도시정비법상 재건축사업에 있어서 세입자의 주거권에 관한 연구

재건축사업에서 세입자 주거권과 재산권의 조정 방안을 연구했다.

주택재건축은 노후 또는 불량한 건축물을 철거하고 그 대지 상에 고도의 집약적 건축물을 축조하여 제공함으로써 효율적인 국토이용의 촉진과 개인의 재산권 신장 및 주거 생활의 질을 향상시킨다는 점에서 긍정적인 면이 있다. 반면에 부동산 투기 등을 목적으로 한 무분별한 재건축의 추진은 자원의 낭비를 가져오고, 세입자나 영세한 가옥주의 주거권을 위협하는 부정적인 면도 있다. 또한 재건축사업은 건축물 소유자인 조합원의 재산권 행사와 영세 가옥주나 세입자의 주거권 보호라는 상충되는 이해관계를 조성하게 되므로, 이를 어떻게 조정할 것인지가 중요한 사회적법적문제로 대두된다. 이렇게 상충하는 이해관계의 조정을 위해서, 쾌적한 주택 공급을 위한 재건축사업을 계획할 때 도시정비사업의 ‘공공성’ 측면에서 조합원의 재산적 이익의 증대뿐만 아니라 세입자의 주거권보장을 고려해야 할 것이다. 한편, 세입자의 주거권보장과 관련하여 정비사업 구역 내의 세입자와 정비사업 구역 밖의 세입자를 각각 어떻게 취급할 것인지의 형평성 문제가 발생할 수도 있을 것이므로 이에 대한 검토도 필요하다. 본 논문은 이러한 문제인식을 출발점으로 하여 공공의 이익에 부합하는 재건축사업의 합리적 추진으로 세입자의 주거권을 보장하는 방안을 강구하는 데에 연구 목적을 두었다.

논문의 내용을 세분하면 제2장에서는 도시정비법상 재건축사업 일반에 대해 조망한 후 재건축사업의 ‘공공성’에 대해서 고찰하였다. 재건축에 있어서 ‘공공성’이라는 개념은 단순히 개인의 소유권을 제한하여 재건축을 활성화하기 위한 기준으로써 정당성을 담보하는 측면만을 갖는 것이 아니라 노후된 건물의 재건축을 명분으로 하나 실질은 개인의 투기를 목적으로 하는 재건축을 제한하여 공익을 확보하기 위한 기준으로서 정당성을 담보하기 위한 측면도 갖는다 할 것이다. 제3장에서는 재건축사업으로 인한 조합원의 재산권과 쾌적한 주거생활을 할 권리를 보장하면서도 ‘공공성’의 가치를 반영하여 세입자나 영세 가옥주의 ‘주거권의 보장’을 얼마나 조화롭게 해결할 것인지에 초점을 맞추었다. 그리하여 주거권의 근거로서 주택 공개념, 그리고 주거권의 국제법적 근거와 헌법적 근거, 주거권의 내용에 대해서 살펴보았다. 이러한 논의를 토대로 세입자의 주거권 보장과 조합원의 재산권 제한이라는 상충하는 문제에 대한 해결방안을 제시하였다. 제4장에서는 세입자의 주거권 침해에 대한 보호방안에 대해서 모색하였다. 공공적 성격이 강한 주택재발사업이나 도시환경정비사업 등의 경우에는 세입자에 대한 보호방안이 마련되어 있으나 건축물 소유자의 사익적 성격이 강한 주택재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보호는 전무한 실정이다.

따라서 재건축사업을 추진하는 과정에서 정당한 보상을 받지 못한 채 일방적으로 퇴거를 당하게 될 세입자들의 생활보상의 가능성에 대해 살펴보았다. 나아가 최근에 제정된 주거에 관한 기본법인 주거기본법과 일본의 주생활기본법을 비교 분석하여 주거보장에 관한 시사점을 얻고자 하였다. 이와 같은 논의를 바탕으로 영세가옥주 및 세입자의 주거권과 조합원의 재산권을 조화시키고 주택재건축사업의 공공성을 강화하기 위해서 다음과 같은 해결책을 제시하고자 한다. 첫째, 복잡한 이해관계가 얽혀 있는 재건축정비사업의 기본법을 제정할 필요성이 있다. 둘째, 주택은 ‘공공재’적 측면을 강화하기 위해 주택공개념의 도입을 검토해 볼 필요가 있다. 셋째, 재건축사업이 실거주자의 주거환경개선을 위한 목적으로 하는지 여부와 원거주민의 재정착률 제고를 재건축사업의 중요한 시행기준으로 삼아야 할 것이다. 실제 원주민 중 세입자 비중이 80%를 넘는 정비구역이 대부분인 바, 재정착률 제고를 위해서는 정비구역별로 세입자를 위해 임대주택을 추가로 건설해야할 필요성이 있다. 넷째, 생존권적 재산권과 재건축 지역 내에 아파트를 2~3가구씩 보유한 사람의 비생존권적 재산권을 구별하여 비생존권적 재산권에 대해서는 더 엄격한 규제를 함으로써 재건축사업의 방향이 개발이익의 극대화를 추구하는 것에서 주거공동체를 온전히 지키는 방향으로 전환되어야 할 것이다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 문제의 제기 및 연구의 목적 1 1. 문제의 제기 1 2. 문제해결의 기준으로서의 ‘공공성’ 4 3. 연구의 목적 5 제 2 절 연구의 범위 및 내용 7 제 2 장 도시정비사업 9 제 1 절 서 설 9 1. 도시정비사업의 의의 9 가. 도시정비의 개념 9 나. 도시정비사업의 필요성 10 1) 사회적 측면 10 2) 경제적 측면 10 3) 환경적 측면 11 다. 도시정비와 도시재생의 관계 11 2. 도시개발사업 12 가. 도시개발사업의 종류 12 나. 도시개발법상 도시개발사업과 도시정비법상 정비사업 13 3. 도시정비사업의 유형 14 가. 도시환경정비사업 14 나. 주거환경정비사업 15 1) 주거환경개선사업 15 2) 주택재개발사업 16 3) 주택재건축사업 17 4) 주거환경관리사업 20 5) 가로주택정비사업 21 제 2 절 주택재건축사업의 이해 24 1. 재건축사업의 연혁 24 2. 재건축사업의 필요성 25 3. 주택재개발사업과의 비교 26 가. 구별의 필요성 26 나. 정비기반시설의 양호 여부 27 다. 공공성의 강약 28 4. 외국의 재건축례 31 가. 미국의 재건축 사업 31 나. 영국의 재건축 사업 32 다. 독일의 재건축사업 33 라. 일본의 재건축 사업 35 마. 싱가포르의 재건축 사업 37 5. 주택재건축사업의 개념적 징표 39 가. 사업시행자 39 1) 원칙적 사업시행자 39 2) 예외적 사업시행자 40 3) 행정주체의 직접시행 위헌성 여부 41 나. 토지등소유자 42 다. “노후․불량건축물” 43 1) “노후․불량건축물” 개념 43 2) 도시정비법상 “노후․불량