부동산 담보신탁 상 위탁자의 채권자 보호에 관한 연구

부동산 담보신탁에서 위탁자의 채권자 보호 문제를 연구했다.

IMF 이후 대규모 부동산 개발사업 및 사회간접자본 사업의 발전에 따라 채권금융기관들은 종래의 담보제도 대신에 부동산 담보신탁제도를 많이 이용하기 시작하였다. 그 이유는 여러 가지가 있지만 가장 중요한 것은 위탁자나 수탁자의 파산절차 또는 회생절차에 구속되지 않고 신탁부동산을 독립적으로 취급할 수 있다는 신탁의 도산격리효과 때문이라고 할 것이다. 특히 위탁자에 대한 회생채권은 실권될 가능성이 있지만 수탁자에 대해 가지는 수익권은 실권되지 않으므로, 이러한 효과는 부동산 담보신탁제도를 보다 활성화시키는 유인이 되었다. 이와 같은 신탁제도의 활용도 증가에 발맞추어 기존의 신탁법은 2011. 7. 25.자로 전면 개정되었는바, 이에 따라 담보신탁의 법적 근거가 마련되었으며 기존의 담보제도가 가진 한계를 극복하는 장치(예컨대 수익증권의 발행에 따른 수익권의 유통성 강화)들이 마련되었다. 이러한 점들은 부동산 담보신탁제도의 이용을 보다 활발히 할 수 있는 기폭제가 될 수 있을 것으로 보인다. 그러나 이러한 입법조치 및 부동산 담보신탁제도의 활용도에도 불구하고, 현재 부동산 담보신탁의 개념을 어떻게 정의하여야 하는 것인지, 그리고 이에 따라 부동산 담보신탁의 법적 구조를 과연 어떻게 파악하여야 하는지에 대한 논의는 그다지 많지 않았다.

특히 이러한 구조의 파악을 통해 부동산 담보신탁을 이용하는 채권자, 특히 채권금융기관들이 어떠한 수단을 통해 실질적으로 자신이 대여 혹은 투자한 자금을 회수할 수 있는지에 대한 연구는 실무상 활용도에 비해 빈약한 것이 사실이었다. 이에 이 논문에서는 부동산 담보신탁의 기본적인 내용 및 유형을 살펴보고, 각 유형의 법적 구조의 분석을 통해 부동산 담보신탁을 이용하는 채권자들이 어떠한 수단을 통해 자신들의 채권회수를 극대화할 수 있는지를 살펴보았다. 또한, 일반적인 경우가 아니라 부동산 담보신탁의 당사자에게 도산절차가 진행되는 경우 이를 이용하는 채권자들이 도산절차에서 어떻게 구제받을 수 있는지, 나아가 신탁제도를 이용하는 채권자가 행사할 수 있는 각종 권리(예컨대 수익자의 원상회복청구권이나 환취권 등)가 도산절차의 진행에 따라 어떠한 영향을 받는지에 대하여도 검토하였다. 이 논문에서는 이러한 논의를 통해 부동산 담보신탁을 이용하는 채권자들을 효율적으로 보호하고 구제할 수 있는 방법을 찾아보고자 하였다. 그러나 이와 같은 논의에도 불구하고 부동산 담보신탁의 개념 상 지금까지 다루어지지 않았던 새로운 유형의 부동산 담보신탁이 나타날 수 있는바, 새로운 유형의 신탁 에 대해서도 각종 법률적인 해석이 필요할 것으로 보인다. 이 논문을 기초로 부동산 담보신탁을 이용하는 채권자들의 보호에 보다

관심을 갖고, 새로운 유형의 부동산 담보신탁의 등장의 경우 법리적으로 이들을 보호할 수 있는 장치 및 그에 관한 입법적 제도 마련을 위한 연구가 활성화되기를 기대한다. On the development of large estate development projects and social overhead capital projects after IMF, a lot of financial institutions have taken advantage of the real estate security trust instead of the traditional mortgage system. There are many reasons for that. But the most important thing is that it is not bound by the bankruptcy procedures of the truster or trustee and the trusted real estate can be handled independently, which is called “Bankruptcy isolation effect of the Trust”.

Especially in accordance with the point that beneficial interests to the trustee is not invalidated compared to the cancellation of the recovery bonds to the truster, Bankruptcy isolation effect can be the source of activating the real estate security trust system. According to the increase of use of trust system, Trust Act was revised completely on 25 July 2011. So, the legal basis of security trust was established and the system of overcoming the limit of existing mortgage system was created, such as reinforcement of beneficial interests’ negotiability in accordance with a beneficiary certificate. These points can trigger the use of the real estate security trust system more actively.

However, despite of these legislative measures and the use of the real estate security trust system, issues have not been addressed sufficiently till lately in relation to the definition of the real estate security trust and the legal structure of the real estate security trust. Especially studies in relation to how creditors and financial institutes using the real estate security trust can withdraw their loans or invested funds through the legal structure of the real estate security trust have not been done enough compared with the practical uses of this trust system.

Thus, this paper is supposed to realize the basic contents and type of the real estate security trust, analyze the legal structure of each types of the real estate security trust, and examine how the creditors using the real estate security trust maximize withdrawals of their bonds. Also, the ways of protections of these creditors in the case of bankruptcy procedures to the parties of the real estate security trust, and how the rights of these creditors in the Trust Act, such as claims for restoration or the right of re-acquisition held in the status of the beneficiary, can be effected during these bankruptcy procedures, are covered by this paper.

This paper is willing to provide an overview of protection for creditors using the real estate security trust. However, despite of these studies, there are possibilities that new types of the real estate security trust which have not been addressed till now can be created on the base of the definition of the real estate security trust. So the legal studies of this new type of trust will be needed.

I wish that, through this paper, much attention will be paid to the protection of the creditors using the real estate security trust, and studies on the protections of these creditors and legislative institutions in the appearance of the new types of the real estate security trust will be activated.