우리나라 不動産課稅에 관한 硏究

우리나라 부동산 과세의 역사와 보유·유통 단계 과세를 연구했다.

우리나라는 농경민족으로서 농업을 중심으로 경제가 발달되어 고대 농경지에 과세된 租에서 부동산 과세의 기원을 찾아볼 수 있으며 일제 통치하에서 일본이 통치비 조달을 위한 과세의 기원을 찾아볼 수 있으며 일제 통치하에서 일본이 통치비 조달을 위한 수단으로 조선총독부에서 토지조사사업 실시와 더불어 地稅制度를 근본적으로 개혁함으로써 부동산과세 제도를 정착시켰다고 할 수 있다. 이때까지만 해도 부동산과세는 단순히 재정수입 조달만을 목적으로 과세되었다. 그러나 오늘날 부동산 과세는 국가의 재정수입 목적도 중요하지만, 사회. 경제 정책적 목적을 달성하기 위한 수단으로써 부동산의 보유 또는 유통단계에 과세하고 있다. 사실 우리나라는 임야가 6할 이상 차지하고 있어 산림지와 농경지를 제외한 可用土地는 불과 전국토의 4%(일본은 7%)수준이며, 1인당 대지면적은 14평(일본은 27평, 대만은 17평)에 지나지 않고 있기 때문에 부동산의 비효효율성은 물론 지가상승과 자원 및 소득분배의 왜곡으로 인하여 사회·경제 정책적 문제로 대두되고 있는겻이 사실이다. 이에 따라 부동산과세의 강화가 거론되고 있는때에 즈음하여 본 논문에서는 부동산과세의 이론적 체계를 확립하는 한편 역사적인 고찰과 미국, 영국, 일본, 대만등의 세제와 비교하여 우리나라 부동산과세의 문제점과 개선의 전망에 대해 고찰하고자 하였다.

먼저 부동산 과세의 이론적 측면에서 資本利得 즉 讓渡所得을 과세대상으로 보아야 한다는 견해와 과세 대상으로 볼 수 없다는 견해의 대립과 과세 결과에 따른 세액의 轉價와 歸着여부에 따라 逆進的이라는 견해와 累進的이라는 견해의 대립 樣相, 그리고 거래 또는 가격에 미치는 영향을 살펴보았는 바 최근 각국에서는 자본이득에 대하여 과세를 일반화 함으로써 과세를 더욱 강화하고 있는 실정이고, 轉價와 歸着문제에 있어 최근 연구자료에 따르면 양도소득세는 부동산 가격 상승을 유발시키고 전가의 가능성을 시사하고 있다. 또한 轉嫁가 불가능해지면 공급의 封銷效果(Lock-in-effect)를 초래하여 부동산 시장을 위축시켜 어느정도 투기억제의 기능을 수행할 것으로 보아 자본이득 과세가 긍정적으로 받아들여 지고 있다. 현행 우리나라 부동산과세 체계는 부동산의 취득, 보유, 처분단계에 따라 국세와 지방세가 각각 과세 되고 있는바, 대표적인 조세로는 취득단계에서 상속세, 중여세, 인지세등 국세와 지방세로써 취득세와 등록세가 있으며 보유단계에서는 최근 신설된 국세로써의 토지초과이득세와 지방세인 종합토지세, 재산세, 농지세 등을 들 수 있다. 또한 국세인 양도소득세와 법인특별부가세가 부동산 처분단계에서 과세되고 있다.

이와같이 부동산에 과세되는 조세의 종류가 많고 세율이 비교적 높은 수준에 있으면서도 미국, 영국, 일본, 대만 등과 비교할때 조세수입은 저조함을 알 수 있다. 실제로 오늘날 부동산 정책으로써의 부동산과세가 그 실효를 거두지 못한 것도 이 때문이 아닌가 한다. 조세수입이 저조한 원인을 살펴보면 첫째, 현행 부동산과세의 기준이 되는 부동산가격을 내무부에서 고시한 기준시가나 국세청 기준시가를 적용하고 있는데, 통계에 의하면 내무부에서 기준시가는 부동산 시장 가격의 30%구준에 머물러 현실성이 결여되어 있기때문에 납세부담은 적은 반면에 부동산과세의 기능은 제대로 발휘하지 못하였다 할 것이다. 둘째, 현행 소득세법에서는 과세대상으로 과세해야 하는 주택임대 소득에 대하여 과세 기술상의 어려움과 전가로 인한 경제·사회적 파급현상을 우려한 나머지 과세하지 못함으로써 과세의 漏水가 있다는 것이다. 세째, 조세는 과세만 한다고 해서 조세수입이 되는것은 아니다. 그런데 양도소득세나 상속세, 증여세 등은 상당한 기간이 경과된 후에야 과세함으로 징수결함이 발생하거나 또는 조세쟁송에 따른 과세처분 취소로 인하여 수납비율이 저조하다는 것을 통계자료를 통해서 알 수 있다.

이밖에도 과거를 돌이켜 볼때 실효성이 없었다고 평가되는 세목이나 제도들을 그대로 방치해 둔 채 종합토지세, 토지초과이득세와 같은 새로운 세제를 무분별하게 도입하여 난랍되어 있기 때문에 그 실효성보다는 혼란을 자초할 뿐 아니라 행정력과 국고의 낭비만을 초래하고 있는 실정으로 보여진다. 따라서 기준시가의 현실화에 따른 제고방안과 함께 주택임대 소득의 과세방안 및 조세수입 증대방안을 연구하고 행정의 능률과 조세의 단순성, 합리성을 추구하기 위한 일부의 조세제도는 폐지 되어야 한다고 생각된다. 토지 등의 부동산은 물, 공기와 더불어 자연이 인간에게 준 선물이기에 우리들의 것이 아니고 다음 세대들에게 물려 주어야 할 것인 바 그것을 富의 증식수단이나 투기의 대상으로 삼아 不勞所得만을 꾀하는 것에 대해서는 부동산과세를 통해서 적극적으로 규제되어야 할 것이므로 앞으로 부동산과세에 관하여 끊임없는 연구와 개선이 이루어져야 할 것이다. The real estate taxation in Korea originates from cho in ancient agriulture society-imposed on cultivated land, for Korea's Ecomomy has been developed around then agriculture.

When Japan colonized Korea, it can be said, Japanese Colonists' Administration in Korea fixed the system of land tax by radically reforming the taxation of real estate as a mean of finace of regime cost along with finishing tttt investigation of land. The taxation of real estate is merely recogized as financial income at those days. In addition to the importance of nation financial income, however, The contemporary taxation of real estate imposes the tax on the stock or flow of real estate for the purpose of performing the social, economic policy.

Korea has a small teritorry, forest holds 60% of its entire teritorry the disposable land except forest and cultivated land is only 4 percent(Japan 7 percent), and the squre per capita is 14 Pyung(Korean equivalent for square)-27 Pyung in Japan, 17 Pyung in Taiwan. So, in spite of efficient use of its narrow land, the political and social problems have come out as an issue owing to unequal distribution of income and resources and inefficient use of land based on the speculization of entire land. The reinforcement has been now talked about the taxation of real estate.

This study aims at establishing a theoretical system on the taxation of real estate as well as inspection problems of Korea's taxation of real estate and the prospect for its improvement, through the historical insight of korea's taxation system and the comparison with that of the U.S.A, Japan, England, Taiwan. First of all, there are two kinds of opposition in a theoretical side: the former is that the tax can be imposed on the capital gains or not; the latter is that the taxes can be imposed on a regressive scale or on a progressive scale according to the possibility of shifting or incidence of tax amount based on taxation result.

And at several countries they reinforce the taxation by making general the taxation on capital gains. The recent study points out that taxation of capital gains brings about uprising the level of real estate prices. Not only that, when it is impossible to shifting, the real estate market may be shrinked to some degree owing to causing the Lock in effect of supply in which speculation controls. As a result, the taxation on capital gains can be accepted as positive. on the other hand, there has been a number of reforms about taxation in Korea since the tax for real estate control was newly constituted in 1967.

Korea's current taxation of real estate can be divided into two system : one is internal tax, the other local taxes in the levels of purchasing, holding, disposing of real estate. The typical examples include, at purchasing level inheritance taxes, gift tax and stamp tax in internal tax and acquisition tax and registration tax in local taxes; at holding level they increament value tax in internal taxes which was recently constituted and tatal land tax, property tax and farmland tax in local taxes; at disposing level of real estate they included capital gains tax and additional capital gains on tax payer.

There are few contry which has variable taxes on the real estate like Korea and despite relatively high tax rates Korea's tax revenues is very poor in comparision with that of U.S.A, England, Japan, Taiwan. pratically, it may be throngt that too many taxed on the real estate make taxation policy inefficient. There are several reasons for poor income of real estate taxation. First, the current standard price of taxtion estabished by the Ministry of Home Affairs or the office of Na