부동산경매에서 법정지상권과 일괄경매청구권에 관한 연구

부동산경매의 법정지상권과 일괄경매청구권을 연구했다.

부동산경매에서 법정지상권과 일괄경매청구권에 관한 연구 A study on statutory superficies and blanket auction rights in real estate auctions 단국대학교 정책경영대학원 특수법무학과 부동산경매법학 전공 권 주 일 부동산에 대한 경매는 채무자가 보유하고 있는 부동산을 채권자가 경매를 신청하 여 이에 대한 채무자의 소유권을 소멸시키고 그 대신에 채권자가 부동산으로부터 변제받지 못한 채무액에 대한 만족을 얻는 환가방법을 의미한다. 이것은 일반적인 협의에 의한 부동산의 매매가 아니라, 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 채권자 는 국가 공권력에 의한 사법상의 청구권을 강제집행이라는 일정한 법적 절차를 거 쳐 채권을 회수하는 것이다. 일반적인 매매에서는 부동산에 대한 물건의 하자나 권 리상의 부담을 매도자 책임하에 정리한 후 매수인에게 양도하게 된다. 그러나 강제 집행의 경우에는 그러한 협의의 기회가 없이 법원에서 정하는 매각조건에 따른 경 매가 이루어지게 된다. 따라서 부동산등기부에 대한 공신력을 인정하지 않고 있는 우리의 현행 체계에서는 매수인이 생각하지 못한 권리상의 하자로 인한 손해를 보 는 경우가 많이 발생하고 있다. 특히 우리 법제는 건물과 토지를 독립한 부동산으로 취급한다.

건물과 토지가 경 제적으로 단일체를 이루어 기능하는 경우에도, 어떤 이유로 건물과 토지의 소유자 가 달라지는 경우 건물소유자는 정당한 토지이용권을 가질 수 없어 건물이 철거될 수밖에 없는 일이 발생할 수 있다. 이렇게 협의의 기회를 갖지 못하고 소유권이 분 리됨으로써 발생하는 토지와 건물소유권 간의 충돌을 해결하기 위한 제도가 법정지 상권과 일괄경매청구권인 것이다. 이러한 법정지상권과 일괄경매청구권제도가 마련된 것이 1912년으로 지금부터 100여년 전의 일이다. 그동안 우리 사회는 대가족제도를 가진 원시농경사회에서 핵 가족제도를 가진 고도의 산업사회로 변모되었다. 이에 따라 부동산에 대한 인식과 이용형태도 많은 변화를 겪고 있으며, 부동산의 가치는 100여년 전과는 비교할 수 없을 정도로 높아졌다. 그럼에도 여전히 제도는 100여년 전에 머무르고 있어, 변화 된 사회에 따르지 못하는 실정이다. 실제로 경매 현장에서 나타나는 법정지상권은 대부분 무허가 건물과 미등기 건물 에서 나타난다. 특히 주된 건물에서 법정지상권이 발생하는 것 보다 주된 건물의 편의를 위한 부속건물에서 더 많이 발생하며 그 사용년수가 30년 이상으로 그 존재 가치나 사용가치가 거의 없는 건물들임을 알 수 있다. 한편 현재 주거 형태로 가장 많이 이용되는 아파트는 분리처분이 금지됨으로써 법정지상권이 발생하지 않는다.

이렇게 법정지상권은 변화된 사회의 여건에 따르지 못하고 오히려 국민경제에 불이 익을 가져오고 있음에 유의하여야 할 것이다. 따라서 법정지상권이 지금도 그 실효 에 대한 정당성이 있는지 재검토되어야 한다. 한편으로는 일괄경매의 청구요건을 완화하여 적용함으로써 일괄경매청구권 범위의 확대를 통해 이원적 소유체계의 모 순을 줄여야 할 것이다. 근본적으로는 법정지상권과 일괄경매청구권을 현실에 맞게 개정하여 사회경제적 비용을 줄이고 이해관계자 모두에게 이익이 되도록 하는 것이 바람직할 것이다. 또 한 부동산의 이원적 체계를 일원적 체계로의 전환을 통해 문제를 근본적으로 해결 하는 것이 요구된다. 주제어 : 부동산경매, 법정지상권, 일괄경매청구권, 저당권, 공유물, 존속기간, 무허 가 건물, 미등기 건물, 매각물건명세서

국문초록 ⅰ 목 차 ⅲ 표 목 차 ⅴ 제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적과 방법 1 제2절 선행연구의 검토와 차별성 5 1. 선행연구의 검토 5 2. 선행연구와의 차별성 10 제2장 부동산 경매의 이론적 고찰 11 제1절 부동산 경매의 개요 11 1. 부동산 경매의 개념 11 2. 외국의 경매제도 13 제2절 부동산 경매의 집행과 매각조건 18 1. 부동산 경매의 특징 19 2. 민사집행법 20 3. 집행의 방법과 절차 22 4. 매각조건의 결정 24 제3절 부동산 경매의 권리분석 31 1. 권리분석의 개념 32 2. 권리분석의 필요성 33 3. 권리분석의 대상 33 제3장 법정지상권과 일괄경매청구권 사례연구 34 제1절 법정지상권 34 1. 법정지상권의 의의 34 2. 외국의 입법사례 35 3. 민법 제366조 법정지상권 판례사례 38 ⑴ 제도의 취지 38 ⑵ 법정지상권의 성립요건 39 ⑶ 공유관계의 변동과 법정지상권의 성립여부 60 ⑷ 구분소유적 공유관계와 법정지상권 69 ⑸ 무허가⋅미등기 건물 71 ⑹ 법정지상권의 성립시기와 등기 73 ⑺ 법정지상권의 내용 74 ⑻ 법정지상권의 처분과 소멸 78 제2절 민법 제365조 일괄경매청구권 분석 및 사례 80 1. 일괄경매청구권의 의의 80 2. 민법 제365조 일괄경매청구권 규정의 배경 81 3. 법정지상권과의 관계 82 4. 일괄경매청구권의 요건 86 5. 일괄경매청구권의 내용 94 6. 일괄경매청구권 행사의 제한 98 제3절 법원경매 사례로 본 매각물건 분석 101 1. 우리나라 주택의 변천 101 2. 매각물건(법원경매) 사례분석 103 3. 제시외 건