부동산 경매시장에서 토지낙찰가율에 영향을 미치는 요인들에 관한 연구 : 경상남도를 중심으로 = (A) study on influenced factors on the bid rate in the real estate auction market : focused on land in Gyeongsangnam province

경남 토지경매 자료로 토지 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

본 연구는 토지경매 시장에서 헤도닉 프라이스 모형을 이용하여 경매낙찰가율을 결정하는 요소들을 찾아내고자 하는 주제를 가진 논문이다. 이를 위해 2009.1월부터 2010년 6월까지 총 18개월간의 경상남도에 소재하는 20개 시군의 경매자료를 사용하였으며 분석은 총 1980개 표본을 활용하여 토지경매낙찰가에 대한 실증분석을 실시하였다. 종속변수는 낙찰가율로 선정하였고 독립변수는 토지특성요인(지역, 지목,용도, 면적, 도로, 형상)과 경매특성요인(유찰횟수, 응찰자수, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 지가변동률), 거시경제적요인(경제성장률, CD수익률, 종합주가지수, 어음부도율)을 선정하였다.

제 1 장 서론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 2 절 연구의 방법 및 범위 3 제 2 장 이론적 배경과 선행연구 5 제 1 절 부동산경매의 개념과 종류 5 1. 부동산경매의 개념 5 2. 부동산경매의 종류 5 3. 부동산경매제도의 변천 8 제 2 절 부동산경매의 절차 9 1. 경매신청 및 경매개시결정 9 2. 배당요구의 종기결정 및 공고 11 3. 매각의 준비 12 4. 매각·매각결정기일의 지정, 공고 및 통지 22 5. 매각의 실시 22 6. 매각허가여부결정절차 23 7. 매각대금의 지급(대금 납부) 24 8. 배당실시 24 9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 24 제 3 절토지와 지가의 개념 25 1. 토지의 개념 25 2. 지가의 개념 29 제 4 절선행연구 검토 31 제 3 장 연구방법 설계 36 제 1 절 실증분석모형 36 1. 특성가격함수 36 2. 실증분석 모형 설정 37 제 2 절 자료 및 변수측정 39 1. 자료의 구성 39 2. 변수의 정의 40 제 3 절 연구가설 48 제 4 장 실증분석 51 제 1 절 기초통계량분석 51 1. 지역별 기초통계량 분석 51 2. 기간별 기초통계량 분석 54 제 2 절 토지 경매요인과 낙찰가율과의 상관관계분석 56 1. 토지 특성요인에 의한 영향분석 56 2. 경매 특성 요인에 의한 영향분석 57 3. 거시 경제적 변수요인에 의한 영향 분석 58 제 3 절 토지 경매요인과 낙찰가율과의 회귀분석 59 1. 회귀분석 결과 59 2. 가설의 검증 69 제 5 장 결 론 73 제 1 절 연구의 요약 73 제 2 절 연구의 의의 및 한계 75