不動産 競賣投資上 提示外 物件에 관한 硏究

부동산 경매에서 제시외 물건의 판단과 소유권 제한을 연구했다.

부동산 투자는 부동산의 물리적 특성상 임장활동이 필수적이나 투자 목적에 맞는 부동산을 찾아 일일이 임장활동을 하는 것은 현실적으로 불가능하다. 이런 현실에서 1990년대 인터넷 등 정보매체의 발달로 누구나 손쉽게 경매 물건을 검색할 수 있는 길이 열렸고, 이에 따라 일반인의 경매에 관한 참여가 증가하고 있는 실정이다. 그러나 일반투자자가 저가에 손쉽게 부동산을 취득할 수 있다는 기대감만으로 각종 법률과 법령에 관한 지식 없이 경매에 참여한다면 경매과정이나 낙찰 후에 예상하지 못한 추가비용이나 명도의 문제, 소유권의 제한 등의 리스크에 부딪히게 된다. 이러한 배경에서 본 연구는 경매투자 과정의 주요한 장애요소 중에서 가장 문제가 빈번하면서도 성립 여부의 판단이 어려운 제시외 물건을 분석할 수 있는 기준을 제공함으로써, 투자에 선행하여 올바른 판단을 내리는데 조력코자 함을 목적으로 한다. 연구의 내용은 다음과 같다. 첫째, 제시외 물건에 관련된 문제는 유치권, 법정지상권의 문제와 관련하여 복합적으로 발생하는 경우도 적지 않은 바, 유치권과 법정지상권, 제시외 물건의 체계적인 이해를 위하여 각각의 법리적 분석을 기초로 하고, 대법원 판례 및 실제 사례 등을 검토하여 문제점을 파악하고 경매투자에 미치는 영향을 분석해 보았다. 둘째, 제시외 물건의 대부분을 차지하고 있는 제시외 건물에 관하여 별도의 장으로 나누어 연구를 진행하였다.

이 장에서는 제시외 건물의 소유권 귀속을 결정하는 부합물과 종물의 법리를 분석하고, 제시외 건물의 유형, 제시외 건물에 압류의 효력이 미치는 범위, 제시외 물건에 대한 일괄매각청구권, 제시외 건물 감정평가의 문제, 매수인 앞으로 목적물 인도의 문제 등을 연구하였다. 셋째, 제시외 건물이 종물이나 부합물로 인정된 판례와 인정되지 못한 판례를 사례별로 분석, 판례가 제시하는 제시외 건물의 종물, 부합물 해당 여부 판단의 주요 기준을 도출한다. 판례로는 기존건물에 부합된 증축부분의 부합물 해당 여부, 본채와 떨어져 축조된 본채의 종물 해당 여부, 경계가 분리된 증축건물의 종물 해당 여부, 건축이 중단된 건물의 독립성 인정 여부에 관하여 연구하였다. 넷째, 대표성 있는 중요한 실제 사례를 수집하여 종물, 부합물의 법리와 판례에서 추출한 종물, 부합물 해당 여부의 기준들을 실제 경매과정이나 소송에서 어떻게 적용되고 있는지 파악하였다. 사례로는 울산 소재 아파트의 지하주차장과 하남시 소재 공장 건물에 속한 가설건축물의 종물, 부합물 관련 소송 내용을 제시하였다. 결론에서는 제시외 건물이 경매투자 장애요소로서 경매에 미치는 문제점과 그에 대한 개선방안을 제시하였다. 문제점으로는 제시외 건물 공시제도의 미비와 종물, 부합물 여부 판단의 모호성에서 비롯되는 낙찰율 하락과 유찰율의 증가를 들었다. 개선방안은 다음과 같다.

개선방안으로는 첫째, 제시외 건물에 대한 권한 근거자료 제출 의무화를 통한 공시 내용의 충실화를 기한다. 둘째, 제시외 건물의 매수인에게 “종물, 부합물 있음”을 이유로 한 등기부 표제부에 등기하는 의무를 부여한다. 셋째, 경매 법원이 공적인 중개인으로서 제시외 건물에 대한 투자자를 위한 안내 매뉴얼을 제공하여 투자자들의 판단을 도울 수 있도록 한다. 법원은 투자자의 제시외 건물에 대한 투자 결정을 돕는 안내 매뉴얼을 제공하여 질적으로 향상된 법률서비스를 통해 공적인 중개인으로서의 역할을 다할 것을 제시하였다.

제1장 序論 1 제1절 硏究의 背景 및 目的 1 1. 硏究의 背景 1 2. 硏究의 目的 3 제2절 硏究의 內容 및 方法 4 1. 硏究의 內容 4 2. 硏究의 方法 5 제2장 不動産 競賣投資의 主要 障碍要素 分析 6 제1절 留置權 6 1. 民法上 留置權의 法理 6 2. 判例 및 실제 事例를 통해 본 留置權의 問題 9 3. 留置權이 競賣投資에 미치는 影響 13 제2절 法定地上權 14 1. 法定地上權의 法理 14 2. 判例 및 실제 事例를 통해 본 法定地上權의 問題 18 3. 法定地上權이 競賣投資에 미치는 影響 20 제3절 提示外 物件 21 1. 提示外 物件의 意義 21 2. 提示外 物件의 類型 22 3. 提示外 物件이 競賣投資에 미치는 影響 23 제3장 不動産競賣節次上 提示外 建物에 대한 法理 25 제1절 從物, 附合物 制度 25 1. 從物 25 2. 附合物 28 3. 從物, 附合物의 法理 32 제2절 提示外 建物 34 1. 意義 34 2. 提示外 建物의 類型 35 3. 提示外 建物이 競賣投資에 미치는 影響 41 제3절 不動産競賣와 提示外 建物과의 關係 43 1. 押留의 效力이 미치는 範圍와의 關係 43 2. 提示外 建物에 대한 一括賣却請求權 45 3. 競賣目的物 評價節次와의 關係 48 4. 買受人의 所有權取得 範圍와의 關係 51 5. 買受人 앞으로의 目的物 引渡節次와의 關係 53 제4장 提示外 建物에 대한 事例 分析 57 제1절 槪觀 57 제2절 判例를 통해 본 提示外 建物 分析 58 1. 附合物로 認定한 事例 (사례 4) 58 2. 從物로 認定한 事例 (사례 5) 59 3. 從物, 또는 附合物로 認定하지 않은