집합건물 관련법제의 개선방안에 관한 연구

집합건물의 구분소유와 관리 법제의 개선 방안을 연구한다.

집합건물은 한 동의 건물이 전유부분이라는 수개의 물건으로 구분되어 있다. 집합건물은 일반 건물과 달리 하나의 건물을 수많은 구분소유자이 공동으로 이용할 수밖에 없다. 그렇기 때문에 집합건물의 경우에는 건물의 소유와 관리를 민법의 법리에 맡기는 것이 적합하지 않다. 이러한 집합건물의 소유와 관리에 관한 특수성을 반영하여 구분소유자들의 공동생활관계를 효과적으로 규율하기 위해서 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"이 제정되었다. 하지만 오늘날의 상황은 앞에서 집합건물법이 제정될 당시에 많은 차이가 있다. 집합건물이 양적으로도 증가하였고 제정 당시에는 볼 수 없었던 형태의 집합건물도 등장하였다. 그런데 이러한 사회 환경의 변화에도 불구하고 집합건물법에 대해서 소폭개정만 있었다. 집합건물법이 시대의 변화를 따라잡지 못함에 따라서 집합건물에 관련된 법률관계는 다른 특별법에 의해서 다루어지거나 일반적인 사회적 관행에 더욱 의존하게 되었다. 예를 들어 공동주택에 해당하는 주거용 집합건물의 경우에는 사실상 주택법과 시행령에서 건물의 관리에 관한 사항을 상세히 규정하고 있다. 공동주택의 경우에는 집합건물 관리단이 구성되는 경우는 거의 없고 주택법에 따라 입주자대표회의가 관리에 관한 업무를 담당한다. 대규모점포의 경우에는 "유통산업발전법"이 건물의 관리에 대해서 별도의 규정을 두고 있다.

그 밖의 상업용 집합건물의 경우에는 임차인까지 포함하는 "상가번영회" 등이 관리업무를 수행하게 된다. 이러한 단체는 임차인도 포함하기 때문에 집합건물 관리단에 해당하지 않으며 관련된 특별법이 없다. 오피스텔에는 주택법이 적용되지 않지만 사실상 주택법의 규정을 참고하여 입주자대표회의와 유사한 단체가 건물을 관리하게 된다. 그러나 주택법이 적용되지 않기 때문에 입주자대표회의의 구성절차나 권한 등에 대해서는 관련법이 없는 상황이다. 이와 같이 집합건물법의 시대적 낙후성을 극복하기 위해서 집합건물법 및 관련된 법제를 개선할 필요성이 있다. 이를 위해서는 먼저 집합건물법의 기본방향을 수정해야 한다. 집합건물법은 구분소유자를 중심으로 집합건물에서 발생하는 법률관계를 규율하고 있다. 그러나 집합건물을 사용하면서 관리에 대해서 이해관계를 갖고 있는 사람들은 그 전유부분에 실제로 거주하는 사람들이다. 그러나 집합건물법이 소유자 중심으로 건물을 관리하도록 하고 있기 때문에 임차인들은 건물의 관리비용을 부담하면서도 건물의 관리에 관여할 수 없게 된다. 그리고 임차인이 건물의 관리에 참여하는 관리단은 집합건물법이 적용되는 관리단이 될 수 없다. 이러한 문제점을 극복하기 위해서 집합건물법이 건물의 관리에 관한 사항을 소유자 중심이 아니라 사용자 중심으로 규율해 나가야 한다.

공동주택의 관리에 관한 주택법의 규정은 사용자의 이해관계를 어느 정도 반영하여 공동주택을 관리하도록 하고 있다. 집합건물법도 이와 같이 건물의 관리에 있어서 사용자의 지위를 어느 정도 고려하여야 한다. 그리고 집합건물의 규모와 용도에 따라서 차별화된 규정을 마련할 필요가 있다. 몇 천 개의 전유부분으로 이루어진 집합건물과 10개 이내의 전유부분으로 이루어진 집합건물의 관리에 관한 법리가 동일할 수 없다. 소수의 전유부분으로 이루어진 집합건물의 경우에는 조합체의 형식으로