일과 미국의 과세평가는 “시가”대로 과세평가액을 산정함 ○현행 취득세 과세표준 체계는 공적 가격평가의 수준이나 국세 제도의 영향을 받아 형성되어 왔지만, 공적 가격평가 제도의 발전과 부동산 실거래가격 정보의 축적, 사실상의 취득 가격에 대한 논란, 신고납세 방식과의 조화 등을 고려할 때 중ㆍ장기적인 정비가 필요함 - 공적 가격평가 제도의 발전과 함께 공시가격 현실화를 통해 시가표준액 또는 공시가격에 의한 취득세 세부담이 과거와 같은 상당히 낮은 수준이 아님 - 부동산 거래신고제 정착에 따라 실거래가격 정보가 축적되고 있으며, 개별 금융거래내역에 대한 파악도 용이해지고 있어서 사실상의 취득가격에 열거되지 않은 실거래가격도 고려해 볼 수 있는 여건이 마련됨 - 사실상의 취득가격에 대한 논란은 취득세의 담세력을 반영하는 취득세 과세표준의 원칙이 무엇인가와 직결되는 것으로 조세법률주의에 따라 세법에 규정되었기 때문에 납부해야 한다는 관점만을 강조할 것이 아니라 왜 그러한 세부담을 감수해야 하는지에 대한 합리적인 설명이 가능한 취득세 과세체계가 마련되어야 함 - 신고가액, 시가표준액, 사실상의 취득가격의 관계를 재검토하여 성실신고를 유도하고, 납세자의 성실신고 가능 범위를 벗어나 예측하지 못한 가산세까지 부과되지 않도록 사실상의 취득가격 범위를 합리적으로 명확화할 필요가 있으며, 신고편의 제도의 고려와 함께 지방자치단체의 신고 적절성에 대한 검증 여력을 고려한 체계가 필요함 ○이와 같이 취득세 과세표준 체계를 정비하기 위해서는 조세 설계의 기본이 되는 형평성, 경제적 효율성, 집행가능성, 일관성 등의 기본방향에 따라야 함 - 납세자의 부담은 그 부담을 감당할 만한 경제적 능력을 반영해야 한다는 응능원칙을 취득세에 적용할 수 있다면 수평적 형평성에 유의할 필요가 있음 - 또한 납세자에 대한 명확성을 주고 불필한 납세순응비용을 방지해야 한다는 조세 제도의 안정성을 중심으로 경제적 효율성을 고려하여 취득세 과세표준 체계도 설계해야 할 것임 - 무엇보다

납세자가 취득세 세액을 정확히 알고 세부담을 할 수 있도록 조세의 확실성과 함께 취득세 세목 내 또는 관련 세목 간의 일관성 차원도 심도있게 검토해야 함 ○따라서 취득세 과세표준의 원칙에 대한 근본적 검토와 함께 관련 여건의 변화를 종합할 때 시가주의를 강화하고 체계를 합리화하는 방향을 지향하고, 중ㆍ장기적인 관점에서 순차적인 정비를 지속해야 함 - 일본과 같이 모든 취득 원인에 일률적으로 시가평가액에 따르도록 하거나 독일과 미국의 입법례와 같이 유상취득에 대해서는 사실상 취득가격, 무상취득 등에 대해서는 시가 평가액으로 이원화하는 방안을 생각할 수 있음 - 이러한 두 가지 접근방식은 전부 또는 부분적으로 시가평가를 수반하게 되는데, 다양한 재산 평가방식 중 납세협력비용과 행정비용 등을 고려하여 시가주의를 강화하는 방향으로 제도를 구현할 수 있음 - 다만 물건별 시가표준액 산정기준의 차이, 공시가격 현실화율의 현저한 격차는 조세공평주의에 위반될 소지가 있으므로, 시가주의를 강화할 때 재산평가 제도의 개선이 전제되어야 하므로 순차적인 제도 정비가 필요함 ○이를 위해 취득세 과세표준 체계는 취득물건의 가치를 중심으로 과세하도록 하되, 개인과 법인 간 불합리한 차별이 없이 납세자에게 명확한 기준을 제공할 수 있고 시가평가의 한계로 불합리한 세부담을 갖지 않도록 보완장치를 마련할 필요가 있음 - 유상취득의 경우 취득세 과세표준 원칙인 시가주의에 따라 취득물건 자체에 대한 취득대가만을 포함하도록 하되, 교환, 공유물분할 등 취득대가의 관점에서 접근하는 것이 타당하지 않은 취득 원인에 대해서는 명확하게 시가인정액이나 시가표준액에 의하도록 체계화해야 함 - 특히, 정확한 취득대가의 검증이 가능할 수 있도록 하여 성실신고 유도 및 조세회피를 방지해야 하는 바, 국세 정보의 연계와 함께 FIU 정보를 적극 활용해야 할 것임 - 원시취득의 경우 취득세 과세표준 원칙인 시가주의와의 관계를 명확히 하고, 시가주의를 전제로 취득물건 자체에 대한 취득대가만을 포함하도록 체계를 구성하며, 부동산의 원시취득에 대한 취득가격에 포함되어야 할 범위에 대해 지방세법상 명확하고 합리적인 기준을 마련해야 함 - 또한 공사 규모의 다양성과 건축주의 특성, 취득세 취득시기와 취득세 과세표준 산정의 관계를 고려하여 신고의 편의성을 높이고 성실신고를 유도하는 체계 전환이 필요함 - 무상취득의 경우 현재도 시가주의의 틀이 유지되고 있는데, 평가기준일에 산정된 시가 표준액이나 시가인정액이 취득 시점의 시가를 초과할 수 있는 가능성에 대한 보완장치를 마련해야 함 □ 정책제언 ○1950년대 일본 세제의 영향 하에 유통세로서 도입된 취득세는 70년 넘게 유통세라는 설명 이외에는 각 과세체계가 개별적으로 개정되면서 취득세 전반을 합리적으로 설명하기 어려운 상황에 이르고 있음 ○지방세의 근간 세목이자 대중세인 취득세의 특성, 납세자의 높아진 의식과 풀뿌리 민주주의 정신을 고려한다면 취득세 과세체계를 합리적으로 설명할 수 있도록 전반적인 연구와 함께 충분한 논의를 거친 정비가 요구됨 ○나아가 부동산을 중심으로 하는 지방세 세목의 특성상 부동산의 과세가격을 과학적으로 균형있게 산정하고 이를 토대로 조세 체계와의 관계를 구성하며, 무엇보다

지방자치단체의 자주재원 확보와 적정한 세부담 간의 조화점을 찾을 수 있도록 연구가 필요함