부동산경매의 권리분석에 관한 연구 : 주택임차권을 중심으로 = (A) Study on the Title Analysis of Real Estate Auction

주택임차권을 중심으로 부동산경매의 권리분석을 연구했다.

부동산은 현대의 경제활동에서 기업은 물론 개인에게도 부의 척도가 되기도 한다. 특히 주택은 우리의 삶에 필요한 필수재의 하나이며, 경제단위의 기초로써 자산 중에서도 큰 비중을 차지하고 있다. 급격한 산업화와 고도 경제성장은 국민소득의 증가와 인구의 도시집중.핵가족화 등을 가속화 시켰고, 도시지역의 만성적인 주택 공급 문제와 주기적인 집값의 폭등현상은 무주택 서민들에게 부담으로 이어지면서, 주택임차권의 문제는 더욱 복잡.다양한 양상으로 나타나기 시작했고 사회적 문제로 다루어지기 시작한 것이다. 부동산 거래와 권리관계에 있어 부동산과 관련된 사건의 증가, 즉 부동산의 공법상의 규제사항과 부동산 등기에 하자가 있는 경우, 등기부상에 나타나지 않은 물권 등 권리관계를 확인하는 것은 쉬운 일이 아닐 것이다. 부동산 경매나 일반매매에 있어 불이익의 증대는 막대한 재산상의 손해와 심각한 사회문제를 야기할 수 있다. 이러한 점에서 볼 때 부동산거래에 있어서 철저한 권리분석이 선행되어야 하고, 부동산 거래사고는 사후 구제가 어렵거나 불가능하기에, 거래 전에 대상 부동산에 대한 철저한 권리분석이 요구된다. 주택임대차보호법은 시대적 주거문화의 변화에 따라 보완 또는 강화하는 한편, 영세한 무주택자의 임차인을 보호하는 측면에서 개정되고 있다. 하지만 경제적 약자인 임차인의 입장에서는 여러 가지 요인에 의해 불안할 수 밖에 없는 것이다.

따라서 법 적용 면에서 보호대상 주택을 폭넓게 다루어져야 한다는 점, 대항력에 있어서 주민등록전입 배제 요건과 임차주택의 감소와 보증금을 상승시키고 후속임차인의 소액보증금이 보호되지 않는 임차권등기명령제도의 미비점과 제 문제들을 개선하여야 한다는 점 등 서민들의 주거문화 정착에 도움이 될 수 있는 방안들을 모색해 보았다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 필요성 및 목적 1 제2절 연구의 방법 및 범위 4 1. 연구의 방법 4 2. 연구의 범위 4 제3절 선행연구 고찰 5 1. 선행연구의 검토 5 2. 선행연구의 요약 및 분석 7 제2장 부동산경매의 권리분석 및 주택임차권의 이론적 고찰 9 제1절 부동산경매의 일반적 고찰 9 1. 경매의 의의 9 2. 경매 종류 10 3. 경매의 절차 13 4. 경매의 장ㆍ단점 17 5. 부동산경매와 공매의 차이점 19 제2절 경매 권리분석의 이론 21 1. 권리분석의 본질 21 2. 권리분석의 의의 및 필요성 22 3. 권리분석의 내용 24 4. 권리분석의 사례 29 제3절 주택임차권의 일반적 이해 35 1. 주택임차권의 의의 35 2. 주택임차권의 대항력 35 3. 확정일자 39 4. 소액임차인 40 5. 주택임대차의 존속기간과 임대료증감 청구권 41 6. 임차권등기명령 43 7. 주택임차권과 전세권 비교 45 8. 주택임차권과 상가임차권의 비교 48 제4절 외국의 주택임대차제도 52 1. 독일 52 2. 프랑스 55 3. 영국 58 4. 일본 60 5. 제도의 비교 및 시사점 63 제3장 주택임차권의 사례 및 판례분석 64 제1절 임차인의 범위 64 1. 주거.점포 겸용주택 전세금 보호여부 64 2. 옥탑을 주거용으로 임차한 경우 65 3. 주택의 일부를 점포로 개조한 경우 66 4. 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우 66 5. 미등기 주택의 경우 66 6. 법인명의의 주택임대차의 경우 67 7. 외국인이 주택임차인인 경우 68 제2절 대항력 69 1. 주민등록을 잘못 기재한 경