재건축 소형주택 의무건설의 위헌성에 관한 연구

재건축사업의 소형주택 의무건설 제도와 그 위헌성을 검토했다.

산업화 이후 많은 사람들이 도시로 이주하면서 도시의 토지는 만성적인 초과수요현상을 보이고 있다. 이러한 초과수요에 기초하여 많은 사회 문제가 발생하였는데, 특히 택지의 경우에는 모든 사람에게 반드시 필요함에도 불구하고 소유가 일부계층에게 편중되어 있으므로 더욱 심각한 상태라고 말할 수 있다. 재건축사업은 부족한 도시의 주택공급에 중요한 역할을 담당하고 있는데 관련 규정에 의하면, 재건축조합은 초과용적률의 일정비율만큼 소형주택을 건설하여야 한다. 그러나 왜 민간이 실비용의 70~80% 수준의 건축보존비용과 대지지분의 기부채납 조건하에 이러한 의무를 부담해야 하는가에 대해서는 명확한 해답을 제시하고 있지 못하고 있으므로, 문제점은 무엇인지 살펴보는 것은 의미가 있다고 생각한다. 이러한 연구의 필요성에 의하여 검토한 결과, 용적률의 법적 성질을 기속적 재량행위로 보는 것이 타당함에도 불구하고 당해규정은 시혜적 행정행위라는 시각에 터잡아 조세적 방법과 병과하여 소형주택이라는 물납을 요구하고 있다. 그러나 이는 목적의 정당성은 확보하였다 하더라도 수단의 적절성, 침해의 최소성 및 법익의 균형성을 위배함으로써 재산권을 침해하고 있다고 생각한다.

또한 세금이 투입된 재개발과 동일하게 취급함으로써 실질적 평등원칙을 위배하고 있으며, 나아가 재건축 지역의 경우 소형주택이라 하더라도 입주 시 상당한 금액을 지불하여야 한다는 점을 고려할 때 과연 당해 소득계층이 논란을 겪으면서까지 보호할 대상인지 여부에 대하여 의문이 든다. 개발이익환수제도 논란은 재건축시장의 핵심적인 사안으로서 보다 정교한 방안이 요구된다고 할 수 있다. 민감한 사안인 만큼 모두가 만족할 수 있는 제도를 도출한다는 것이 어려운 것은 사실이나 앞으로 이러한 연구들이 지속된다면 좀 더 현실을 잘 설명하는 제도로 발전하는데 도움이 될 것이라고 생각한다. Since industrialization began, many people have moved to cities, and the urban land shows a chronic excessive demand phenomenon. In particular, the ownership of housing sites are concentrated in certain classes so the homeless masses in cities are suffering for it. To solve this problem, the Urban and Residential Environment Improvement Act was amended.

According to this regulation, the reconstruction association should build small houses for a certain percentage of the increased volume ratio during reconstruction. However, there is no definite answer as to why the people should bear this obligation under the conditions of construction preservation costs and land donation of the land portion which are at 70~80% of the actual costs. As a result of reviewing the necessity of such research, the legislative purpose of the regulation, which is implemented for restitution of development gains, is valid, but it is treated the same as the redevelopment project where the tax is applied.

Preservation cost that is far from reality seems to exceed the endurance limit on nuisance. The controversy about Act on Restitution of Development Gains is a key issue in the reconstruction market and requires more sophisticated measures. It is very difficult for everyone to get a satisfactory system because it is a sensitive issue, but if these studies are continued in the future, it will help the system to develop into one that will get more peoples sympathy and reflect reality.