도시및주거환경정비법상 생활보상에 관한 연구 : 재개발·재건축사업을 중심으로

재개발·재건축사업에서 생활보상의 법적 의미와 제도 개선을 연구했다.

As times have changed, the traditional theory of seizure and compensation is not able to meet new situations. Therefore, times have arrived to redefine the meaning of protection of property right in the constitutional law, the suitability of public weal or the meaning of seizure and proper compensation differently. The meaning of seizure was interpreted narrowly in the past, but now all the restriction or deprivation of property right against owner's intent must be included in the scope of seizure and it must be properly compensated.

Among the contents of proper compensation, the system of substitutive compensation has been established theoretically and practically and social consensus for the extent of substitutive compensation has been achieved in a degree. However, since the public project, including the urban improvement project today, is carried out in a large area and even changes life basis, the issue of life compensation comes to the fore as an important social issue. Regardless of its terminological definition, the ideology of life compensation has been approved legally. However, the scope of life compensation must be established on the basis of social consensus.

Different from the traditional public projects, such as the construction of a dam which was the start point of life compensation as well as its advancement, the improvement project of downtown has changed the form or content of seizure and compensation. In particular, it presents a great difference from the aspect that the concerned party of the public projects changes from the public sector to a membership-oriented association. Due to the duality of the so-called member's position, the content or characteristic of life compensation, which is represented by migration measures, must be properly interpreted in accordance with the improvement projects.

Another issue of compensation which has been remarkable in the improvement projects is a proper compensation for tenants. As the constituents of a community, tenants have the right of residence and humanly life and from the aspect of protection of property right they are on equal terms with property owners. This is the base on which the public nature of improvement projects is established and the reason to secure the equity between tenants and property owners. On the other hand, the diversity of tenants functions as an obstacle to establish the base of indiscriminative compensation.

In particular, redevelopment projects and reconstruction projects are not much different in its characteristics, but their system of seizure and compensation is quite different. Therefore, it is necessary to clearly examine the system of seizure and compensation of redevelopment and reconstruction projects.

In addition, the issue of proper compensation for tenants, which is inevitable in the improvement projects, seems to violate the ideology of equality―'the same thing must be dealt with equally and the different thing differently.' By means of a common denominator of the so-called improvement project, the issue of proper compensation for tenants is integrated into the urban improvement law for form's sake, but the law must be improved to reduce the gap between reality and legal standpoints. Another problem of tenant compensation is legal attitudes that do not distinguish the kinds of tenants.

Tenants must be clearly distinguished into residential tenants and business (shop) tenants and then the frame of proper compensation must be established. Lawmaking must take the difference of contents of life measure and life compensation into account in addition to the amount of compensation. 시대가 변화하면서 종래의 수용과 보상의 이론체계로는 새로운 상황을 담아낼 수 없게 되었다. 따라서 헌법의 재산권보장의 의미라든가, 공공복리 적합성이라든가, 수용과 정당보상의 의미가 새롭게 해석되어야할 시기가 도래한 것이다. 과거에는 수용의 의미를 상대적으로 좁게 해석하였다면 이제는 소유자의 의사에 반하는 재산권의 제한이나 박탈에 대해서는 폭넓게 수용의 범위로 포함시키고 그에 따른 정당한 보상이 이루어져야 할 것이다. 정당한 보상의 내용 가운데 대물적 보상의 경우에는 이론적으로나 실무적으로 체계가 정립되었고, 그 정도 또한 사회적 합의가 어느 정도 이루어졌다. 그러나 현재의 정비사업을 포함한 공익사업은 대규모의 면적(面的) 사업이어서 생활기반 마저 송두리째 바꾸어버려 생활보상의 문제가 등장하였다.

이제 생활보상은 그 용어의 사용에 구애받지 않고 그 이념은 법적으로 받아들여지고 있다. 다만 생활보상의 범위를 어떻게 정할 것인지의 문제는 공동체의 합의로 그 해결점을 도출해 내야 할 것이다. 생활보상의 시발점과 발전을 가져온 댐 건설 사업과 같은 기존의 공익사업과는 다른 성격을 지닌 도심지의 정비사업에서는 수용과 보상의 형태나 내용이 변용되어 나타나고 있다. 특히 공익사업의 주체가 공공에서 조합원으로 구성된 조합이 된다는 점에서 매우 큰 차이점을 보이고 있다. 이른바 조합원의 지위의 이중성으로 인하여 이주대책으로 대변되는 생활보상의 내용이나 성격이 정비사업에 맞게 해석되어야 한다. 정비사업에서 두드러지게 나타나고 있는 또다른 보상의 문제로는 세입자에 대한 정당한 보상이다. 공동체의 구성원으로서 주거권과 인간답게 살 권리를 가지며, 재산권을 보장받아야 하는 점은 소유자와 다름이 없다. 이것은 정비사업의 공공성을 뒷받침해주는 근거이며 세입자와 소유자의 형평성을 담보해야 하는 이유이다. 한편 다양한 형태의 세입자의 모습은 일률적인 보상의 근거를 세우는 데에 많은 장애를 주고 있다. 특히 재개발사업과 재건축사업은 성질상 확연한 차이를 발견할 수 없음에도 수용과 보상의 체계를 달리하고 있음은 분명히 짚고 넘어가야 할 부분이다.

나아가 이들 정비사업에서 파생되는 세입자의 정당한 보상의 문제도 ‘같은 것은 같게 다른 것은 다르게’라는 평등의 이념에 저촉되고 있음을 보았다. 정비사업이라는 공통분모를 가지고 도시정비법에 형식적 통합만 하고 있지만 실질적인 차이를 줄여나가는 법의 정비가 요구된다. 세입자 보상의 또다른 문제점은 세입자의 목적을 구별하지 않는 법의 태도이다. 세입자는 크게 주거를 목표로 하는 주거세입자와 영업을 목표로 하는 영업(상가)세입자로 명확히 구별하여 그에 따른 정당한 보상의 틀을 마련하여야 한다. 보상액의 다과(多寡) 뿐만 아니라 생활대책 및 생활보상의 내용이 달라질 수 있음을 고려하여 입법을 하여야 할 것이다.