不動産仲介業의 經營戰略에 관한 硏究

부동산중개업의 경영전략과 발전 방안을 연구했다.

부동산업 중에서 부동산중개는 부동산의 유통을 담당하는 서비스업이다. 부동산중개가 서비스업임에도 불구하고 우리나라의 중개업계가 외국의 업체와 경쟁할 수 있는 경제력은 아직 부족한 현실이다. 급변하는 부동산시장의 환경변화에 국내 부동산업계가 능동적으로 대처하지 않을 경우 국내에 양질의 종합서비스로 진출하고 있는 외국부동산업계에 중개시장을 잠식당하지 않을 수 없을 것이다. 이러한 우리 부동산서비업의 문제점을 개선하기 위해서는 선진화된 외국의 사례를 검토해보고 이것을 우리 현실에 맞게 수정하여 실시하거나 참고하여 새로운 제도를 연구하는 한편 부동산서비스의 중심이 되는 부동산 중개업자들의 반성과 함께 새로운 각오와 노력이 절실히 필요하다 하겠다. 따라서 본 연구는 부동산중개업의 발전을 위하여 다양한 방안이 강구 되어야 하겠으나 현재 부동산시장에서 조속히 개선되어야 할 문제점 및 개선방안을 다시 한번 간추리면 다음과 같다. 문제점으로는 첫째, 종합서비스의 제도적 구축의 필요성이다. 부동산 서비스가 종합화 되어 않은 우리나라에서는 이로 인하여 발생하는 문제점중 무엇보다도 수요자의 불편과 시간적 경제적 손실 및 개별 전문가를 거칠 때마다 붙는 수수료가 비용측면에서도 상당한 부담이 되고 있다. 둘째, 전속중개계약제도의 有名無實化이다.

이의 대처수단 으로 부동산 매도에 있어서 중개업자가 광고 등 제반비용을 부담하는 조건으로 일정 금액이상은 중개업자의 중개수수료로 대체하는 순가중개계약이 일반화 되고 있으며 부동산 가격 조작등 부동산 시장의 歪曲과 함께 불법 중개의 처벌과 단속의 회피수단으로 무자격, 또는 유사 중개업자의 출현을 야기하고 있다. 셋째, 중개수수료 문제는 부동산중개에서 가장 중요한 관심사항이다. 현행 중개업법상 중개업자는 거래성사시 쌍방으로부터 일정수수료를 받도록 되어 있으며 구체적인 것은 법이 정하는 법위내에서 광역단체장이 條例로 정하게 되어 있으나 현행 우리나라의 낮은 수수료는 상대적으로 높은 수수료 율을 적용하고 있는 외국에 비하여 현저하게 낮으므로 영세성을 면하기가 어려우며 선진화된 서비스를 기대하기가 어렵다. 넷째, 우리나라의 중개서비스 수준이 만족스럽지 못하다는 것은 부동산중개 서비스가 전근대적인 거래관행에 의하고 있음에 기인하고있다. 또한 법적·제도적으로 서비스 수준을 제고할만한 장치를 갖지 못한 것도 사실이며 법적으로 중개서비스는 주로 단순 중개·알선에 한정되어있고 제공되는 서비스 내용이 서면화 되어 있지 않다. 이처럼 중개대상물의 확인·실명제도가 실효성을 갖지못하는 것은 구두중심의 중개관행과 중개업자의 서비스 정신 결여에 기인한다. 개선방안으로는 첫째, 종합서비스 체계를 제도적으로 구축해야 한다.

부동산거래는 그 특성상 그 과정이 복잡하여 관련서비스도 다양할 수밖에 없다. 따라서 현행 부동산중개업의 개념과 업무영역은 보다 확대되어야 할 것이다. 예를 들면 부동산 유통거래 서비스 개념으로 전환되어 관련서비스에 대한 체계적이고 전문적인 종합서비스를 제공할 수 있는 여건조성이 필요하므로 미국과 일본의 경우를 비교해 보고 더 늦기 전에 제도적 방안을 구축해야 한다. 둘째, 전속중개계약 제도를 조속히 정착시켜야 한다. 전속중개계약이 실시되지 않는 상황에서는 물가정보의 남용 등을 우려한 중개업자들의 호응을 끌어내기가 어렵다. 그러한 환경조성을 위해서는 법적강제보다 시민사회의 신뢰성 확보가 무엇보다도 중요하다. 셋째, 현실에 맞지도 않는 중개수수료 요율체계를 현실에 맞게 개선하는 동시에 시대적 조류에 역행하는 최고한도액을 폐지 및 개선이 무엇보다 선행되어야 하고 점차적으로 수수료의 자율화와 업무영역의 확대 및 선진화된 부동산서비스로 인하여 경영수지개선에 혁신이 가해짐을 주목해야 할 것이다. 넷째, 현대는 모든 산업이 소비자 중심이 되지 않으면 존재하기 어렵다. 그동안 부동산서비스업에 대한 수요자들의 인식이 좋지 않았음을 감안할 때 현행 중개업법상 도입, 시행되고 있는 손해배상보증, 확인설명제도 등의 정작은 물론 소비자 보호와 관련된 외국사례에 대한 도입 가능성과 문제점 등의 연구가 필요하다 하겠다.

특별히 거래이행대행회사(escrow) 제도의 실질적인활용, 권원보험 제도 도입 등을 통하여 보다 근원적인 소비자 보호를 위한 제도적 장치 마련이 중요하다고 본다. 결론적으로 부동산서비스업은 업무의 주체가 되는 부동산중개업자들이 변화의 주역이 되어 부동산 전문지식인으로서의 책임과 사명감을 가지고 공정한 거래를 통한 고객만족을 실현하고 선진 외국회사들과의 경쟁에서 우위를 차지함으로써 국가 경제발전에 이바지 할 수 있을 것이다. 정부나 정책 당국에서도 부동산중개업의 발전을 위해 관계 법률개정 등 제도적 장치를 마련하여 적극적인 지원을 아끼지 말아야 할 것이다. A real estate agency is a service industry that concerns the distribution of realty. A real estate agency in this country does not have an economic power to compete with foreign real estate agencies.

In order for real estate industry to have competitive power, the examples of advanced real estate agencies in other countries should be studied, a new system should be developed based on the research of other examples, and realty dealers, who take an important role in real estate industry, should try to develop real estate agency service. Many suggestions could be provided for the development of real estate intermediary business. Among them, the most serious problems and important suggestions are summarized below. The problems of current real estate intermediary industry are as followings. First, a system for total service is not established.

Second, exclusive intermediary contract system is not practically valid. Third, brokerage system has defects. Fourth, real estate agents do not provide proper service to customers. In order to solve problems stated above, a total service system should be established. The process of real estate transaction is so complicated that services related to the process of real estate dealings have diverse aspects. Therefore, the concept of real estate agents should be changed into service providers and the business area of real estate agency should be expanded. The examples of the United States and Japan should be examined to establish a total service system.

This would help to change the concept of real estate agents and provide systematic and professional total service. Second, exclusive intermediary contract system should come to stay. In a situation where exclusive intermediary contract system is not effective, real estate agents would not support while concerning the improper use of information on real estate price. Trust between citizens is more helpful than legal action to operate exclusive intermediary contract system. Third, a brokerage system should be revised. Current brokerage system is too rigid to be applicable.

The limit of highest brokerage needs to be repealed and the government should allow real estate agents to decide brokerage system by themselves. If the government allow real estate agents to self-regulate, real estate industry would prosper expanding the business area and providing advanced real estate service. Fourth, alike other industries, real estate industry should focus on its customers; otherwise, it would not survive. Considering that customers currently do not have a good image on real estate industry, the parties concerned should try to improve its image. A claim system for damages and confirmation system should be established.

The introduction of examples in other countries related with customer protection should be considered. The practical use of escrow and the introduction of title insurance could be adopted to promote customer protection. In conclusion, real estate agents should exert efforts to develop real estate service industry. They should take responsibility of developing real estate industry and fulfill their mission satisfying customers' need through a fair transaction and having competitive power over foreign real estate companies. The government should support the development of real estate industry through the revision of laws.