都市設計地區內 共同開發 및 開發密度 管理에 관한 硏究 : 서울시 第2期 都市設計地區를 中心으로

도시설계지구의 공동개발과 개발밀도 관리 방안을 연구했다.

1995년 자치구 도시기본계획이 완료되면서 서울시의 많은 면적이 갑작스런 용도지역의 상향변경 되었다. 도시의 기반시설이 정비되지 않은 상황에서 무질서한 개발행위에 대한 우려가 높아졌다. 이러한 우려속에서 사전적 대안으로 제시된 것이 도시설계등의 도시관리 수법이다. 최근에 70여개나 지정된 제2기 도시설계지구가 그러한 맥락에서 시작되었다. 그리고 개발규모와 관련된 도시설계 제어요소중 공동개발 및 개발밀도(용적율)의 효과적인 관리에 관심을 갖게 되었다. 이러한 시점에서 본연구가 제시하는 개선방안이 조금이나마 현재의 공동개발 및 개발밀도 관리운용방식이 개선된다면 개발규모와 관련하여 기성시가지 정비관리효과를 배가할수 있을 것이다. 도시설계지구내의 개발규모와 관련된 공동개발과 개발밀도(용적율) 관리방안에 대한 연구를 통하여 다음과 같이 결론을 얻었다. 공동개발 관리개선방안에 대한 결론은 다음과 같다. 첫째로 3필지 이상의 공동개발을 지정할시에는 단계별 개발프로그램이 있어야 할 것이다. 현재의 도시설계지구내의 상황을 볼 때 90%이상이 기개발 상태인지라 공동개발의 향후 실효성에 대한 의구심이 생긴다. 그러므로 새롭게 작성되는 도시설계에서는 무엇보다도 공동개발 지정에 더욱더 신중해야 할 것이다. 그러므로 공동개발이 3개필지 이상 지정될시 단계별 개발시나리오에 의한 공동개발의 이행강도를 설정하여 운용해야 한다.

둘째로는 지금의 2분법적 공동개발 지정방식을 관리주체 및 향후 조정심의에 대비하여 4단계로 나누어 공동개발지정을 세분화 해야한다. 우선 변화하는 도시공간구조 속에서 현재 운용되고 있는 공동개발을 좀더 세분화는 입지별 특성을 충분히 감안하여 공동개발 지정을 다양화하여야 할것이다. 셋째는 도시설계 수립후 당초의 공동개발 지정취지가 퇴색되지 않게 지속적인 관리 시스템을 마련해야 할것이다. 작금의 현실은 도시설계작성에 참여한 담당용역수행자는 용역기간이 끝나므로 해서 공동개발에 대한 지정목적에 관련한 지속적인 관리에 참여하지 못하고 있다. 또 공무원은 잦은 인사이동과 도시설계에 대한 지식의 부족으로 공동개발지정에 부정합될 경우 민원인과의 상호 협상과 타협을 유도하기 보다는 조정심의에 의존하므로 해서 행정절차만을 중복되어 민원인에게 불편만 가중되고 있는 실정이다. 개발밀도 관리방안에 대한 결론은 다음과 같다. 먼저 현재 사용되고 있는 개발밀도 관련 용어들을 재정리 해야할 것이다. 최근 제2기 도시설계의 출현과 동시에 등장하게 된 개발밀도 관련용어들이 『기준용적율』이니 『지정용적율』이니 하는 용적율완화의 기본이 되는 용적율과 『상한용적율』이니 『허용용적율』이니 『사업용적율』이니 하는 필지별 최대개발용적율을 나타내는 용어들의 정돈이 반드시 필요하다. 둘째로 변화하는 도시에 대응할수 있는 개발밀도 관리시스템이 마련되어야 한다.

도시는 살아있는 생명체인지라 항상 변화하고 있다. 하루가 다르게 변화하고 있는 도시에서 필지별 평균용적율이 필지별로 개발이익을 위해 최대개발을 추구한다면 과연 실제적으로 관리 가능한가? 셋째로는 지구별 총량적규제방식의 총량밀도를 관리해야 한다. 다시말하면 지구마다 용도의 변경정도등 지구의 입지적 특성 차이에 의해 다르겠지만 자치구나 토지소유자의 이익을 앞세울 경우 개발밀도(용적율)는 엄청나게 상향되어 지정될수 있으므로 지구지정시 지구별 총량밀도를 결정하여야 또다른 논란의 소지가 없을 것이다. 넷째로 실효성 있는 개발밀도 관리를 위해 인센티브제도를 적극적으로 활용해야 할 것이다. 다섯째로는 개발밀도의 근본적인 관리시스템을 위해서는 지금의 용도지역지구제를 용적지역제와 용도지역제로 세분화해야 한다. 용도지역이 변경되면 건축법상의 허용용도와 용적율이 자동적으로 완화된다는 고정관념을 탈피하는 것이 반드시 필요하다. 다시말하면 현재 운용되고 있는 용도용적제를 용도만을 변경 시켜주는 용도지역제와 용적율만을 바꾸어 주는 용적지역제로 나누어 적용되어야 할것이다. 현재의 지역지구제 체제가 크게 달라지지 않는한 개발규모와 관련하여 도시설계가 관심을 가지고 해결해야 할 또하나의 커다란 과제임에 알수 있었다.