서울시 강남구 일반주거지역 종세분화 전, 후 변화에 대한 실증 연구

서울 강남구 일반주거지역 종세분화 전후의 변화를 실증 분석했다.

Abstract General residential district management of Seoul Special City is an important issue of urban planning, which is discussed continually. However, the areas of usage were sub-classified differently from the intent of the designation as the standards for classification at the time of the sub-classification reflected the reality-confirming elements, and later, the institutional and operational limits of sub-classification were revealed, such as damage to the urban landscape due to the density development and the degradation of the residential environment due to the infrastructure overload as the upgrade of the type was made by the Individual Business Act, like a redevelopment project.

Thus, this study discussed the process of the promotion of the sub-classification of general residential districts and figure out whether there were problems in the present condition of designation as well as the standards for the sub-classification plan.

In addition, this study understood the changes of the aspects of the type of development of general residential districts based on the building permits and related materials (2002-2015) of Gangnam-gu before and after the sub-classification and understood the policy meanings and limitations of the sub-classification of the general residential districts, empirically comparing and analyzing the changes and characteristics of type and usage because of the changes of the buildings before and after the sub-classification of the general residential districts through this.

The main research results revealed through this study are summarized as follows: First, the standards for sub-classification were characterized reflecting the reality-confirming elements based on the planned conditions. Second, to look at the aspects of the development of residential districts after the sub-classification, the number of building permits decreased, and especially, the width of decrease was greater in the residential function than the non-residential function as a result of an analysis, and accordingly, it turned out that the ratio of non-residential composition increased by about 23%.

Third, as for the form of the development of residential districts after the sub-classification, the scale of the lots overall increased while the building coverage ratio, floor area ratio and the number of floors decreased. This is because there are differences between the types, but overall, they showed similar changes.

Fourth, there are two forms of development after the sub-classification: One is the form of changes in which the scale of lots increases, but the building coverage ratio, floor area ratio and the number of floors decrease while the other is the form of changes in which the scale of lots and the number of floors increase while the building coverage ratio and floor area ratio decrease.

Based on these results and contents of the study, policy implications for the systematic management of general residential districts are summarized as follows: First, the sub-classification of general residential districts meets the purpose to create a pleasant residential environment and housing appropriate for the characteristics of the location, but in order to correspond to the rapidly changing housing development environment, it would be necessary to supplement the standards for sub-classification continuously and to prepare standards that could rationally and flexibly adjust the areas needed to adjust and change since the location condition by type is different from the development condition.

Second, the aspects of development of concern after the sub-classification of general residential districts included the increase of the ratio of the non-residential function. In order to supplement this, it would be necessary to supplement the provisions of the acceptable usage by closely analyzing and reviewing the impacts of the non-residential function located by type on the residential environment and the related issues. Third, another type of change after the implementation of sub-classification is that the scale of the lots developed increased.

The development by joint development may not be desirable for maintaining the characteristics of the residential area by type, and it is necessary to consider an institutional supplementation, analyzing and comparing the negative impact of the increase of the scale of the lots on housing. Key words: Plan for the sub-classification of general residential districts, Standards for sub-classification, Housing development, Type, Usage 서울특별시의 일반주거지역 관리는 끊임없이 논의되고 있는 도시계획의 중요한 주제이다. 그러나 종세분화 당시의 세분화 기준이 현실 추인적인 요소를 반영함으로써 지정의 취지와 다르게 용도지역이 세분화되고, 이후에도 정비 사업 등 개별사업 법에 의하여 종상향이 이루어지면서 고밀개발로 인한 도시경관 훼손, 기반 시설의 과부하등으로 인한 주거환경의 악화 등 종세분화의 제도적·운영적 한계가 드러난 상태이다. 이러한 종세분화의 한계는 다양한 사회적 문제를 발생시키고 있다.

이에 본 연구에서는 일반주거지역 세분화의 추진 과정을 고찰하고, 세분화의 계획 기준은 물론 지정 실태 간에 문제점이 있는지를 파악하였다. 또한 세분화 전, 후 강남구의 건축 허가 및 관련 자료(2002~2015)를 토대로 일반주거지역의 종별 개발 양상의 변화를 파악하였고 이를 통해서 일반주거지역의 종 세분화 전, 후 건축물 변화로 인하여 종별, 용도별 변화 및 특성을 실증적으로 비교 분석함으로써 일반주거지역 종세분화의 정책적 의미와 한계를 파악하였다. 지금까지의 연구를 통해 밝혀진 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 종세분화의 기준은 계획적인 요건을 근간으로 하여 현실 추인적인 요소가 반영된 특성을 보였으며, 종세분화 진행 과정에서는 서울특별시와 지방차지단체 간의 사전 협의조정은 참여 주체들의 입장을 조율하면서 일부 자치구의 특수성과 계획 의지가 반영된 것으로 나타났다. 둘째, 세분화 후 주거지역의 개발 양상을 보면, 건축 허가 건수는 감소하였고, 특히 주거용도가 비 주거용도에 비하여 감소 폭이 크게 나타난 것으로 분석된 것으로 나타났다. 셋째, 세분화 후 주거지역의 개발의 형태를 보면 필지의 규모는 전반적으로 증가하였으나 건폐율 및 용적률, 그리고 층수는 감소세를 나타냈다. 이러한 이유는 종별 간 차이는 있으나 전체적으로 비슷한 변화를 보였다. 넷째, 세분화 후의 개발 형태는 두 가지의 유형으로 볼 수 있겠다.

하나는 필지 규모는 증가하나 건폐율과 용적률, 층수는 감소하는 변화 형태이며, 다른 하나는 필지 규모와 층수가 증가하고 건폐율과 용적률은 감소하는 변화 형태이다. 이러한 연구 결과와 내용을 토대로 일반주거지역의 체계적 관리를 위한 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 일반주거지역 종세분화는 쾌적한 주거환경과 입지특성에 적합한 주거지를 조성하고자 하는 목적에 부합하고 있으나, 급변하는 주거지 개발 환경에 대응하기 위해서는 세분화 기준을 지속적으로 보완해 나갈 필요가 있겠고, 종별 입지조건과 개발여건이 달라서 조정 및 변화가 필요한 지역에 대해서는 이를 합리적이고 탄력적으로 조정할 수 있는 기준의 마련이 요구된다. 둘째, 일반주거지역 종세분화 시행 후 우려되는 개발 양상은 비주거용도의 비율이 증가하였다는 점을 들 수 있겠다. 이 점을 보완하기 위해서는 종별로 입지한 비주거용도가 주거환경에 미치는 영향 및 문제점을 면밀하게 분석 및 검토하여 허용 용도의 규정을 보완할 필요가 있겠다. 셋째