公共土地備蓄制度의 效率的 運營方案에 관한 硏究 = (A) study on the efficient operational plan of public land banking system

공공토지비축제도의 운영 실태와 효율화 방안을 연구한다.

공공토지비축제도는 서민의 주거안정과 산업 생산성 향상 및 지가안정 등 국가의 경쟁력 강화를 위하여 토지비축에 대한 장기적인 계획을 수립하고 사전에 토지를 비축해 둠으로써 토지가격의 급등을 방지하고, 투기적 자본에 의한 부동산 시장의 혼란을 차단하기 위해 도입된 것이다. 본 연구의 목적은 기존 공공토지비축제도의 실태를 분석하여 그 문제점을 파악하고 향후 제도의 효율화 방향성을 제시하는데 있다. 이러한 목적을 달성하기 위하여, 본 연구는 국내 부동산 관련 전문가그룹을 모집단으로 하여 설문조사를 하였으며, 공공토지비축 목적, 문제, 취득, 관리, 활성화, 기대효과에 대하여 어떠한 의견을 갖고, 어떠한 관계가 있는지를 분석하였다. 토지비축제도와 관련한 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 국유부동산의 토지비축제도에 대한 제도적 의의는 공공토지를 취득·개발·공급하는 과정에서 토지비축제도를 통해서 효율화를 도모할 수 있다는 점에 있다. 본 연구의 분석결과 전문가들은 토지비축제도는 “토지를 취득·개발·공급하기 위한 비축계획을 수립하고, 비축정보의 체계 운영 등 토지비축의 효율화 도모를 위한 일련의 과정”이라는 점에 가장 크게 동의하는 것으로 나타났다. 따라서 이를 토지비축제도의 제도적 추진의 취지 및 의의로 볼 수 있다.

또한, 국유부동산 비축제도는 무분별한 토지투기 방지 효과, 지가상승의 억제와 주거안정 효과, 공공사업의 원활한 추진 효과, 공공사업에 따른 개발이익의 사유화 방지 효과에 매우 효과적인 제도라는 의견이 도출되었다. 특히 토지비축제도를 통해 공공사업에 따른 개발이익의 사유화 방지 효과가 가장 탁월한 것으로 응답되었는데, 이는 공공성을 확보할 수 있다는 점에서 매우 탁월한 효과라고 할 수 있다. 둘째, 국유부동산의 적극적 관리 운영과 토지조사분석을 체계화할 필요가 있다. 현행 국유부동산 비축제도의 운영상 국유재산이 적극적으로 활용되지 못하고 있으며 관리역시 효과적이지 못하는 의견이 많이 제시되었다. 또한 운영 개선방안으로 국유재산의 적극적 관리 운영과 토지조사분석을 체계화할 필요가 있다. 셋째, 정부는 비축토지의 효율적 운영을 위해서 비축계획이 국토종합계획 등 상위계획과 연계·운영되도록 개선하고 토지비축을 위한 충분한 재원지원을 실시할 필요가 있다. 토지의 사전확보를 위한 재원확보가 어렵고 토지비축과 관련된 법 규정이 분산되어 있으며 미비하다는 점이 현행 국유부동산 비축제도의 문제점으로 나타났는데, 이에 대한 보완책으로 국유부동산 비축계획이 국토종합계획 등의 상위계획과 연계되어 운영될 필요가 있으며, 토지비축을 위한 충분한 재정지원이 필요하다. 넷째, 토지비축기구의 설치 및 비축정보시스템 등 관리시스템의 구축·운영이 필요하다.

토지비축을 전담할 비축기구의 부재, 토지비축의 수익성 확보 문제, 관련 행정조직의 분산과 부처이기주의 등이 현행 국유부동산 비축제도의 문제점으로 나타났는데, 이에 대한 보완책으로 토지비축기구의 설치 및 비축정보시스템 등 관리시스템의 구축·운영이 필요하다. 다섯째, 토지의 비축방안으로는 국책사업을 중심으로 중앙정부에 의한 일괄취득 방식이 가장 적합하다. 필요 지역별 토지취득, 용도별 비축토지의 선정 및 취득, 국책사업을 중심으로 한 중앙정부에 의한 일괄취득, 토지취득 시 선매협의를 통한 토지비축 등 국책사업을 중심으로 중앙정부에 의한 일괄취득에 대한 필요성이 높다. 마지막으로, 비축토지의 공급방안으로는 취득가격을 기준으로 공급하는 방식이 가장 적합한 것으로 나타났다. 분석결과, 비축토지의 공급방안으로 중장기 임대운영, 취득원가 기준 공급, 실거래가 기준 공급 등의 방법이 모두 필요하다고 평가되었으나 특히 취득원가를 기준으로 공급할 필요가 있다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 3 제2장 공공토지비축의 이론적 논의 5 제1절 토지비축제도의 목적 및 필요성 5 1. 토지비축의 목적 5 2. 토지비축의 필요성 7 제2절 한국의 토지비축제도 12 1. 토지비축제도의 개요 및 도입배경 12 2. 공공토지비축에 관한 법률의 제정 14 제3절 외국의 토지비축제도 24 1. 일본 24 2. 영국 26 3. 스웨덴 27 4. 프랑스 29 5. 외국 토지비축제도의 시사점 31 제4절 선행연구의 검토 33 제3장 국토관리체계 및 공공토지비축 현황 및 과제 37 제1절 국토관리체계의 현황 37 제2절 공공토지비축의 현황 41 1. 토지비축제도의 현황 41 2. 토지비축 재정의 현황 44 3. 비축토지의 운영현황 46 제3절 공공토지비축의 과제 47 1. 제도적 과제 47 2. 재정적 과제 49 3. 운영적 과제 51 제4장 공공토지비축제도의 실증분석 55 제 1절 연구방법 설계 55 1. 연구모형의 설정 및 분석방법 55 2. 설문의 개요 58 제 2절 개념타당도 및 신뢰도 분석 60 1. 개념타당도 분석 60 2. 신뢰도 분석 62 제 3절 실증분석 64 1. 응답자의 일반적 특성 64 2. 토지비축제도의 인식 및 기대효과 71 3. 현행 운영제도 분석 81 제4절 분석결과 종합 109 제5장 공공토지비축제도의 효율화 방안 112 제1절 제도적 측면 114 1. 토지취득 수단의 강화 114 2. 국·공유지의 활용에 대한 제도개선 115 3. 비축계획의 상위계획 간의 위계설정 116 4. 토지