주택재개발사업의 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 요인 : 서울시 성동구, 성북구, 중구를 중심으로

주택재개발사업의 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

도시재생사업은 급속한 산업화와 도시화를 인하여 노후·불량화된 도시 지역의 회복과 이로 인해 발생하는 사회·경제적 문제를 해결하기 위하여 다양한 형태와 이름으로 수행되어 왔다. 특히 주택재개발사업은 공공시설 을 비롯한 사회기반시설이 부족한 지역을 대상으로 오랜 시간 시행되어온 도시재생사업이다. 그러나 그동안 주택재개발사업은 도시민에게 거주공간 을 제공하는 주택공급방안으로써 일부 역할을 수행하여 왔음에도, 지나치게 사업자의 이익만을 위한 도구로 활용되고 있다는 지적이 있다. 특히 2006년 도시재정비촉진법에 따라 서울시 뉴타운사업이 활발하게 진행되며 이제부터라도 재개발·재건축 지구의 재정착률을 높여야 한다는 소리가 자주 등장하였다. 그리고 비례율은 국내 재개발사업의 관리처분계획에서 사용하는 개념으로 사업 이익의 책정과 배분을 대표하는 사업성 지표로 인식되어 왔다. 이에 따라 본 연구에서는 현재까지 진행된 서울시 주택재개발지역 중 일부를 사례대상으로 삼아 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 요인을 분석한다. 이를 위하여 선행연구 및 이론적 고찰을 통하여 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 것으로 나타난 다양한 요소들을 파악한다. 이후 이론적 검증과 선행연구자들의 분석을 통하여 재정착률과 비례율에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요소들을 중복정도와 영향력을 고려하여 추출한다.

한편 서울시 재개발사업구역의 분석을 위하여 중구, 성북구, 성동구의 3개 구(區), 35개 재개발사업구역을 대상으로 자료를 수집하였다. 분석과정에는 먼저 요인분석을 통하여 여러 요소들을 특성에 따라 축소하여 추출하는 과정을 거친다. 이를 통하여 총 22개의 독립변수는 인구 및 가구 특성, 단지밀도 특성, 건물소유형태 특성, 비용 특성, 토지소유형태 특성, 총 5개의 요인으로 묶일(Grouping) 수 있었다. 이 후 다항회귀분석을 통하여 5가지 요인과 재정착률과의 선형관계, 5가지 요인과 비례율과의 선형관계를 분석하였다. 그 결과 재정착률과 비례율에 공통적으로 임대가구의 비율, 사업기간, 건폐율, 용적률이 포함된 ‘단지밀도 특성’이 공통적으로 음(-)의 영향을 미치고 있음이 나타났다. 따라서 단지밀도 특성의 조정을 통하여 재정착률을 개선하여 공공성을 확보하는 동시에, 비례율도 역시 개선할 수 있는 방안을 모색할 수 있다. 재정착률에는 ‘단지밀도 특성’ 외에 통계적으로 의미있는 요인은 도출되지 않았으며, 비례율에는 ‘비용 특성’을 나타내는 사업비 비율, 사업 후 대지 및 건축물의 감정평가액비율, 무허가건물 비율이 음(-)의 영향을 미치고 있었다.

한편 ‘인구 및 가구 특성’의 지표로써 총 가구수, 세입자수, 조합원수, 총 면적, 정비건축물수, 건립가구수, 분양가구비율, 건축면적, 건축연면적, 건립가구 평균면적 및 분양신청조합원수와 ‘소유형태 특성 지표’로써 사유지비율과 허가건물비율이 비례율에 양(+)의 영향을 미치고 있었다. 따라서 이와 같은 지표를 활용하여 보다 근본적으로 다양한 규제 및 유인책을 정책적으로 모색할 필요가 있다. Urban Regeneration projects have been implemented to solve a plenty of urban problems due to rapid industrialization and urbanization and to recover the original function of urban area. The Housing Redevelopment projects, improving underserved urban area in a long time where public facilities and infrastructure is deficient, is also a part of Urban Regeneration projects.

Although the Housing Redevelopment project has been performing an important role that provides living space for urban residents, but it has pointed out that this is being used overly as a tool for the operators' profits now. A movement for increasing the Resettlement rate of indigeneous person in areas of Housing Redevelopment and Housing Rebuilding has been appeared partially since the New-town projects of Seoul had been started by enacting Urban overhaul Promotion Act, 2006. The roportion to disposal of property is usually used a representative of business interests in domestic redevelopment projects.

Accordingly, this research analyzed factors affecting resettlement rates and the proportion to disposal of property within some of Housing redevelopment areas in Seoul. After analyzing previous researches and theories of leading researchers, possibly redundant-meaning elements are extracted by considering frequency of overlapping and Significance level. By the way this research used only 35 sites of Housing redevelopment projects' in Jung-Gu, Seongbuk-Gu and Seongdong-Gu. The first process of analysis extracted 5 factors from a total of 22 independent variables through the Factor Analysis.

As the result of it , those 5-factors are the Population and Household characteristics, the Density characteristics, the Form of Building ownership, the Cost characteristics, and the Form of Land properties ownership. The next process analyzed correlation of linear regression within independent variables and 2-dependant variable by Multiple Regression Analysis. The results of the analysis are below. An increase of the Density characteristics included the Households Leasing ratio, the terms of Business, the Building-to-Land ratio and the Floor Space index makes both the Proportion to disposal of property and the Resettlement rate of indigeneous person decreased.

Therefore, we can keep publicity and business interests to use this results. Besides the Density characteristics is only a factor affecting the Resettlement rate within significance level, the Cost characteristics, including the ratio of expenses, and the ratio of estimated value of the land and building after the construction and ratio of unlicensed buildings affects also negative effects the Proportion to disposal of property.

On the contrary the Population and Household characteristics included total households and tenants, the gross area, an amount of union households, buildings and households constructed, ratio of households for sales, the construction area, the gross construction area and the average size to households affects positive effects the Proportion to disposal of property as well as the Form of Building ownership included the ratio of permitted buildings and the ratio of area of private land to gross.