土地利用權强化法制의 比較法的 考察

토지이용권 강화 법제를 비교하고 토지소유권의 분화를 검토한다.

傳統的인 土地所有權戰念은 土地에 대한 包括的인 支配權으로 파악되고 있으며， 運一性에 의하여 土地의 使用· 收益· 處分權의 權能은 각각 獨立한 權利로 분리 할 수 있을 것이며， 이러한 諸 權能이 하나로 結合되어 있는 權利(a bundle of Rights)를 土地所有權의 內容으로 파악한다(民法 第211條). 다시 말하면 土地所有權內容의 分化를 그 特徵으로 하고 있음을 뜻한다. 이러한 土地所有權內容의 分化現象은 外國이나 우리나라에서 현재 部分的이기는 하지만 法的으로 制度化되고 있으며, 그러한 예로서 土地所有權을 利用所有權(Nutzungseigentum) 과 處分所有權(Verfu-ngungseigentum)으로 분리하여 각각 독립된 權利로 다루는 것이다. 원래 所有權의 社會的 拘束性이라고 하는 法原理는 所有權의 本質的 侵害， 즉 收用이라는 槪念에 의하여 그 限界가 정하여지는 것이므로 이 原理를 기초로한 公法的인 規制의 據大· 進展이 私的 土地所有權의 廢棄(公有化)가 되지 않는 限당연한 限界가 있게 마련이다. 이러한 隘路를 克服하기 위하여 시도한 것이 독일의 社會民主黨이 주장한 土地所有權二元化制이다. 그것은 「私的土地所有權의 廢棄」가 아닌 「私的土地所有權擺念의 修正」으로서 土地所有權을 二元化하여 處分所有權은 地方自治團體에 귀속시키고， 私人은 地方自治團體와의 契約에 의하여 利用所有權만 取得하게 하는 制度이다.

그런데 土地의 社會的 有用性은 그 土地의 具體的인 利用을 통하여 여러가지 生活上의 需要가 充足되는 데 있다 그러므로 土地法秩序의 根本問題는 土地利用의 여러 形態의 配分調整에 있다고 할 수 있다. 그러나 近代的 土地所有權은 土地를 使用· 收益· 處分할 수 있는 包括的인 權利로 파악하고 있어， 土地의 利用에 있어서는 土地所有權者의 意思如何에 의하여 左右되는 法構造로 되어 있다. 더구나 士地가 商品化되어 自由市場에서 流通되는 전제하에 있으므로 최종적인 土地利用의 配分調整은 經濟的인 利潤動機에 原因지워진 土地所有權者의 意思를 그 規制要素로 하여 秩序가 지워지고 있는 것이다. 그것은 近代的 土地所有權이 원래 所有와 利用이 一體的으로 나타나는 社會관계를 想定하여 構成되었기 때문이다. 그리하여 現實에 있어서는 土地所有權의 機能을 處分權能으로 集中化 시키고 있기 때문에 여러가지 社會的인 문제， 즉 地價昻瞻· 土地의 一部階層의 獨占‘土地利用者의 不利益둥 바람직 하지 못한 現象이 發生하게 된다. 그러므로 土地의 所有權을 技術的·法的으로 分離하여 土地를 處分權과 利用權으로 分離하여 土地利用權自體를 獨自的인 權利로 인정하여 이를 保障하지 않고서는 土地利用의 調和的인 秩序形成은 不可能하며， 土地의 存在價値인 利用은 實現될 수 없는 것이다.

獨逸에서는 이러한 것을 保障하기 위하여 土地所有權을 利用所有權과 處分所有權으로 分離하자는 理論이 坮頭하였으며， 後述하는 바와 같이 우리나라의 法制上으로도 部分的이기는 하나 土地所有權과 利用權을 分離하는 制度가 있다.

Ⅰ.土地의 利用所有權과 處方所有權의 分離 1 1.序說 1 2.獨速의 立法政策의 比較 2 3.批判 4 Ⅱ.土地所有權과 開發權의 分離 6 1.開發權의 觀念 6 2. 開發權과의 分離를 전제로한 土地所有權擺念 6 3.立法例 7 가.英國 7 1)公有化의 방법 8 2)英國의 開發公有化制度의 變遷 9 나.美國 9 1)概說 9 2)沿革 9 3)法的 根據 10 4)活用方案 11 가)土地利用規制로서의 開發權讓渡制 11 (1)基本節次 11 (2)開發權의 讓渡 11 (3)開發權의 範疇 11 (4)開發權의 決定 12 (5)長點 12 나)其他의 方案 12 (1)歷史的 古建物(Historical Landmark Building) 12 5)開發權讓渡制度에 대한 批判 13 다.佛蘭西 13 1)土地所有權과 建藥權의 分離 13 2)內容 13 가)密度上限과 密度上限超過負擔金 13 나)超過員擔金의 歸屬과 用途 14 3)效果 14 Ⅲ.土地의 公共賃貨保有制 14 1.槪念 14 2.특성 15 3.土地所有機關의 形態 16 4.土地賃資契約 16