지방공기업 택지개발사업의 합리적 시행방안에 관한 연구

지방공기업 택지개발사업의 시행방식과 개선방안을 연구했다.

지방자치단체의 주요 택지개발 시행자인 지방공기업은 자신의 지역을 중심으로 택지개발을 직접 수행함으로써 지역개발을 도모하고 그 과정에서 발생하는 개발이익을 지역내 還流할 목적으로 1989년말 설립이래 지역수요에 힘입어 상당한 경영성과를 이루어 왔으나, 최근 외환위기 및 전반적 부동산 경기침체로 인하여 개발택지에 대한 미분양이 확대되자, 대다수 지방공기업이 경영상의 어려움에 처하게 됨으로서, 초기 투하비용이 막대하게 소요되는 全面買收方式에 의한 기존의 公營開發方式으로는 계속적인 택지개발이 어려운 추세이다. 이에 본 연구는 최근 지방공기업이 겪고 있는 경영상태를 개선하기 위하여 비교적 수익성이 확보되는 택지개발사업에 있어서의 기존 공영개발방식의 문제점을 분석하고, 全面買收方式으로 행해지는 公營開發方式의 기본틀에 토지구획정리사업의 換地方式을 접목시켜 정부산하 공기업에 비하여 재무구조가 상대적으로 취약한 지방공기업에 적합한 새로운 택지개발방식을도출하고자 한다. 본 논문은 크게 7단계로 구성 진행하였다 제1장에서는 서론으로서 연구의 목적과 범위 및 방법을 기술하였다. 제2장에서는 택지개발사업의 의의, 제도변천 및 개발방식의 유형을 살펴봄으로써 택지개발의 기본흐름을 일반적으로 고찰하였다.

제3장에서는 국내 주요 택지개발사업인 공영개발방식과 토지구획정리방식의 특성, 문제점, 택지공급실적, 제도적 차이점 및 장단점을 비교 분석하였으며 외국의 택지개발제도를 조사 분석하였다. 제4장에서는 지자체의 주요 택지개발 수행주체인 지방공기업의 설립배경, 택지개발현황, 문제점 및 시·군과의 공동개발, 그리고 택지개발에 있어서의 國家公企業과 地方公企業의 역할분담 방안을 제시하였다. 제5장에서는 본 논문의 주제부로서 재무구조가 취약한 지방공기업의 지속적인 택지개발사업이 가능토록 새로운 절충식 택지개발방식을 제시하였으며, 이의 실시를 위한 법적 제도개선(안)을 제시하였다. 제6장에서는 도출된 절충식택지개발방식을 현재 지방공기업이 시행하고 있는 택지개발사업지구에 적용하여, 기존 공영개발사업방식에 의한 시행사례와 비교하였으며 이에 따른 기대효과 및 예상 문제점을 분석하였다. 제7장에서는 결론 부분으로서 분석의 결과를 종합하였다. 본 논문에서 결론으로 제시하고자 하는 절충식 택지개발방안의 주요내용을 요약하면 다음과 같다. ① 택지공영개발은 전면매수방식에 의함이 원칙이고 절충방식은 사업규모가 비교적 작은 지방공기업이 시행하는 사업지구에 지역특성 등을 고려하여 예외적으로 적용할 수 있도록 하여야 한다. ② 사업시행자는 잔여토지를 포함하여 개발한 다음 취득토지의 지분 만큼에 대하여 소유자의 자격으로서 잔여토지 소유자와 함께 개발택지를 환지 받는다.

③ 공공시설용지는 사업시행자와 잔여토지 소유자의 공동부담으로 충당하고, 공익시설 및 공동주택지는 사업시행자가 환지 받은 토지로 공급한다. 그 밖의 단독주택지, 근린상업용지 등은 잔여토지 소유자 換地 및 替費地로 충당한다. 이 방식은 현행 전면매수방식의 주요한 문제점의 하나인 토지소유자의 저항을 줄이고, 사업시행자의 자금부담을 경감시킬 수 있으므로 정부산하 공기업에 비하여 재무구조가 취약한 지방공기업 등에 적용해 볼 만한 택지개발의 새로운 대안이라고 판단된다. 그러나 서로 성격이 상이한 전면매수방식과 환지방식을 혼합함에 따른 사업시행절차의 복잡성, 토지매입량 및 환지에 대한 토지소유자와의 마찰, 개발이익의 과다발생시 개발이익의 사유화에 따른 택지개발의 공공성 결여, 개발손실의 발생시 손실액의 부담 등 많은 문제점이 예상되므로 현실적인 적용을 위해서는 보다 심도 있는 연구가 수행되어져야 할 것이다.

The local public corporations were established in 1989 as leading housing site developer for local autonomous administrations to be engaged directly in the regional housing site development projects and thereby, help promote the community development, while returning the development profits to the community. Since then, the local public corporations had contributed much to the community development by responding to increasing regional demands for housing.

Recently, however, as the number of the housing sites developed by the corporations but not sold out increased due to the foreign currency crisis and the overall recession of real estate sector thereof, most of the local public corporations have come to face financial difficulties. All in all, it seems to be difficult that housing sites would continue to be developed with the existing "public housing site development model" requiring a huge initial investment for "all-out purchase of land". Under such circumstances, this study aims to help improve the recent problems involving the management of local public corporations.

To this end, the problems of the conventional profitable "public housing site development model" were addressed, and thereby, the so-called "swap model" used for land zoning projects was combined with the basic frame of "public housing site development model" to introduce a new housing site development model for the local public corporations suffering more from poor financial structure than those public corporations under the central government. This study is structured into 7 chapters; The first chapter introduces the purpose, scope and methods of study.

The second chapter reviews the history of housing site development by featuring the implications of housing site development projects, changes of their systems and types of development model. The third chapter comparatively analyzes characteristics, problems, housing site supply capacity and institutional differences or advantages/disadvantages between "public housing site development model" and "land zoning model" by referring to foreign cases.

The fourth chapter examines background of local public corporations or leading housing site developers for local autonomous administrations, their problems, joint housing site development between them and city or county administrations, division of roles between national and local public corporations for housing site development projects. The fifth chapter suggests a new eclectic housing site development model - together with some legal reform measures for it - which is deemed to enable the financially poor local public corporations to continue to develop housing site projects.

The sixth chapter applies the new eclectic model to the third "housing site development project" being implemented by Local Public Corporation, and thereby, compares the simulated results with those from the conventional public housing site development model to determine the expected effects and problems of the new model. The seventh chapter concludes the study.

The major points of the new eclectic housing site development model explored by this study can be summed up as follows; (1) Unlike the "public housing site development model" characterized by "all-out purchase of land" for the project, the eclectic model adopts the "all-out purchase" mode exceptionally in consideration of the regional characteristics of the project zone. (2) The develop will develop the housing site including the rest of the land and thereby, will, as owner of the land, participate in the housing site swap together with the owners of the rest of the land.

(3) Developer and owners of the rest of land will contribute the site needed for public facilities, while developer contribute parts of his land swapped to the facility construction and joint housing sites. Owners of rest of the land will contribute parts of their lands swapped or undeveloped to independent housing sites and amenity sites. Since this new model is thought to help reduce land owners' resistance to development - one of the major problems involving the conventional "all-out purchase mode" - and at the same time, relieve developer of heavy financial burden, it may well be recommended for th