不動産投資會社制度에 관한 硏究 : 不動産投資會社法을 中心으로

부동산투자회사 제도의 도입과 법·제도 개선을 연구했다.

With sluggishness in the construction industry and persistent slowness in real estate business activity during the course of the foreign exchange crisis of 1997, the Real Estate Investment Trust (REITs) system was introduced to Korea as a need arose to support the restructuring of the real-object economy to invigorate the sale of real estate through enterprise, financial institutions and construction firms. Thus, the government enacted 'the Real Estate Investment Trusts (REITs) Act' on March 8, 2001 applying foreign style systems including those of the U.S and thereafter, Revised Law No.

6483 as legislation incorporating 'the Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (CRREITs) Act' was promulgated on May 24 and enforced effective July 1. With the REITs system introduced, funds required for development are raised directly from small investors and institutional investors including banks so that sluggish construction business activity could be invigorated. In addition, information such as the status of real estate and price, through the introduction of the REITs, a developed real estate system, has been provided to ordinary investors, thus increasing the transparency of the real estate markets and promoting the stability of real estate prices in the long term.

In this way, the real estate markets will develop and become transparent so that secure investment products can be provided to institutional investors such as banks, pensions, funds and insurance firms, thereby expanding the size of the capital markets and providing a variety of investment products. This helps foster the capital market which is an advantage, so the law required revision.

But REITs did not become active until 9 years after the introduction of the system due to preconceptions of the government which was concerned about the overheated market and regulations on establishment and assets operations to excessively protect investors and also on inadequacy in support for the tax system. This study suggests the necessity to invigorate real estate investment firms. To achieve this, it suggests a way to improve the legal system for real estate investment firms after comparing REITs and similar indirect investment systems, and analyzing the same systems in the US, Australia, and Japan and by examining the current status of Korea's REITs and legal system.

First, existing recognition needs be to improved. A shift in recognition and publicity would be required to the effect that real estate not be the subject of speculation but that of investment activity. In addition, the government is stepping up competition in setting up an advanced national system through the capital market consolidation act and inducing the appearance of large professional investment financial institutions. In the process, policy maker recognition is important in establishing sophisticated systems incorporating such elements as competitive edge, professionalism and enlargement. Second, more tax support should be provided.

It is necessary to consider granting tax benefits to investors when real estate is assigned to real estate firms or investments are made in kind or in progressively accepting the American up-REITs and down-REITs system that allows deferment of tax impositions. In addition, it is also necessary to ensure equity in taxation for Self-managed Real Estate Investment Companies and Corporate Restructuring Real Estate Investment Trusts (CRREIT) and grant tax benefits to interest and dividend income from investments in REITs by small investors. Third, it is necessary to develop a variety of products that will increase the profitability of real estate assets.

Fourth, efforts should be made not only to nurture professional manpower in asset management to provide protection devices and bring in an advanced qualification system such as the American CCIM, but also to set up a comprehensive information infrastructure to enhance the transparency of real estate trading, and to elevate the fairness of the entity valuating real estate. Finally, for REITs to take root safely and soundly and become active in Korea, the role the government plays and the foundations of the resultant legal system will be most important.

In addition, what is most important would be that the real estate market settle down stably through the activation of real estate market trading, so that the market for indirect products can grow according to the capital market consolidation recently underway. Based on this, various indirect products circulate through REITs, providing liquidity, the biggest disadvantage for real estate, and then a normal real estate financial market can develop. 국내 부동산투자회사제도의 도입은 1997년 외환위기 과정에서 건설 산업의 부진 및 부동산경기의 침체가 계속됨에 따라 기업, 금융기관, 건설회사 등의 부동산 매각을 원활하게 하여 실물경제의 구조조정을 지원할 필요성이 제기되었다.

따라서 미국 등 외국의 제도를 원용하여 2001년 3월 8일 「부동산투자회사법」을 제정 하였으며, 이후 기업구조조정부동산투자회사를 본 법에 포함하는 입법으로 개정법률 제 6483호로 5월 24일 공포하여 7월 1일부터 시행되었다. 부동산투자회사제도의 도입으로 개발에 필요한 자금을 자본시장을 통하여 소액투자자와 은행 등 기관투자자로부터 직접 조달함으로써 침체된 건설경기를 활성화할 수 있으며, 부동산투자회사제도라는 선진국의 부동산제도 도입을 통하여 부동산의 현황, 가격 등의 정보가 일반투자자에게 제공되어 부동산시장의 투명성을 높이고, 장기적으로는 부동산가격 안정을 도모함으로써 부동산시장을 선진화, 투명화하고 은행, 연·기금, 보험회사 등 기관투자자에게 안전한 투자 상품을 제공하여 자본시장의 규모를 확대하고 다양한 투자 상품을 제공할 수 있도록 함으로써 자본시장의 육성을 지원할 수 있는 장점이 있으므로 이법을 제정하게 되었다. 그러나, 시장과열을 우려하는 정부의 선입견과 투자자를 과도하게 보호하기 위한 설립 및 자산운용상의 규제 그리고 세제지원 미흡 등으로 인해 제도 도입 이후 9년이 경과한 지금까지도 부동산투자회사는 활성화되지 않고 있다. 본 연구에서는 이러한 장점을 극대화하기 위해서는 부동산투자회사의 활성화가 필요하다고 본다.

이를 위해 부동산투자회사제도의 이론적 고찰과 미국, 호주, 일본의 리츠제도를 분석하고, 우리나라 부동산투자회사의 현황과 법제를 검토한 후 다음과 같은 부동산투자회사 법제의 개선방안을 제시하였다. 첫째, 부동산투자회사에 관한 인식의 전환이 있어야 한다. 부동산이 투기의 대상이 아니라 투자의 대상이라는 인식전환과 홍보가 필요할 것이다. 또한 정부에서는 자본시장통합법을 통해서 선진국형 금융시스템을 구축 경쟁을 강화시키고 전문성을 겸비한 대형 투자금융기관의 출현을 유도하고 있다. 이 과정에서 부동산투자회사의 경쟁력, 전문성, 대형화를 통한 해외 진출 등 선진국형 시스템 구축을 위한 규제 법률 조정 또는 유사간접투자회사의 통합법 마련 등 정책입안자들의 노력이 필요하다. 둘째, 더 많은 조세지원이 이루어져야 할 것이다. 부동산회사에 부동산을 양도하거나 현물출자시 세제혜택을 주는 방안과 과세이연할 수 있는 미국의 업-리츠제도나 다운-리츠제도를 점증적으로 수용하는 방안도 고려해 볼 필요가 있을 것이다. 또한 자기관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사의 과세형평성을 부여하고, 부동산투자회사