정비사업의 건설사업관리(CM) 적용을 위한 주민 인식 조사

정비사업에 건설사업관리를 적용하는 데 대한 주민 인식을 조사했다.

도시환경을 개선하고 주거 생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 2003년 7월 1일 ⌜도시 및 주거환경정비법⌟이 제정 되었으나 부도덕한 조합의 각종 비리와 연관된 사건 및 사고, 시공사 위주의 사업 진행으로 인한 조합원의 수익 감소 및 시공사의 무리한 횡포, 정비사업과 관련된 각종 법과 제도의 미비, 사업을 추진했던 주체의 전문성 부재 등으로 대부분의 정비사업이 제대로 진행되지 못하고 주민간의 갈등만 야기하고 있다. 이를 보완하기 위해 서울특별시에서는 공공관리제도하에 CM을 권장하고 있으나 이는 조합의 선택 사항으로 정비사업의 CM적용은 토지등소유자의 인식저하 및 비용에 대한 오해, 제도의 미비 등으로 아직 정비사업을 이끌어갈 방안으로 정착 되지 못하고 있다. 이에 본 연구는 정비사업 및 CM에 대한 토지등소유자의 인식 및 특성을 분석하고 시사점을 도출하며, 서울특별시 내의 정비사업지를 대상으로 설문조사를 실시하여, 정비사업에서의 CM적용에 대한 실증적 인식을 조사하고, 정비사업의 CM 적용에 대해 인구·통계학적 특성을 분석해 이에 대응하는 방향을 제시하는 것에 선행연구와의 차별성 및 목적이 있다. 전국적으로 많은 정비사업이 이루어지고 있음에도 CM이 적용된 실적은 미비하나 정비사업에서의 CM 성공사례에서 보듯 경비절감과 정상적이고 효율적인 진행의 측면에서 연구의 의의가 크다.

따라서 정비사업에서 사업기간단축 및 비용절감 방법으로 CM이 적용된 선행연구의 검토와 서울특별시 정비사업지 내 토지등소유자를 대상으로 정비사업지 내의 CM과 관련된 내용을 중심으로 인식 조사를 통한 실증 분석을 한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 조합집행부에 대한 정비사업과 CM도입을 위한 의무 교육과 자격 제도를 도입해야 한다. 조합의 비리 발생과 업무횡포 및 이들에 대한 자질문제가 조합의 신뢰도와 투명성을 높이기 위한 방안이 필요함을 알 수 있다. 조합의 업무능력 부재는 전문성 약화로 인한 정비사업자 및 건설사와의 유착을 가져오기 때문에. 정비사업 및 조합 집행부에 대한 신뢰도를 높이기 위해서는 정비사업 전문 자격의 제도화와 CM도입을 위한 교육이 필요하다. 둘째, 정비사업에 있어서 CM제도의 법률적 도입이 필요하다. 정비사업에서 CM에 대해 조합 및 집행부보다 높은 신뢰도를 보이고 있으며, CM 제도 적용 시 품질과 원가절감, 사업기간 및 공기단축, 조합의 투명성확보, 경비절감 및 분쟁예방 등을 기대하고 있다. 하지만, 현실적으로 조합 등의 필요에 따른 선택 사항이어서 활성화가 안되고 있으며 사업주체 입장에서는 업무 범위도 중복되고 비용 증가의 부담이 있기 때문에 제도화가 필요하다. 셋째. 정비사업과 관련된 제도간의 통합이 필요하다.

응답자의 대부분은 CM의 필요성엔 공감하나 추가비용이 들어간다고 생각하고 있으며 기존 영역의 보완․개선을 바라고 있어 정비사업에 적용중인 정비사업관리업제도와 감리제도, CM제도간의 업무와 제도의 통합이 필요하다. 넷째, 정비사업에 CM이 적용 된다면 사업의 투명성을 위해 신고를 제도화 하고 공시를 의무화해야 한다. 사업기간 단축 및 경비절감, 사업의 투명성 및 전문성을 위해 CM을 적용하는데 기존 정비사업 지연의 문제점 재연을 방지하기 위해 공시와 감독을 의무화해야 하며. CM 사업 진행 전 과정 및 사업 비용 절감에 대해 모두가 공감하도록 투명하게 공개해 토지등소유자의 신뢰를 얻을 수 있도록 공시제도의 도입이 필요하다. 본 연구를 통해 정비사업에서의 CM적용이 사업기간 절감 및 경비절감에 도움이 된다는 것과 정비사업 내에서의 이해당사자간의 문제가 사업지연과 수익성악화, 토지등소유자의 재산권 침해는 물론 주민 갈등과 사회적 갈등까지도 발생시킬 수 있어 제도의 도입이 시급함도 알 수 있다.

The ⌜Urban and Residential Environment Improvement Law⌟ was enacted on July 1, 2003 for the purpose of contributing to improving the urban environment and enhancing the quality of residential life.

But cases and accidents related to all sorts of corruption of the immoral association, the reduction of association members' profits due to the constructor-centered progress of the project, the unreasonable arrogation of the constructor, the imperfection of all sorts of laws and systems related to the renewal project, the absence of speciality of the agents carrying forward with the project and the like have contributed to the failure of smooth progress of most renewal projects and the conflict among residents.

To complement this, Seoul Government is recommending CM(construction management) under the public management system, which has not still been positioned as the scheme for guiding the renewal project as it is a matter of choice for the association. Accordingly, empirical analysis was conducted through the examination of previous studies about CM as the method of reducing the project period and the construction cost in the renewal project and the awareness investigation of landowners within the renewal project site of Seoul about the contents related to CM within it.

As a result, the following conclusion could be drawn: First, it is necessary to introduce the compulsory education and special status system of the executive branch of the association about the renewal project and the introduction of CM. The occurrence of corruption and arrogation of jobs by the association the problem of their quality implies the need for the scheme to enhance the reliability and transparency of the association. To enhance the degree of confidence about the renewal project and the executive branch of the association, it is necessary to institutionalize the professional qualification of the renewal project and introduce the CM system into it.

Second, the legal introduction of the CM system is needed in the renewal project. It shows a higher level of reliability about CM in the renewal project than the association and its executive branch but it has not been revitalized as it is a matter of choice on the part of the association in reality. It is necessary to institutionalize it as it leads to the overlapping range of jobs and the burden of cost increase on the part of the project entity. Third, it is necessary to integrate the systems related to the renewal project.

So it is necessary to integrate the renewal project consulting system and supervision system applied to the renewal project and the CM system in relation to jobs and systems. Fourth, it is necessary to institutionalize the report for the transparency of the project and make the pubic notice obligatory if CM is applied to the renewal project. It is necessary to introduce the disclosure system to get the confidence of the landowner by transparently disclosing the whole process of progress of the CM project and the reduction of the project cost so that those concerned may feel sympathy about them.

This study indicates that the application of CM in the renewal project contributes to the reduction of the project period and costs and that the problem among interested parties within the renewal project may cause the resident conflict and the social conflict as well as the delay of the project, the aggravation of profitability and infringement on the property of the landowner. Therefore, it is thought that it is urgent to introduce the CM system.