단지개발 효율화를 위한 제도개선방안 연구

택지·산업단지 개발사업의 제도와 절차를 분석해 효율화 방안을 제시했다.

주택단지와 산업단지개발은 국가정책적으로 1가구 1주택 등 국민 주거안정과 중화학공업 등 국가 기간시설 육성을 통한 산업경쟁력 강화 등을 목표로 1960년대부터 본격적으로 시행되었다. 사회적, 경제적 여건의 변화에 맞추어 단지사업과 관련한 법령 및 제도는 꾸준하게 개선되어져 왔으나 사업승인권을 지자체로 대폭 위임하여 수요 분석이 충분히 검토되지 않은 채로 경쟁적인 과잉 개발이 이루어지고 복합적인 개발 추세로 변화하는 시장 여건을 반영하기에는 제도적 뒷받침이 이루어지지 않고 있는 등 사업 전반에 걸친 문제점을 분석해 보고 개선 방안을 도출할 필요성을 인식하였다. 이를 위하여 택지개발과 산업단지개발의 시대적 변천과정과 개발현황을 조사하고 입지선정, 수요분석, 재원조달, 사업추진방식, 용지공급방식, 분양가격 산정, 조성원가 산정 등 사업 전반에 걸쳐 사업지구 지정단계부터 용지공급단계까지 개발사례와 제도적 기준을 연구하였다. 연구 자료는 국토연구원, 한국토지주택공사 등 유관기관의 논문 등 연구자료와 국토교통부 등 정부기관의 통계자료 및 고시자료, 학술연구자료를 참고하고 관련 법령 및 제도의 개정 추이를 조사 분석하면서 문제점을 도출하고 개선안을 모색하였다.

이론적 고찰과 사례조사 등을 통하여 조사된 주요 문제점은 개발사업지구 지정권한이 국토교통부장관에서 광역지자체장 및 기초지자체장에게 대폭 위임되어 계획적 개발에 어려움이 발생하고, 공급자 중심의 분양절차로 변화하는 시장여건을 반영하지 못하고 있으며, 총사업비 및 조성원가 관리를 위한 기준 정립 등이 필요하다는 것이다. 조사된 주요 문제점에 대하여는 국토연구원, 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 공인회계사, 감정평가사 등 관련분야 전문가의 의견을 수렴하여 개선방안을 도출하는 FGI조사 방법으로 진행하였다. 입지선정, 수요분석, 재원조달 방안에 대하여는 주로 학술연구자료와 정부 고시자료를 중심으로 기준을 정립하였다. 지방자치제 시행과 함께 사업지구 지정권자가 지방자치단체장에게 대폭 위임됨으로 인한 중복․과잉개발의 문제점에 대하여는 대규모 개발은 중앙정부나 광역지자체장이 승인하는 절차와 기준을 제시하였다. 산업단지 신규지정시 제한 요건이 되는 산업단지 미분양 기준에 대하여는 산업단지 지정후 수요부족으로 개발되지 않은 면적이 미분양면적에서 제외되는 불합리한 기준을 개선하여 산업단지 지정후 5년이 경과되고도 개발되지 않은 면적은 미분양면적에 포함하여 중복개발을 예방하는 방안을 제시하였다.

수요자의 창의적 개발 욕구 등 변화하는 부동산 패러다임을 반영하기 위하여 택지개발과 산업단지개발에도 사업자 공모에 의한 복합개발방식을 확대 도입할 수 있도록 제도적 개선방안도 모색하였다. 투명한 조성원가 산정을 통한 공영개발사업의 신뢰 제고 및 주택과 산업용지를 저렴하게 공급하여 국가경쟁력을 강화하기 위한 방안으로는 자본비용산정과 물가상승률 적용 등에 대한 개선방안을 제시하였다. 본 연구과정을 통하여 단지사업 전반에 걸쳐 정립된 기준과 법령 및 제도개선방안이 공영개발사업 시행 및 정부정책 입안시 단초로서 참고가 되어 체계적이고 효율적인 사업추진에 활용될 수 있기를 기대한다.