不動産 保有課稅 强化에 관한 硏究

부동산 보유과세의 강화와 제도 개선을 검토한다.

People are concerned much about the reinforcement of the real estate ownership tax proposed by the current government. The purpose of this study was to review the concept of ownership tax and its changes and thereupon, address the problems of the current ownership tax system as well as the draft ownership tax system and verify the pros and cons of the new ownership tax system from a neutral point of view. For this purpose, foreign cases, concepts and systems were examined to reconfirm the validity and need of a reinforced ownership tax system, and thereby, conditions for a successful real estate ownership tax were suggested.

The real estate tax system is an asset-based tax system with a long history. Ideologically, it is based on land ownership concept and Henry George''s theory. After all, the land ownership concept has evolved into today''s public land concept. The current real estate tax system is operated by phase: acquisition, ownership and transfer. The ownership tax is in turn divided into land ownership and building ownership taxes. It was in 1961 when property tax was separated from the farmland tax that land ownership tax began to be clearly distinguished from land use tax. Later, land ownership tax would develop into property tax for land and evolve into today''s general land tax.

From mid-1960''s to recent days, the land ownership tax system had been used together with other land-related taxes to control real estate speculations, prevent land ownerships from being concentrated, distribute industries and population throughout the nation, but its functions were not effective. Thus, it was critically perceived that the land ownership tax system was not successful in controlling the demands for land ownership effectively, and therefore, on the threshold of 1980''s, a new system was introduced to be evolved into the more comprehensive ''general land tax'' system.

Nevertheless, the problems involving real estates remain still unsolved, and finally, the current government has proposed a draft land ownership tax system characterized by the general real estate tax. The draft tax system aims to make the property tax reflect on the market price and the general land tax reflect on the announced land price gradually by 50%. Moreover, the general tax system would be dualized; city, county and district offices would tax the lands in their jurisdictions, while the central government would sum up the lands throughout the nation to tax them on a graduated scale. In short, a ''general real estate tax system'' would be introduced.

In other words, the government intends to reinforce the real restate ownership tax, which is deemed desirable in consideration of the problems of the current system and the advanced nation''s cases. However, in order to establish the new tax system earlier, it is deemed required of the government to take into consideration the negative public opinions and possible resistance to the tax and thereupon, persuade them, while operating the new system in a reasonable way suitable to the age of governance.

Summing up, this study reviewed the changes of the real estate taxes and discussed the directions to reform them, and examined the foreign cases and relevant theories, and thereupon, discussed the validity and need of a reinforced real estate ownership tax system, and thereby, suggested the conditions for a successful establishment of the new system, which need to be considered by the government. 참여정부의 부동산 보유과세 강화 방안으로 인해 보유세 강화에 대한 관심이 집중되는 가운데 우려하는 목소리 또한 크다. 본 논문을 통하여 보유세의 개념을 알아보고 우리나라의 보유과세 변천과정과 현행 제도의 문제점을 고찰하고 문제의 해결을 위한 방안인 개편안의 내용을 이해하고 객관적 입장에서 찬, 반 양론의 주장을 검증하였다. 또한 외국의 사례 및 관련 개념과 제도에 대해 연구하여 보유세 강화의 당위성과 필요성을 재확인 하였고, 이에 따라 보유세 강화의 정책적 성공을 위한 요건과 당부를 마련하였다.

부동산 관련 세제는 부동산과 관련된 자산을 기반으로 하는 자산과세로서 오랜 역사를 가지고 있으며, 토지소유권에 대한 개념과 헨리 조지의 이론을 기반으로 하는 사상적 배경을 가지고 있다. 이러한 개념은 오늘날 토지공개념의 형태로 발전하였다. 현행 세제는 단계별로 취득, 보유, 양도 단계에 따라 구분되어지는데 이 중 보유세는 토지분 보유세와 건물분 보유세로 나누어 진다. 우리나라에서 토지보유과세와 이용과세가 확실히 구분되기 시작한 것은 1961년 농지세로부터 재산세가 분리 독립한 시기였으며, 그후 토지보유세는 토지에 대한 재산세로 발전하여 오늘날에는 종합토지세로 바뀌게 된다. 그러나 1960년대 중반 이후, 최근에 이르기까지 토지보유과세제도는 다른 토지관련 과세제도들과 함께 부동산투기의 억제, 토지소유집중의 억제, 산업 및 인구의 지방분산 촉진 등 여러 가지 정책목적으로 사용되기 시작하였으나, 그 기능은 대체로 미미하였다. 그 결과 토지의 보유수요를 효과적으로 억제하지 못하여 투기가 방조되었다는 반성과 함께, 1980년대 이후 새로운 제도가 도입되었다가 현재 좀 더 포괄적인 종합토지세로 발전하였다. 그러나 아직까지도 부동산 문제는 계속되고 있으며, 이의 해결을 위해 현 정부에서는 종합부동산세를 골자로 하는 개편안을 내놓기에 이르렀다.

그 내용은 재산세는 시가를 반영하고, 종토세는 공시지가의 50% 수준까지 단계적으로 과표를 현실화하겠다는 것이며, 종토세 제도를 이원화하여 시,군,구에서는 관할구역내 토지를 대상으로 과세하고, 국가에서는 전국의 토지를 합산하여 누진 과세하는 ‘종합부동산세’를 도입한다는 것이다. 이는 결국 부동산 보유과세를 강화하겠다는 것이며, 현행 제도의 미비점과 선진국의 사례를 통해 볼 때 바람직한 것으로 판단된다. 그러나 제도의 정착을 위해서는 조세저항 등 반대여론에 대한 이해와 설득을 요하며, 거버넌스 시대에 맞는 절차와 합리적인 제도 운영과 시스템이 뒤따라야 할 것이다. 요약하건대 정부의 부동산세제 개편안을 계기로 그동안 추진되어왔던 세제의 변천과 개편 방향에 대해 살펴보고 외국의 사례와 이론적 근거를 토대로 보유세 강화 정책의 당위성과 필요성을 언급하였으며, 이러한 배경하에 정책적으로 성공할 수 있는 여건을 정리하여 정책 추진에 작은 고려를 마련하였다.