주택시장의 계절성에 관한 연구 : 보유세 영향을 중심으로

주택시장 계절성에 보유세가 미치는 영향을 분석했다.

The housing market is known to have a unique seasonality expressed as 'the moving season', and school's semester schedule is mentioned as the main cause. However, it is difficult to interpret the seasonality of the housing market as the time when the demand for moving increases due to education is pointed out at different times for each study. Therefore, this study analyzed the seasonality of the housing market in various ways. In particular, the relationship between property holding tax and housing market seasonality was theoretically and empirically analyzed. The main research results are as follows.

First, through seasonality analysis of price changes and transaction volume changes in the apartment market, it was statistically confirmed that seasonality occurred in a specific region and at a specific point in time. Both the sale price and the jeonse price were seasonal, but the phenomenon was statistically significant, centering on areas where many expensive apartments were concentrated, such as Seoul. On the other hand, the apartment transaction volume was confirmed to be seasonal in some indicators, but it could not be asserted that it is seasonal overall. Second, a theoretical model was constructed for the seasonality of the apartment market in terms of the holding tax base date.

According to the model, due to the transfer of the tax burden and the difference in bargaining power between the trading parties, it is traded at a low price before the tax base date and at a high price after the tax base date. In terms of transaction volume, transactions are expected to increase immediately after the tax base date due to the difference in expected surplus and bargaining power between sellers and buyers before and after the tax base date. Third, an empirical analysis was conducted using actual transaction price data and market price data based on the market change model before and after the tax base date.

As a result of the analysis, changes in price and transaction volume before and after the tax base date showed results consistent with the theoretical model. In particular, when the compre ensive real estate holding tax was strengthened, price fluctuations intensified before and after the tax base date, and apartments with an declared value of 900 million or more, which are subject to compre ensive real estate holding tax, were more affected. The above issues provide policy implications in the current situation where the reinforcement and relaxation of real estate tax policies are repeated.

Fourth, in terms of the rational expectation hypothesis, changes in the housing market before and after the holding tax base date were reasonable, but some irrational aspects were also confirmed. The price increase after the tax base date shows a larger figure than before the tax base date, but the transaction volume has nevertheless increased significantly. This was not the case, even though the transaction volume had to decrease if there was a price increase. This shows that the burden on the holding tax liability is even greater. In other words, it is judged that the buyer's loss avoidance sentiment worked.

Overall, both rational and irrational appearances were observed among the parties to the home sale before and after the tax base date. Fifth, by analyzing the actual transaction price data, it was possible to observe the negotiation process and the movement of the housing market between the parties to the sale of the house. The effective property holding tax rate is small compared to other tax items, so it is difficult to capture the impact on the housing market, but this study is differentiated in that it captures the microscopic movement and reveals market changes before and after the holding tax base date.

This study has some limitations in terms of actual transaction price data and analysis target. However, there are academic implications in the establishment of a theoretical model, and policy implications are provided in terms of empirical analysis results and compre ensive real estate holding tax system. 주택시장은 ‘이사철’로 대표되는 독특한 계절적 변동이 존재하며, 학교의 학기 일정 등이 주된 요인으로 알려져 있다. 하지만 교육에 의해 이사수요가 커지는 시기는 연구마다 다른 시점을 지목하고 있어 주택시장의 계절성(seasonality)에 대한 해석이 어려운 상황이다. 이에 연구는 주택시장 중 시장변화 포착이 용이한 아파트 시장을 대상으로 계절성을 다각적으로 분석하였다. 특히 매년 과세하는 보유세 제도를 주택시장 계절성의 한 요인으로 보고 보유세와 주택시장 계절성의 관계를 이론적・실증적으로 분석하였다. 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 시장의 가격변화와 거래량 변화의 계절성 분석을 통해 특정 지역 및 특정 시점에서 계절성이 발생하는 점을 통계적으로 확인하였다.

매매가격과 전세가격 모두 계절성이 있었으나, 특히 서울 등 고가 아파트가 많이 밀집한 지역을 중심으로 해당 현상이 통계적으로 유의미하게 나타났다. 반면 아파트 거래량은 일부 지표에서 계절성이 확인은 되나 전체적으로는 계절성이 있다고 단언할 수 없었다. 둘째, 아파트 시장의 계절성을 보유세 과세기준일 관점에서 이론적 모형을 구축하였다. 모형에 의하면 세부담 전가와 매매 당사자 간 협상력 차이로 인해 과세기준일 이전은 낮은 가격에 거래되고 과세기준일 이후는 높은 가격에 거래된다. 거래량 측면에서는 과세기준일 전후의 매도인・매수인 간 기대잉여 차이와 협상력 차이로 인해 과세기준일 직후 거래가 증가할 것으로 보인다. 보유세 뿐 아니라 주택 매매시 납세해야 하는 양도소득세와 취득세를 모두 고려하여 모형을 구축함으로써 의미있는 시사점을 제공한다. 셋째, 과세기준일 전후 시장변화 모형을 기초로 실거래가격자료와 시세자료를 이용하여 시장변화를 실증분석 하였다. 분석결과 과세기준일 전후의 가격변화와 거래량 변화는 이론적 모형에 부합한 결과를 보였다. 특히 종합부동산세가 강화될 때 과세기준일 전후 가격 변동이 심화되었으며, 종합부동산세 과세대상인 공시가격 9억 이상의 아파트는 그 영향이 더욱 컸다. 이상의 사안은 부동산 조세 정책의 강화와 완화가 반복되는 현 상황에서 정책적 시사점을 제공한다.

종합적으로 아파트 시장의 계절성은 6월1일 기준으로 재산세와 종합부동산세 부과하는 보유세 제도와 관련이 큰 점을 증명하였다. 넷째, 합리적 기대가설 측면에서 보유세 과세기준일 전후의 주택시장의 변화는 합리적이지만 일부 비합리적인 모습도 확인되었다. 과세기준일 이후의 가격 상승폭은 과세기준일 이전 대비 큰 모습을 보여주는데, 그럼에도 불구하고 거래량은 큰 폭으로 증가하였다. 가격 상승이 있을 경우 거래량이 줄어야 함에도 불구하고 그렇지 않았다. 이것은 보유세 납세 책무에 대한 부담이 더욱 크다는 것을 보여준다. 즉 매수인의 손실회피 심리가 작용한 것으로 판단된다. 전체적으로 과세기준일 전후의 주택 매매 당사자 사이에서 합리적인 모습과 비합리적인 모습이 모두 관측되었다. 다섯째, 실거래가격 자료를 분석함으로써 주택 매매 당사자 간의 협상과정과 주택시장의 움직임을 관측할 수 있었다. 보유세 실효세율은 다른 세목 대비 실효세율이 작아 주택시장에 미치는 영향을 포착하기 어렵지만, 이번 연구는 해당 미시적인 움직임을 잘 포착하여 보유세 과세기준일 전후의 시장 변화를 포착하여 시장 변화를 밝혔다는 점에서 차별성이 있다. 이번 연구는 실거래가격 자료 측면, 분석대상 측면에서 일부 한계는 존재한다. 하지만 이론적 모형 구축 등에서 학술적 시사점이 있으며, 실증분석 결과와 종합부동산세 제도 운영 측면에서 정책적 시사점을 제공하고 있다.