1970-80년대 아파트 분양제도와 자가 소유 가구 확대

아파트 분양제도를 통한 자가 소유 가구 확대와 배분 과정을 분석했다.

본 연구는 기존의 선행연구들이 아파트 분양제도를 통한 대량 주택 공급과정에서 자가 소유 가구의 ‘순차적 확대’ 현상과 그 과정에서 자가 소유 가구로 진입할 수 있었던 ‘대상의 범위’에 대해 충분히 답하지 못하였다는 문제의식에서 출발하여, 아파트 분양제도 내에서 ‘누가, 어떠한 과정을 통해 자가 소유 가구로 진입할 수 있었는가’를 규명하였다. 먼저, 한국의 자가 소유 확대 정책이 소유 중심의 아파트 공급으로 구체화된 배경과 아파트 분양제도의 작동 기제(機制)를 설명하기 위한 관련 이론 및 선행연구들을 고찰하고, 연구 질문을 구체화하였다. 첫 번째 연구 질문은 정부가 아파트 분양제도를 통해 제시한 분양 아파트 배분 전략에 대한 것으로, 정부의 배분 전략 하에서 ‘누가, 어떠한 과정을 통해 자가 소유 가구로 진입할 수 있었는가’이다. 두 번째는 정부가 제시한 제도를 활용하는 속의 개별가구의 실제 행위에 대한 것으로, 소유권의 형성과 확대를 위해 빈번히 사용된 개별가구의 전매행위에 주목하여, 아파트 분양제도 내에 형성된 전매시장에서 ‘누가, 어떠한 과정을 통해 자가 소유 가구로 진입하였는지’를 살펴보는 것이다. 논문의 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 연구 질문에 답하기에 앞서, 이론 및 선행연구를 바탕으로 아파트 분양제도의 작동원리를 파악하였다.

분양가상한제를 통해 낮게 형성된 분양가는 아파트를 구입할 수 있는 계층의 폭을 확대하였고, 그 과정에서 발생한 초과수요는 주택청약제도를 통해 공평하고 순차적으로 다루어졌다. 이와 동시에 낮은 분양가격과 심화된 분양경쟁은 암시장을 형성할 동인을 남겼고, 암시장에서의 거래는 각 개별가구의 효용이 극대화되는 지검에서 이루어졌다. 이를 바탕으로 연구 질문에 접근한다. 첫 번째 연구 질문인 정부가 제시한 분양아파트 배분 전략 하에서 ‘누가, 어떠한 과정을 통해 자가 소유 가구로 진입할 수 있었는가’에 대한 분석결과는 다음과 같다. 먼저, 정부는 분양아파트 배분 전략을 통해 넓은 소득계층에 기회를 제공하고자 하였다. 청약 가능 소득계층을 분석한 결과, 국민주택 분양에 있어서 소득제약 효과가 거의 없었고, 85㎡ 이하의 민영주택은 80년대 초까지는 약 40%의 소득계층만 요건을 충족시킬 수 있었으나, 80년대 중·후반이 되면서는 중간소득계층보다 넓은 범위의 소득계층이 청약 요건을 갖출 수 있었다. 이러한 정부의 분양아파트 배분 전략은 주택청약제도에 기반을 둔 규칙에 따라 이루어졌다. 특히, 83년 도입된 채권입찰제는 기존의 ‘동일 확률’이 아닌 ‘차등적 확률’로 아파트를 배분하고자 하였다는 점에서 주목할 필요가 있으며, 이 제도 시행 후 분양아파트를 배분하는 규칙이 변화되었다.

다음은 개별가구의 행위에 주목하여, 아파트 분양제도 내에 형성된 전매시장에서 ‘누가, 어떠한 과정’을 통해 자가 소유 가구로 진입하였는가를 분석하였다. 분양아파트를 소유함으로써 개별가구에게 귀속되는 자본의 이득은 아파트 분양제도 내 전매시장 형성의 동인으로 역할을 하였다. 전매시장에서 형성되는 가격은 아파트 분양 당첨 및 미래 시세차익에 대한 위험에 영향을 받았으며, 이 시장 내에서는 각자의 지불능력에 따라 자가 소유 가구로 진입할 수 있는 확률이 정해졌다. 특히, 전매시장에서 주로 거래된 청약통장은 분양당첨 ‘확률’을 높이는 역할을 하였으며, 개별가구는 막대한 프리미엄을 지불하고 이를 구입하고자 하였다. 1983년 채권입찰제 시행 후, 개별가구의 거래관계는 다소 변화하였다. 먼저, 채권입찰제에서 형성되는 ‘공식적인 프리미엄’과 전매시장에서 형성되는 청약통장의 ‘비공식적 프리미엄’을 비교한 결과, 유사한 수준과 패턴을 보였는데, 이는 개별가구로 하여금 아파트 분양당첨 확률을 높이기 위해 요구되는 프리미엄의 수준은 동일하고 지불 대상만 달라진 것으로 느끼게 하였다. 다만, 83년 이전에는 프리미엄을 지불하지 않고 분양에 당첨될 확률을 가졌지만, 채권입찰제 시행 후에는 그러한 확률을 가지는 것 자체가 원천적으로 차단되었다. 결론적으로 1970-80년대 아파트 분양제도 내에서 정부가 제시한 배분 전략을 통해서는 보다

넓은 소득계층이 낮지만 공평한 확률로 자가 소유 가구로 진입할 수 있었고, 개별가구의 효용극대화를 위해 형성된 전매시장에서는 아파트 분양 당첨확률을 높이기 위해 프리미엄을 지불하는 방식을 통해 보다 지불가능금액이 큰 가구가 자가 소유 가구로 진입할 수 있었다. 그리고 이 과정에서 개별가구 간 거래는 현물과 현금 사이에서 각자의 효용을 극대화하는 선택에 따라 이루어졌다. 이를 미루어 보아, 주택의 대량공급 하에서 감소 후 증가 추세를 보이는 자가소유율의 추이는 정부의 배분 전략에 따라 ‘낮은 확률’로 자가 소유 가구로 진입한 가구와 전매시장에 프리미엄을 지불하고 ‘높은 확률’로 자가 소유 가구로 진입한 가구의 행위의 합으로 나타났다고 해석할 수 있다. 본 연구는 1970-80년대에 시행된 자가 소유 확대정책에 대한 기존 연구들의 한계를 보완하면서, 개별가구의 행위에 주목하여 제도의 실효(實效)를 새롭게 해석한다는 점에서 의의를 가진다. 뿐만 아니라, 경제학 이론을 바탕으로 정부가 제시한 아파트 분양제도의 작동원리를 규명하고, 이 제도가 현실에 적용될 때 야기될 수 있는 전매시장과 같은 암시장의 형성에 대해 이론 및 실증적 자료로 밝혔다는 점에서 의의가 있다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 방법 및 논문구성 4 제2장 관련 이론 및 선행연구 고찰 6 제1절 소유 중심의 아파트 공급 6 1. 자가 소유와 국가개입 6 2. 발전국가론과 소유 중심의 아파트 공급 9 제2절 아파트 분양제도의 작동기제 10 1. 가격상한제(Price ceiling)와 추첨제 10 2. 암시장(Black market)과 가격형성 13 제3절 분석틀 16 제3장 한국의 아파트 분양제도 작동원리 17 제1절 소유 중심 아파트 공급의 제도화 17 제2절 아파트 분양제도의 작동 19 1. 낮은 분양가격과 분양경쟁 심화 19 2. 전매시장의 형성과 시장원리에 따른 거래 24 제4장 정부의 분양 아파트 배분 전략 30 제1절 분양아파트 배분에 관한 규칙 30 1. 주택청약통장의 가입요건 33 2. 아파트 청약단계에서의 분양 우선순위 획득 35 3. 전매시장에 대한 정부의 대응 40 제2절 아파트 청약기회 확대 46 1. 주택청약제도 도입기, 1977년 47 2. 주택청약제도 확대기, 1978-82년 47 3. 채권입찰제 시행 시기, 1983-88년 53 제3절 소결 59 제5장 아파트 소유를 위한 개별가구 간 경쟁 62 제1절 개별가구 자본이득과 전매시장 형성 62 제2절 전매시장 내 개별가구 간 거래 67 1. 청약통장을 둘러싼 거래, 1977-83년 71 2. 채권입찰제시행과 거래양상 변화, 1983년 이후 75 제3절 소결 79 제6장 결론 82 제1절 연구의 요약 및 시사점 82 제2절 연구의 한계 및 과제 85 참고문헌 87 부록 94 Abstract 134